[실전30기 돈죠앙 등기는 더 죠2ㅏ 쳇바퀴탈출] 오늘 강의에서 한가지!! 꼭 내 것으로 용맘님 2강

안녕하세요. 상반기 1호기를 해내기 원씽을  목표로 달려가는 쳇바퀴탈출입니다.

용맘튜너님의 이번 강의를 듣고 실제 분임-단임-매임까지 모든 과정에서 어떤 부분을 봐야하는 지 

투자자는 어떻게 하나? 를 배울 수 있는 강의였습니다.  

[본것]

25.03월 여기는 토지거래 허가제가 해제되면서 1,2급지는 오르고, 노도강은 거래가 끊기고 전제만 거래가 되고 있는 시장이다. 

 투자와 연결하는 임장과 임보가 무엇인가? 어떻게 선호도 있는 단지를 좋은 가격에 사는가? 를 배워보자. 

1. 선호도를 파악하는 임장/ 임보를 연결하는 방법?

• 임보는 잘쓴다는 건 단지의 장점 단점을 남기고, 매임을 하면서 단지 가치를 남기고 최종 나에게 남길 단지를 남기는것!!  임장과 임보는 짝꿍이다. 같이 움직이면서 투자할 수 있는 단지를 남기는 것
• 생활권 정리 - 동별 선호도 , 투자우선단지 - 단지선호도 이렇게 임보와 투자를 연결해라. 

  1) 분임이란?  상가 사람, 어떤 분위기인지 상권과 사람들을 보고 느끼는 것 

•  나무위키 ? 분임전 해당지역에 ‘의문’ 과정 , 상권 : 소비연령층파악, 주5일상권?주7일 상권인지 확인

  학원가: 이사할만큼의 수요인가? 공급 : 주변 개발진행정도 실제 현장 분위기를 느껴라.

•   생활권정리 : 내느낌, 대장단지 가격을 넣고 천장을 파악해라. 생활권별 내 질문을 반드시 남겨라.

  2) 단임이란? 연식, 동간거리, 조경 표면적인 단지를 보고, 어떤 수요를 가져올 지까지 연결해서 생각하기

•  지도위에서 내 발이 어디에 있는지 계속 보고 내 위치를 기억해야 한다.
• 단지는 입구에서 끝까지 들어가서 내 발로 이 단지를 느껴야한다.
• 앞마당이 6개 이상인데 스스로 가격이 먼저 눈에 들어온다면 단지 자체에.. 먼저 집중해보세요 

  3) 시세지도와 단지분석 

• 시세지도는 생각을 담아야 한다. 투자와 연결되는 질문을 반영해서 넣어야 한다.
• 단지에 대한 가치를 스스로 정리하는 시간이다. 시세는 왜곡된 가격을 찾아내는 과정이다.
• 무조건 가격이 먼저가 아니다. 서대문 신축 별동도 있다. 체크해보기 

  4) 매임 시 매물에 대한 정보/ 최근매매, 전세 실거래, 전고가격, 질문내용/ 3분전에 체크하고 부동산에 들어간다.

• 이단지의 동별 수요를 체크, 물건 상태를 확인해라. 

  5)비교평가 

• 생활권 선호요인 나누고 / 생활권안에서 단지 가치/ 가격을 비교하기
• 지역간 비교평가는 땅의 가치를 먼저보고 단지가치를 본다. 그다음 가격을 본다.  

• 각 군에서 사람들이 좋아하는 생활권 VS 비선호 생활권 상급지 인경우? →단지 선호도가 압도적이여야한다. 예를 들면 고덕 그라시움처럼.. 

   

   

[깨달은 것]

임보는 투자와 연결짓기 위해 작성해야하며, 생활권 정리를 통해 지역 수요 우선순위 , 단임 투자우선단지를 정하고, 

임보의 마지막에는 최종 나에게 남길 단지를 남겨야 한다. 

→ 시세트레킹에 어떤 단지를 넣을까? 고민했는 데 그건 임보를 작성하면서 이미 남겨야 할 단지를 파악하고 남기는 게 임보의 결론에서 끝내야하는 부분이 였다. 

 단지임장시 시세 그룹핑을 통해 왜곡된 가격을 체크해보자. 가격이 싼게 먼저가 아니다 단지분석을 통해 그 단지만에 비선호 특징이 있는 지까지? 생각해야 한다. 

매임시에는 단지를 방문전 단지정보를 3분전에 파악해서 읽고 부사님과 대화를 진행한다. 그래야 그단지 자체에 내가 모르는 선호도와 내용을 파악할 수 있다. 당장 투자할 단지가 안되더라도, 투자하고 싶다라는 생각이 들면 남겨둬라. 

튜터님의 생각흐름 배우기. 생각의 흐름을 가치가 비슷하다? → 가격을 보고 실거래가 안찍혔나 확인한다. → 전세를 체크하기 → 투자금을 확인해라.. 이 흐름으로 비슷한 가치가 있는 단지가 나오면 나의 상황에 따라 의사결정을 해보자 .

[적용해야할 점]

1. 나무위키와 인구조사를 하고 궁금증을 가지고 분임을 시작하기 . 분임 복기시 생활권별 질문 작성하기.
2. 가설검증해보기 . 공급장에서  구축과 신축 전세가가 얼마나 회복할지? 복기해보기
3. 시세트레킹 하고싶은 단지 이미지로 캡쳐해서 남겨놓기 매달 임보를 작성하면서 시장의 흐름을 볼 수 있다. 

실제 투자와 연결되는 임보를 작성한다는 의미를 이번강의를 통해 한발짝 다가간 느낌이 들었다. 

앞마당을 만든 다는 건 내가 시세트레킹을 해야 할 단지를 최종 남긴다는 것 이 하나를 용맘님 강의를 통해 남겼다.