서울&경기 비교평가 프로세스 제대로 배운 서투기 3강 수강 후기[화려한별]

월부 입성 후 처음 듣는 

양파링님의 강의였습니다.

10년차 부동산 투자자는 

역시~ 다르구나는 것을 느낄 수 있었고,

예를 들어 주신 A지역에 대해 들으면서,

지금 제 임장지인 B지역을 떠올리며

 '나도 저렇게 이야기할 수 있을까? 

더 열심히 임장해야겠다!'

 는 마음을 먹었습니다.

서울&경기 비교평가 프로세스를 3단계를 

구체적인 단지(서울 1개, 경기 1개)를 사례로 들어 설명해주셨습니다.

1단계는 ㄱㅊ

 ㅇㅈㄱㅊ, ㅅㅍㄱㅊ, ㅅㅎㄷ

그동안 단지의 ㄱㅊ를 파악할 때, 

ㅇㅈㄱㅊ에 항상 집중했던 것 같은데, 

세 가지 요소로 나누어 ㄱㅊ를 꼭 판단해 봐야겠다.

2단계는 ㄱㄱ

ㅈㅍㄱ + ㅌㅈㄱ

ㄱㅊ와 연결되는 부분인 ㅈㄱㅈ 자체도 보기! 봐야할 것이 너무 많지만…. 그래도!

3단계는 ㄹㅅㅋ

ㄱㄱㅅㅎ만 보는 것이 아니라 

ㅁㅁ ㄱㅅ도 체크하는 것

항상 ㄱㄱ에 집중했지만, ㅁㅁㄱㅅ 까지는 생각지 못했던 부분이었다…!!

비교평가할 떄 잊지 말아야 할 것! 

“내가 만약 투자한다면?”

수도권 외곽투자 

 어떤 단지를 사느냐에 따라 상승을 기다리는 시간이 달라진다, 

즉, 물건가치 따라서 상승시점이 다르기 때문에, 

좋은 단지를 잘 사야한다!! 

-→ 그래서 열심히 임장가야한다!

단점 있는 단지 투자해도 될까? 

A지역을 예시로, 

상승장 이전에 많이 했던 고민들:

 “신분당선 들어오면 좋은건가? 요금도 비싸고, 글쎄.. ” 

“주차가 헬인데? 너무 외진데? 복도식? 조립식? 언덕???”

-> 큰 것(입지)보다 작은 것에 더 집중해서 투자를 못함. 

그 결과는? +4억!! 

접근성이 떨어지는 단지 투자해도 될까? 

접근성이 떨어지면 

상권이나 학원가 등 다른 선호요소를 충족하는지

(거주만족도가 높은가?) 살펴보고, 

비슷한 투자금으로 다른 더 좋은 곳은 없는지 살펴보기

재건축,리모델링 예정 단지 투자해도 될까? 

사업성과 시장분위기를 보자.

단기 차익을 실현시키지 못하고 장기로 가져가더라도 감당할 수 있는 투자인가? 

저평가 하나로 들어가면 안된다. 

충분히 싸게 사서 전세가 회수가 적다해도 운용가능한지 꼭 파악하기

C지역 투자를 사례로 들어, 

입주장이 주는 기회를 잘 활용

(현재 임장지와도 일치!) 

전세가 낮으면 투자금 많이 들어서 피하지만 말고, 

여력이 된다면 싸게 사는 것에 집중하고 실입주나 임대 등 시나리오 짜보기

 신축밭에 구축이랑 준신축 괜찮을까? 

환경이 개선되면서 살기 좋아짐(가치증가). 

기축 중에서도 우선 순위 정하기(바로 임장의 목적)

 2년차 단지: 비과세 또는 일반과세로 팔고자 하는 물건이 나옴.

2025년에는 

가지고 싶은 지역만 집착하는 게 아니라 

비슷한 가치를 가지는 곳이라면 

서울,경기를 떠나 여전히 덜 오른 것이 무엇인지 비교해서 선택하는 것이 중요하다!!! 

내 투자금으로 좋은 곳은 살 수 없다는 생각부터 버리기(절대가의 허들을 넘자!) 

선호도 정리를 바탕으로 더 가치 있고 사람들이 좋아하는 것 선택하자

최고의 물건을 찾겠다고 지체하며 아무것도 사지 못했다면?? 무엇이 남을까?