[서투기 22조 6년뒤 경제적자유 2루조 dreaming4us] 🔥 실전투자 필승공략법 🔥

양파링님의 지역강의는 성동구부터 해서 워낙 꼼꼼하고 현장감 있게 설명해주셔서 좋았었는데,

서투기 강의로 듣게 된 양파링님의 강의는 지역강의이긴 하지만 동시에 선배 투자자가 그 지역에 임장을 가고

비교평가를 할 때 투자까지 연결하기 위해 어떻게 그 지역을 보는지까지도 배울 수 있는 강의였습니다.

물론 이전에 여러 강의를 들으면서 여러 강사님들이 생활권과 단지의 우선순위를 가격과 연결해서 보는 것을

여러차례 설명해주시긴 했지만 매번 내 앞마당에서 해보려고 하면 헷갈리고 어려웠었는데,

양파링님의 강의로 기준과 방법/순서가 뭔가 명확/선명해진 느낌이랄까!

“가치 판단”의 핵심 키워드 & 순서는 “입지가치, 상품가치, 선호도”

임장을 갔을 때 ‘좋다, 덜좋다’를 넘어서 내가 여기에 투자할 때는 이 순서대로 단지에 투자를 해야겠다 

를 남기고 오세요.

단지 가치를 판단할 때 그 기준이 종종 뒤죽박죽 섞여서 비슷한 생활권에서 환경, 역세권, 초중품아.. 

어떤게 더 좋은 거지? 라고 우선순위가 또다시 어려워지는 무한 반복을 경험하고 있다.

특히 이번 앞마당에서는 단지가치의 우선순위를 꼼꼼하게 매겨보려고 노력중이지만

이 단지는 그래도 아이들도 많이 보이고 단지 컨디션도 나쁘지 않은데 위치는 좀 애매하고

저 단지는 어르신 위주로만 보이고 낡았는데 위치가 그나마 좋은데, 전고도 비슷하네??? 흠..🤔 (무한굴레)

그럴 때 적용해보면 좋을 것 같은, 양파링 강사님의 가치판단 기준과 판단 순서!

우리의 주관이 맞고 틀렸는지 판단하기 보다는 객관적인 가이드라인을 주셔서 좋았다!

①  입지가치 : 그 지역이 어디에 위치해 있고 강남 접근성이 좋은지?

②  상품가치 : 연식, 브랜드, 세대수, 구조

③  선호도 : 그 지역에 사람들이 거주하려고 하는 선호가치

이 순서를 따라 그 지역내에서 생활권과 단지의 우선순위를 생각해볼 수 있고

또 내 앞마당 내에서 지역간 생활권과 단지의 우선순위도 매겨볼 수 있을 것 같다.

그리고 실제로 이번에 강사님과 B지역을 분해분석하면서 같이 적용해보는 연습까지..!

① B 지역은 강남과 멀지만 지하철 접근성이 우수해 수요가 있는 지역.

    지역 내에서는 강남 접근성이 우수한 지하철 노선이 지나는 곳이 우선. 

② B지역에서 다같은 신축이 모여있는 곳이라도 단지 규모가 크고 역세권일 수록 가격이 앞서감.

③ 각 마을별, 생활권별 선호가치를 중심으로 가격이 분포되어 있는 것 까지 확인

▶ 결론, A지역은 강남/판교의 베드타운으로서 핵심 노선 중심으로 교통, 상권이 형성되어 있어

   그 지역내의 입지가치, 선호도가 “핵심노선”에 집중되어 있는 느낌. 

   핵심 노선에서 조금 벗어나 있는 지역들은 그 동네의 ‘선호가치’를 잘 판단해보고 마을별로 구분해볼 것.

✍🏻 이번달 내 앞마당에 적용하기

① 이번달 앞마당인 송파구는 강남 바로 옆에 위치해 물리적 거리는 우수하나,

   강남 접근성에 있어서 강남 업무지구를 한번에 갈 수 있는 노선이 있는 (2,9,3호선) 지역 선호가 더 높음.

② 연식좋은 대단지 > 구축 대단지 > 연식좋은 중규모 단지 순서로 선호도 있음.

   연식도 중요하지만 3천세대 규모의 대단지 선호도가 크다!

③ 각 생활권별 선호가치는 조금씩 다르지만, 결국 핵심 생활권인 잠실과 얼마나 가까운지, 그리고 아파트가 

   균질하게 모여 있어서 아이키우기 좋은 환경인지 이 두가지가 주요 생활권을 관통하는 선호가치인 듯!

그리고 마지막으로 임장을 돌 때, 어디가 더 좋지? 덜 좋지? 위주로만 보는 것이 아닌

이 지역 혹은 이 생활권에서 투자한다면 어떤 순서로 해야하지?라는 마음가짐으로 우선순위를 생각해봐야겠다.

