2주차 조모임 후기

2주차 조모임 (정리해주신 레오님 감사합니다!)

Q1. 2강 들으면서 나에게 가장 인상깊었던 점은?

서울/경기 저가치는 없다. 우선순위만 있을 뿐!

구가 중요한게 아니라 단지 대 단지로 비교하는 게 더 중요!
약점을 어떻게 볼건지에 대해 생각해보는 계기가 됨
 

실전투자를 할 때는 내가 아는 지역 중 가장 저평가 되어 있고 조건이 좋은 단지를 투자해야겠다고 생각하는데 한정된 투자금으로 투자를 하다보니 (실거주 관점에서의) 더 좋은 단지에 대한 집착과 이미 경쟁자들이 많은 지역,단지에 가서 협상에서의 우위를 점하지 못하는 상황들이 지난 투자에서 조금 아쉬웠던 점 같습니다. 상,하급지를 따지기 보다 단지의 가치와 가격에 포커스를 두고 남들이 보지 않는 지역에서 기회를 찾는것도 방법이겠다는 생각이 듭니다.

Q2. 현재 임장지에서 가장 선호도가 높을 것으로 예상되는 생활권은? 해당 생활권에서 가장 두드러지는 입지 특징은?

답십리랑 이문동 쪽을 비교하게 됨. 이문쪽에 신축이 많이 들어들어오고 있는데, 외대역 좌/우에 차이가 난다. 답십리쪽은 환경이 뒤섞여있는데, 또 사람들이 좋아하는 환경도 있음.
장안쪽은 선호도가 안 좋아보이긴 함. 시세트래킹해보니 용답이 가격이 높음. 균질성보다는 교통이 더 중요한게 아닌가 싶다. 특히 역세권 여부. 이문/휘경쪽도 지하철 바로 탈 수 있냐 없느냐에 따라 차이가 있는듯. 환경, 학군은 비슷한 듯. 역세권 여부가 제일 중요함.
4급지 중에서 동대문이 교통이 좋은 것 같음. 청량리의 교통 입지가 좋음. 전농/답십리의 입지가 좋은데, 가성비 지역은 장안. 이문/휘경은 앞으로 더 좋아질 것 같은데 아직 개발중. 현시점에서는 답십리는 비싼 것 같음. 교통, 연식, 환경이 중요한 입지 특성.
 

동대문구에서 중요한 입지는 교통>환경인 것 같습니다. 학군 수요가 없고 예전부터 아파트가 많이 없었던 지역이기에 앞으로 정비사업이 진행되면서 환경 부분도 어느정도 위상이 올라갈 것 같습니다.

Q3. 나는 시세 분석을 어떻게 하고 있는지? (나만의 꿀팁 또는 하면서 궁금했던 점)

시세지도는 템플릿 활용. 59/84기준
생활권별로 시세지도 그리는데, 연식별로 색깔 구분하고 평형 구분없이 한판에. 비슷한 가격대 아파트를 아실로 먼저 보고, 다른 단지도 같이 비교해봄. 
지도에 가격을 올려보고, 생활권별로 가격표 만들어본다. 근데 가격을 보면서 특징을 정리하는게 아직은 좀 어렵다.
그냥 지도에 표로 올리거나, 색깔을 구분해서 가격을 씀. 84랑 59 먼저 가격하고, 시간이 남으면 낀평형 넣는다. 전고점 찾을 때 21년도 가격 먼저 보고, 비슷한 가격으로 거래가 3~4개 정도 있는 걸로 전고점 찾음. 
평형별로 지도 따로 만들고, 지도에는 연식에 따라서 색깔 구분, 가격표는 금액별로 색깔 다르게 구분.