[휘바스] 자모 보아라! 25년 12월 경기도 산본 1호기 투자 후기

안녕하세요

휘바스입니다.

제 소개를 하기 전에 먼저 꿈에서 투자하라고 채찍질해주신 자모님께 감사를 드립니다.

때는 낙엽이 흩날리는 어느 주말 낮에 가족들과 점심을 먹고 졸려서 낮잠을 자고 있었습니다.

점심 먹고 바로 임장을 갈 계획을 하고 있엇지만, 갑자기 몰려오는 졸음에 ‘일단 자고 생각하자!’ 라며 낮잠을 잤었지요..

그러다 꿈에서 자모님을 만났는데, 저는 너무 반갑고 신나서 자모님께 “안녕하세요? 저는 휘바스라고 합니다. 자모님 강의 많이 들었어요!” 라고 자랑스럽게 말씀드렸더니.. 자모님의 첫 마디는 아네~그래요? 그럼 투자하셨어요? 라고 하셨습니다. 꿈속에서조차 저는 “네” 라는 대답을 하지 못했고 놀란 나머지 잠에서 화들짝 깼습니다.

그리고 저는 곧바로 임장 하러 갔습니다.

그 결과 올해가 가기 전에 1호기를 투자할 수 있었던 것 같습니다.

그리고 이번 1호기를 하는데 도와주시고 응원해주신 인생집중님, 민경용팔씌님, 베르베린님(천사), 초현실주의님, 키튼님, 부자직원님, 코기라이더님 (살아계시죠?), 나지님, 미니드리밍님, 좋은습관님, 여유님, 제제23님, 랄랄1님, 두타님,랜덤님 등등 모두 감사드립니다.

월부에서 인연이된 모든 분들께 감사의 말씀을 드립니다.

다들 내 일처럼 응원해주시고 도움 주시고 기뻐해주셔서 감동입니다..

저는 24년 12월쯤 너나위님을 유튜브에서 보게 되었고, 궁금해서 1000원 강의를 듣게 되었습니다. 그리고 25년 1월에 내마기를 수강 하게 되었습니다. 

부동산을 1도 모르는 상황에서 가벼운 마음으로 강의를 들은터라, 그리고 유리구슬과 의견 차이로 좋은 입지의 내 집마련은 포기하였었죠 (대출을 극도로 싫어함)

그리고 선택한 것이 소액 투자였습니다. 3월 열기반을 시작으로 강의는 계속 들었지만 아마 5월까지도 주식이냐 부동산이냐 에서 갈팡 질팡 했던 것 같습니다. 

하지만 조모임을 통해서 조원분들의 응원과 투자 후기를 들으며, 그리고 막상 임장을 해보니 재밌어하는 제 모습을 발견하며 부동산 투자를 하기로 마음을 먹었습니다.

임장을 하다보니 생각보다 빡셌고(?), 임장보고서 만드는 것도 힘들었었지만 으쌰으쌰 하는 분위기땜에 마지막에는 뿌듯했었습니다.

그런데 생각보다 부동산 문턱을 넘기가 힘들었습니다. 마음의 벽이 높았던지라.. 항상 매물임장에서 포기하고 결론을 냈었습니다.

그러다보니 흐릿한 앞마당이 되어 결국 투자는 할 수 없었습니다. (투자금도 부족..)

그렇게 강의는 계속 듣고, 임장도하고 조모임도 하며 시간은 흘러흘러 어느덧 9월

더이상의 성장이 없는 상태라는 생각이 들었고 (매물임장을 안하니까..) 

이대로는 안되겠다는 생각에 처음부터 다시 하자는 생각으로 자실을 마음먹고 산본을 가기 시작했습니다.

한달동안 분임, 단임, 손품으로 모든 단지의 매물리스트도 만들어놨었지만

또다시 부동산의 문턱을 넘지 못하고 망설이고 있었습니다.

이유는 투자금 부족 때문이였죠

단지별 매-전 가격으로 가능해보였던 투자금이 실제 매물을 찾아보면 생각보다 투자금이 많이 들어갔었습니다.

결국 아~ 지방을 가야하나.. 하고 10월 지투기를 신청하고 강의를 듣던 중 부동산규제가 터졌고

‘어짜피 지방에 앞마당도 없고 올해는 투자 못하겠다’ 하고 포기하고 있었습니다.

