깨달음 점
지방 투자해서 정말 돈 벌 수 있나요?
10억-매달 250만원 33년간 쓸 수 있는 돈. 매월 이자로 250만원을 받는 돈
순자산 10억 달성기 지방투자만으로 가능하다.
서울-자산을 쌓는다. 우량 자산. 투자금 많이 들지만 장기 보유
지방-돈을 번다. 투자금 적지만 4~5년 내 수익화
소액투자:6개 광역시, 47개 중소도시 1억 미만의 가치있는 아파트 매수하는 것
지방아파트는 싼 것, 많이 싼 것이 썪여 있다.
지방 인구 감소하지만 집값 하락은 아니다.
인구감소의 의미는 앞으로 사람들이 좋아하는 것만 오른다는 의미다.
지방소액투자를 위한 투자처 우선순위
50만 광역시 매매가 절대적으로 싼 곳, 전세 갯수 줄면서 전세 오르는 곳, 공급물량 적은 곳
6개월에 한 번 공급량 체크(부동산 지인 수요,입주)
어떤 단지를 골라 투자해야 하나
1.가치-사람들이 좋아하는 단지-선호도 파악
2.가격-가치보다 싼 가격-저평가
3.투자금-적은 투자금-전세가 파악
4.리스크-잘 지킬 수 있다면-공급량 확인
서울, 수도권은 입지 우선/지방은 입지보다 연식 우선
지방 아파트 가치 판단법
지방은 공부 잘하고 인프라 잘 갖춰진 동네, 신축 1군 브랜드, 대단지
90% 중학교+대형학원가=선호 학군지
대구 수성구 범어동, 대전 서구 둔산동
부산-해운대구(우동,좌동)/동래구(사직동)/수영구(남천동)
대구-달서구(월성동, 상인동)
대전-유성구(노은동)
광주-남구(봉선동)
울산-남구(옥동)
창원-성산구(용지동, 반송동)
청주-흥덕구(복대동)
천안-서북구(불당동)
전주-완산구(서산동)
좋은 학군지, 신축, 준신축은 항상 상대적으로 가치를 보는 것이다.
(2016년식 부산 강서구에서 신축들 사이에서 준신축, 광주 봉선동에서 구축들 사이에서 신축이다.)
선호도
1순위:학군+쾌적, 균질+신축(준신축)
2순윈:학군+신축(준신축)/쾌적, 균질+신축(준신축)
3순윈:신축(준신축)/학군+구축/쾌적, 균질+구축
=입지 좋은 신축>입지 덜 좋은 신축>입지 좋은 구축
저평가
가치가 비슷한데 더 싼 것/가격이 같은데 더 좋은 것
순위가 금액 비교 후 최종적으로 아실 여러단지 비교해서 최고점 비교해보기
1.좋은 아파트 순서
2.저평가된 아파트 순서
3.전고점 대비 얼마 빠졌는지 본다
전세가 파악
내 투자금으로 투자할 수 있는 곳
매매가-전세가+부대비용(수리비, 취득세, 중개수수료, 법무비)=투자금
취득세 1.1%/중개수수료 매매 0.4% 전세0.3%/법무비 25~30만원
매매가 3.5억이면 660만원
전세를 얼마에 맞추는지가 최종 투자금 결정
전세가 얼마를 예상하면 되나?
시장상황:전세 없는 경우
투자 단지 전세 실거래가 확인-상위 단지 최근 전세 실거래가 확인-조금 도전적으로 목표 전세가 설정
전세 여러개인 경우
내 물건을 (가격, 집상태)1등으로 만드는 것이 중요-목표 전세가 보수적으로 설정
수리비
20평대 1500만원, 30평대 2000만원 염두하고 물건 보기
가성비 인테리어 3대장
도배+장판+led등(직접주문-전체15~20만원)=250~300만원
전세보증보험가입 가능한 전세가격
kb매매일반가* 90%까지 가입가능, 세입자가 원할 경우 염두해야 한다.
전세 잔금일과 매매 잔금일이 같은 경우 대출 불가 대응 방법
전세 안 맞춰도 되는 물건-주인 전세, 전세 낀 물건
전세 맞춰야 하는 물건-임차인 전액 현금으로 계약하는 경우, 전세 대출 가능한 기관 이요, 매도인과 임차인 먼저 계약 후 승계하는 경우
지방아파트 1차 목표:전고점
투자금의 100~200% 달성 가능한 투자금이면 ok
공급많음=위기=기회(3년이상 공급 많으면 피하기/2년이면 전세 3년으로 피해 갈 수 있다.)
해야할 일-지금 할 수 있는 것/빠듯 한 것-시세트래킹 1달에 1번, 투자금이 주는 걸 봐야 한다.
순자산=자금*실력*운
2~3년 꾸준히 지속하기
적용할 점
지방선호도 숙지하기
전세 상황별 정보 숙지하기
시세트래킹 자료만들기
한줄정리
소액지방아파트 투자는 선호도 알고 전세를 잘 놓는 것이 중요하다.
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