단순히 이 단지는 연식대비 단지 관리가 잘됐네 안됐네가 아니라,

이 지역/생활권의 선호가치에 따라 단지 상태는 좋지만 여기는 역세권! 여기는 환경이 중요하니까 단지 컨디션도

중요하게 생각해야겠다 등등 입지/상품성/선호가치와 계속 연결지어 생각하는 임장을 실천해봐야겠다.

(*임장으로 시간내기가 쉽지 않은 워킹맘에가 단비같은 꿀팁 감사합니다!)

그 지역 내 비슷한 선호단지(랜드마크) 의 전고와, 내가 보는 단지의 전고들을 활용해

지역과 단지의 위상과 가격을 연결해서 가격감을 잡는 게 중요합니다!

강사님들을 보면 이 단지가 이가격이면 차라리 저 지역의 저 단지를 하지! 이런 식의 단지의 가치-가격 맵이 

머릿속에 있으신것 같아서 부러웠는데 그 단지의 위상들과 가격감을 잡아갈 때 어떻게 하시는지

이번 강의에서 배울 수 있었다.

특히, 지역간 비교를 할 때 상급지의 가장 덜선호 단지 vs 하위급지에 선호단지를 비교할 땐

비슷한 연식의 랜드마크 가격을 비교해 땅의 가치를 판단하는 것도 그 지역이 같은 서울수도권 안에서

어느정도의 위상인지 판단해볼 수 있는 방법이 될 수 있을 것 같았다.

그리고 지역내 생활권과 생활권내 단지를 볼 때에는 명확한 “선호가치”를 기준으로

가격 특징을 어떻게 연결해서 보아야하는 것도 인상깊었다. (그래서 이가격이구나를 생각해보기)

그리고 전고를 활용한 단지들의 위상을 그룹핑해서 지역 내, 지역 간에서 단지 들의 위상을 맞춰보고

비슷한 매매가로 더 좋은 단지를 골라내는 여러 방법을 알려주신 것도 너무 유용할 것 같았다.

📝이번달 앞마당 적용점

• 단지 분석 전에 생활권별 선호가치 1~2개 키워드로 적어보기
• 그 선호가치에 따른 단지 가격 분포/특징 적어보기
• 생활권 간의 단지들의 전고와 선호가치를 고려해서 위상가 가격 비교해보기

단지 가치 우선순위에 갇혀있지 말고, 

실전 투자자라면 가격과 리스크까지 고려해야 비교평가가 완료가 된다!

마지막, 비교평가 = 가치평가가 +가격/리스크까지 고려되어야합니다.

단지가치가 헷갈린다고 갇혀있지 말고 가격/리스크까지 고려해서 선호되는 물건을 고르면 됩니다.

전에, 양파링님 오프강의를 처음으로 수강해보면서

질의응답시간에 3급지의 덜선호 단지와 4급지의 선호 단지 중에 어떤게 좋을지 여쭤봤었는데

전세나 투자금이 나에게 조금더 유리한 매물을 고르면 된다고 알려주셨었는데

그 때의 양파링님의 답변이 떠오르는 대목이었다.

결국 비슷한 가치의 단지라면 나에게 더 유리한 투자는 무엇인지까지 판단해야

공부만 하는 투자자가 아닌 진짜 가계약금을 쏠 수 있는 투자자가 되는 것이었던 것이었던 것이다!!

특히 마지막에 양파링 강사님의 첫 투자였던 평촌 이야기를 들려주시면서

나도 지난 앞마당이 평촌이라서 더욱 솔깃하게 들었는데

늘 후회막심인 1호기 투자를 담담하게, 그럼에도 불구하고 실전 투자를 “해냈다”는 것만으로도

아직도 생생하게 기억하고 계신다는 이야기가 나를 돌아보게 했다.

1호기 투자 이후 앞마당을 넓혀가면서 왜 나는 이런 투자를 했지라는 생각도 들때도 있고

가치가 있긴 한데 여기보다 더 좋은데 할 수 있었던거 아닐까 등등 생각이 종종 많아질 때가 있는데

그 때 내가 아는 지식과 실력 안에서 그래도 투자금과 리스크를 고려한 잃지 않는 투자를 했다는 것만으로도

나 스스로를 좀더 관대하고 대해줘야겠다!

그래도 앞마당 열심히 넓히면서 실력도 늘려야지!🙉🙊

📝이번달 앞마당 적용점

• 비교평가시에 가치/가격 뿐만 아니라 ‘리스크 (전세)’도 같이 볼 것
• 1호기 투자와 연결지어서 지금 앞마당에서 그 시기에 더 좋은 것 할 수 있는 게 있었을까 판단해보기

여러모로 내용도 알차고 투자 경험을 실감나게 들려주셔서

앞으로 나아가는 투자자의 모습까지 볼 수 있었던 강의 감사합니다!