✅아파트명
죽전동 현암마을동성2차 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
용인시 종사자 414,867명
인접한 성남시 분당구 종사자 345,459명
으로 A+라고 판단됨
2. 교통
여의도와 시청은 1시간 내외로 쏘쏘하지만,
강남이 1시간 이내, 특히 40분대로 봤을 때
A+정도 되지 않을까 싶다.
3.학군
아주 가까운 학교는 없고
가장 가까운 초등학교인 죽전초등학교가 800m 거리로 아쉽지만
용인신촌중학교 상위 22%
용인대덕중학교 상위 44%
대지중학교 상위 56%
죽전중학교 상위 89%
등으로 학군은 나쁘지 않아 보인다.
내가 학부모라면 B?
4. 환경
바로 앞에 이마트가 있으며
신세계백화점 사우스시티점도 가깝고
용인아르피아 공원이 크게 형성되어 있고
주변에 강도 지나고 있어서 환경이 좋은 편인 것 같다.
A?
(뭔가 S급은 주기가 쉽지 않은 것 같다 ㅋㅋ)
5. 공급
추후 입주 예정인 곳들만 보면,
기흥구 수지구청역롯데캐슬하이브엘(민간임대) 715세대
수지구 동천역자이르네 112세대
로 예정된 입주가 많지 않은 편이다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 신분당선라인인 풍덕천동보다는 입지와 학군이 살짝 떨어지지만, 죽전역과 가깝고 강남까지 40분대로 갈 수 있다는 점이 메리트가 있어 보임. 풍덕천동의 구축보다 연식이 살짝 더 좋기도 하고 주변 환경도 나름 괜찮은 편이라 생각되어 저평가단지라고 생각됨.
2) 환금성 : 838세대로 세대수가 있는 편이고, 계단식에 방3개 20평대 아파트라 환금성이 충분히 있을 것으로 보임.
3) 수익률 : 현재 매수하고 추후 고점까지 회복한다면 수익률 65%정도임. 전세가 치고 올라와주면 수익률이 더 좋을 것 같은데 아쉬움.
4) 원금보존 : 현재 전세가율 60%대로 원금보존 기준에서는 미달임. 주변 직장과 학군이 전세가에 영향을 미칠 수 있을거라고 생각하는데, 강남 1시간 내 + 판교 일자리와 가깝다는 점은 좋으나 초등학교 중학교와의 거리가 있음. 저점 대비 전세가가 많이 빠지지 않은 걸 보니 전세가가 더 오를 여지가 있어보임.
5) 리스크 대비: 향후 주변 공금 물량이 많지 않아서 리스크가 크진 않아보임.
나의 투자 결론 :
얼마 전 보정동 산책하면서 본 단지라서 수익률분석을 해보았는데,
교통, 직장에 있어서 포텐은 확실히 있고
학군은 메리트가 크진 않고
환경과 공급면에서도 괜찮아보인다.
전세가가 좀 올라와서 갭이 적어진다면 투자할만 할 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
아파트를 직접 봤을 때는 나름 괜찮다? 느낌이었는데
수익률 분석을 해보고 지켜보자.. 마인드로 바뀌었다.
역시 조급하지 말고 천천히 하나씩 분석해서
냉정한 마음을 유지하는게 중요한 것 같다.
댓글