그런데 의외로 나약한 제 정신을 채찍질한 건 다름 아닌 유리구슬 이였습니다.

부동산 관련 강의를 들어본 것도 아니고 잘 알지도 못하면서..

“올해안에 집을 사던지 투자로 집을 사던지 뭐라도하지 않으면 안될꺼같아” 라며 임장가라고 제 엉덩이를 걷어차더라구요

그리고 부족한 제 지갑에 약간의 투자금을 채워주셨습니다.

저는 제 앞마당 리스트를 열어보고 가장 가능성 있어 보이는 산본으로 결정하고

매물 리스트 중 가장 저렴한 것부터 부동산에 매물을 털기 위해 연락을 돌렸습니다.

처음에는 떨리는 마음에 자모님이 알려 주신대로 용건만 딱  

“안녕하세요 OO동 OO호 매물보고 연락드렸습니다. 볼수있나요?” 로 시작했는데.. 막상 해보니 별거 아니더라구요

사실 첨 부터 매임 거절 당하긴했는데, 제 마음은 올해안에 무조건 1호기한다!! 하고 불이 붙은 상태라 바로 다음 부동산에 전화 돌렸습니다. (어떤 부동산은 어디사는 누구냐고 묻기도하던데..??)

그렇게 매물임장을 1시간30분 간격으로 월요일부터 일주일치를 잡아놓고 퇴근시간만 기다렸습니다.

그런데 말입니다.

여러 부동산들에게서 매물임장 취소를 통보하는 문자와 연락들이 오더라구요

이유는 집주인이 호가를 올려서 투자자가 할만한 매물이 없습니다. 라던가 (그럼 예약은 왜..?)

집주인이 20팀 넘게 보고 갔고, 네고까지 협의해줬는데 안샀다고 화가나서 매도 보류라고 했다라던가

세입자가 갑자기 외출을해야되서.. 주말은 시골을가야되서.. 앞으로도 집을 못보여준다네요(?) 라던가..

요즘 공부하러오는 사람들이 많아서.. 등등

각종 이유로 매물들이 실시간으로 취소되었습니다.

그리고는 지금 투자자들은 사진만보고 계약해버린다네요..(?) 사진 보내 줄테니 생각해보라고.. 매임은 안된다고..

저는 그렇게는 어렵겠네요.. 하고 거절했습니다

그렇게 제 계획과 다르게 매물을 하루에 한개 혹은 못보는 상황이 발생했습니다. 

그래도 저는 무조건 보러 갔습니다.

퇴근 하자마자가서 부사님 얘기 들어보고 매임 후 혼자 단지도 돌아봤습니다

낮과 다르게 저녁에 단지를 돌아보니 알수 있는것들도 있었습니다.

어떤 단지는 1,000세대가 넘는데도 단지 내부가 너무 어두워서 걷기가 힘들었습니다.

어떤 단지는 낮에 사람이 노인분들밖에 없어 보였는데, 저녁 되니 젊은 사람들이 많이 왕래 하더라구요

무튼 그렇게 무작정 가다보니 선호하는 동층향도 알게 되었고, 이 지역에서 선호 단지가 무엇인지? 얼마가 있으면 어떤 단지를 하는게 나은지도 알게 되었습니다. (문제는 또 투자금..)

그렇게 3개의 단지를 후보에 두고 고민하였습니다.

A단지 1순위, B단지 2순위, C단지 3순위 등등

A단지는 신용 대출이 쫌 많이 필요했고 구축대장이였습니다.

B단지는 신용 대출이 약간 필요했고, C단지는 무난히 할 수 있었습니다.

후보 단지 고민도 고민인데.. 그러면서도 강의때 멘토님들이 주의하라고 하신 A단지와 사랑에 빠졌습니다. (마음이.. 어떻게 안되던대요?)

전고점도 훌륭하고 현재 가격도 저점이고 거래량도 많고 입지도 좋고.. 입주자민들 만족도도 높고.. 

아~ 여기 너무 사고싶다 라는 마음만 자꾸 들더라구요..

하지만 제 투자금으로는 부족했고, 매도자들은 실시간으로 호가를 올리고 있었습니다.

그러다보니 신용대출을 풀로 땡겨서 할까? 저층인데 샷시까지 특올수리네? 쫌 싸네? 이러면서 저층까지 보게되더라구요

이쯤 되니 유리구슬이 또 한마디 했습니다.

