✅아파트명
중랑구 동부아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
중랑구 종사자 수는 113,144명 입니다.
2. 교통
강남역 48분 / 여의도 1시간 / 시청 47분
3.학군
상봉중 79.3% 신현중 72.0%
4. 환경
대형마트 : 홈플러스, 코스트코, 재래시장 2곳
대형병원 : 서울의료원
5. 공급
더샵퍼스트월드서울 2029.08 / 999세대
리버센SK뷰롯데캐슬 2025.11 / 1,055세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 : 매매 5.5억 / 전세 3.8억 (네이버 실거래가_중층기준)
5년 내 고점 매입시 : 2022.07 매매 6.5억 / 전세 2.5억
5년 내 저점 매입시 : 2023.02 매매 3.9억 / 전세 2.8억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 6.5억, 현재 5.5억으로 전고점 대비 약 15%하락한 금액으로 당장 투자로는 부적합
2) 환금성 : 경의중앙선, 7호선을 이용하여 강남, 여의도, 시청으로 모두 1시간내 접근 가능하고 초등학교 및 중,고교가 모두 도보권에 있어 지역에서 선호도가 있는 단지라고 생각합니다.
3) 수익률 : 현재 투자시 투자금이 1.7억 필요. 매수시 전고점 6.5억을 넘는 다면 고점대비 수익률 -25%, 저점대비 수익률 145%로 200%에는 많이 못 미침.
4) 원금보존 : 2029.08에 인근 999세대 입주 예정이 있고 현재 지역 전반에 재건축 준비 구역이 많아 원금보존에 대한 우려가 있음.
5) 리스크 대비: 확정된 예정 입주 물량과 재건축, 재개발 진행준비 중인 구역이 많아 전세금 상승분 조정관리 필요.
나의 투자 결론 : 서울에서 4급지에 해당하는 지역으로 전반적으로 노후 주택지들이 많아 10년 이상의 장기보유는 조심스럽게 판단이 필요하다고 생각함.
✅ 작성하면서 느낀점 :
-동부아파트는 서울에서 4급지에 해당하는 지역으로 서울 외곽에 위치하나 대중교통을 이용하여 강남, 여의도, 시청으로 1시간내에 접근이 가능하고 지역내 인프라에 부족함이 없고, 학군은 대체로 양호한 편으로 투자 대상지로 평균 이상은 될거라 생각이 들었습니다.
>직장 : 1시간내 강남, 여의도, 시청에 갈 출퇴근 가능
>교통 : 경의중앙선, 7호선, 6호선 이용이 가능하고 7호선은 직접 강남권으로 진입이 가능함.
>학군 : 초,중,고가 모두 도보로 통학이 가능하여 자녀를 키우는데 좋은 환경이라고 생각함.
>환경 : 지역 전체는 노후되었으나 대부분 평지이고 생활인프라에 부족함은 없음.
>공급: 29년 999세대의 입주가 예정되어 있고, 지역 전반에 재개발, 재건축 준비 구역이 많아 추후 장기간에 걸쳐 많은 공급이 있을거라 생각됨.
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