“어짜피 투자금으로 안되는걸 왜 보고있어?”

네.. 뒤통수를 맞듯 갑자기 저환수원리가 생각났습니다.

저환수원리를 다시 복기하고 맞다 리스크를 깜빡했었다.. 그래 내 투자금에 맞는 단지를 하자! 라고 하니까

C단지와 그외 D,E,F 등등이 들어왔습니다..

그러다보니 이번에는 B단지를 포기하기 어려웠습니다

그래 무리하지 않는선이니까.. 쪼금만 땡겨서 B를하자! 가능하면 더 좋은거해야지! 하고 B단지 매임을 하다가 생각하지 않았던 C 단지에서 꽤 괜찮은 매물을 발견했습니다.

제 투자금에도 무리 되지 않았고, 샷시까지 특올수리였고 로얄동 로얄층이라 환금성도 좋아 보였습니다.

매도자의 매도 이유가 26년 9월까지 매도하지 않으면 보금자리론을 토해내야한다고 하더라구요

그리고 매도기한인 9월 이전이여도 2주택 보유 기간에 따라 이율이 단계별로 올라간다는 사실도 알게 되었습니다.

원래는 매도자가 장기 보유로 계획 했었어서 특올수리까지 했었던거라고.. (감사합니다..헤헤)

확실히 등기 보니까 거의 수익이 없었습니다.

게다가 일잘러 부사님을 만나서 200 네고까지 협의가 되었습니다.

그리고 신규 세입자 승계 문제도 깔끔했습니다.

신규로 들어오는 세입자가 현금으로 들어 온다고.. 이번에 상속을 받아서 갑자기 현금이 많아지신 분인데 이미 투자로 집을 가지고 계신분이라고했습니다.. 

산본에서 현금 전세로 들어오는분은 거의 0.4% 수준 일꺼라는 부사님 피셜..

그래도 더 좋은 단지를 해야하지 않나? 하고 마지막까지 고민을 많이 했습니다.

매코는 계속 안되더라구요.. ㅠ

그래서 저환수원리에 맞는지 보고 또 봤습니다.

마지막 리스크 부분에서 B는 어쨋든 신용대출을 쫌 받아야되니 안전하게 C단지를 하기로 결정했습니다.

번트치고 나가자!

더 못벌어도 잃지 않는 투자를 하자!

세번 외치고 저번주에 가계약걸고 오늘 계약하고 왔습니다.

25년 1월부터 강의를 듣기 시작하여 봄 여름 가을이 지나고 다시 겨울이 왔습니다

저는 솔직히 1호기.. 올해는 못할꺼라고 생각했습니다.

어떻게 해야할지도 몰랐고, 임장하고 임보쓰고 매임 하면서도 확신이 없었습니다.

게다가 제 마음에 벽이 여러겹 있었고, 용기내서 한겹을 이겨내면 다음 벽이 등장했었습니다.

도중에 포기하기도 했었고, 그래도 다시 해보자고 일어나서 하다가 또 주저하기도 했었습니다.

그런데 막상 부딪쳐보고 해보니 그때 그때마다 도와주는 손길들이 있었습니다

강의 때 말씀해주셨던 번트치고 나가라, 마음의 벽을 뚫고 나아가라 등 멘토님들의 조언과

우리 월부 조원분들의 응원과 경험담

마지막으로 아무것도 모르면서 저에게 큰 깨달음을 준 유리구슬까지

돌아보니 저는 혼자가 아니였습니다.

그러니 이 글을 보시는 1호기가 목표이신 모든분들도 혼자가 아니라는 걸 말씀드리고 싶습니다

모든 분들께 다시 한번 감사드리고, 따뜻한 연말되시길 기원합니다.

잘한점

• 모든 단지의 매물 리스트를 뽑아서 단지별 가장 싼것부터 매물 털고 다닌 것
• 여기저기 부동산 다니면서 동일한 단지의 평가를 물어보고 들어본 것
• 처음부터 끝까지 계약단계 열심히 준비한 것
• 대출 없이 1호기 한 것 (잘 참았다)

아쉬운점

• 내 앞마당 끼리 비교 평가를 못해본 것 (급했다)
• 단지별 비교 평가를 많이 못해본 것
• 최대 수익율 분석을 하지 못한 것