[열기 85기 28조 달려조] 분위기임장 : 상권과 느낌

안녕하세요.

달려조입니다.

저희는 이번에

강서구 마곡동, 내발산동을

분위기임장 했습니다.

1년 전에 강서구 분위기임장을 했었는데,

그때와 지금은

뭐가 같고 뭐가 달라졌을까요?

일부 생활권이긴 하지만

다시보기 들어갑니다~

마곡

직장 : 마곡산단, 김포공항 관련 업체 / 29.2만 명

널찍널찍한 도로와

우뚝우뚝 멋지게 자리잡은 건물들.

귀뚜라미, LG, 오스템…

이름만 들어도 아는 굵직굵직한 회사들이 있네요.

연봉도 좀 될 것 같은데요?!

• 마곡산단, 공항 쪽 직장인들 평균 연봉이 5750만원 정도 된다고 하는데,

  상암이나 구디/가디보다 높고

  판교(6550만원)보다는 적습니다.

  그래도 꽤 높죠? 양질의 일자리인 것 같아요.

   

교통 : 5호선, 9호선, 공항철도

5호선은 여의도, 광화문

9호선은 여의도, 강남

공항철도는 DMC, 공덕

공덕은 교통의 허브 역할을 해줘서

공덕생활권도 꽤 좋다고 알고 있어요.

마곡 교통은 지리적으로 소외되었던 위치를 완벽하게 커버해주는 것 같네요.

학군 : 마곡중(73%,2%), 하늬중

선호하는 학군은 아닌 것 같습니다.

그런데 임장하면서 보니

어린아이들이 정말 정말 많아요.

중,고등학생들이 많이 보입니다.

단지 상가에도 학원이나 병원들이 많습니다.

자라다 미술학원, 스피치학원, 플라톤아카데미, 어학원 등..

그만큼 수요가 있다는 거겠죠?

환경 : 롯데백화점, 롯데몰, 트레이더스, 코엑스, 이대서울병원, 서울식물원 등

백화점 1개, 대형마트 2개 있어요.

그것말고도 엄청 큰 공원, 코엑스 전시장이 있어서

자연환경 + 편의시설이 모두 좋은 곳 같습니다.

안전한 곳, 편리한 곳 같아요.

공원에도 사람들이 많았어요.

느낌 

직장 S, 교통 S, 환경 A, 학군 C

마곡은 전체적으로 길이 반듯반듯 쾌적하고

직장과 주거공간이 조화롭게 구성되어 있었습니다.

직주근접으로 살기 좋게 환경이 조성되었어요.

사람들이 충분히 선호할 만한 생활권 같아요.

내발산

수명산파크 인근으로 올라갔습니다.

수명산파크 인근에도

공원이 잘 되어 있고

상가도 공실 별로 없이

탑층까지 입점해 있는 걸 봤어요.

밥집, 학원, 병원도 많았지만

요양원이나 주간보호센터도

보이기 시작했습니다.

오가는 사람들은

여전히 학생들이 많았어요.

우장산역 방향으로 올라갈 때는

빌라 위주로 구성되어 있었는데도

오가는 사람들 중에는 학생들이 많았습니다.

내발산동에는 학교가 정말 많더라구요.

초등학교 제외하고

덕원중, 덕원예고, 덕원여고, 화곡보건경영고, 화곡중, 화곡고

수명중, 수명고, 명덕여중, 명덕여고, 명덕고, 명덕외고.

내발산동에 학교 몰빵.. 많아요 많아~

직장 : 미즈메디병원

들어봤을 법한 병원 정도.

교통 : 5호선

우장산역, 발산역을 포함하고 있어요.

5호선은 여의도, 광화문

도심 접근성이 좋습니다.

학군 : 수명중(73%,2.0%), 덕원중(87%, 3.3%), 화곡중(87%, 3.7%), 명덕여중(92%, 3.3%)

내발산동에만 4개 중학교가 있는데,

85% 이상인 곳이 3곳, 특목고진학률도 3% 넘어요.

꽤 선호할 것 같네요.

1등 학원가를 품고 있습니다.

그럼 궁금하니까

초등학교 학생수를 볼까요?

수명초 19.2명, 843명 (6→9)

발산초 21.2명, 952명 (6→9)

가곡초 21.5명, 708명 (6→7)

내발산초 23.1명, 1178명 (8→11)

4개 초등학교 모두

고학년으로 갈수록 학급수가 늘어나고

전교생은 700명 이상입니다.

학군지로서 선호도가 있고

수요를 이끌어내는 면이 있다고 보이네요.

환경 :  -

사실상 마곡생활권으로 넘어가야지 공유할 수 있는 게 많네요.

동네 자체에는 재래시장이 있습니다.

대단지 4개 정도 앞에 상권이 크게 조성되어 있어요.

느낌

직장 C, 교통 A, 환경 C, 학군 B

내발산동은

조금 노후되고, 빌라 등이 섞여있어서

균질성이 떨어지는 편입니다.

안쪽은 도로가 좁고 불편한데요.

하지만 학교가 많고, 성적도 우수한 편이어서

학군 때문에 유입되는 인구가 있다고 보여집니다.

결론

도시가 개발되면

이렇게 되는구나를 잘 보여준 곳 마곡.

1년 전보다 마곡은 더 좋아졌네요.

상가 공실도 줄었습니다.

비록 노후되고 옛 상권이 혼재되어 있지만

지역내 학군 수요가 있고 학원가를 품고 있어

투자 범위에 들어온다고 생각되는 내발산

거의 그대로인듯.

마곡이 내발산보다 좋지만

단지 대 단지로 봤을 때는 또 다르기 때문에

우선순위를 잘 매겨보고 비교해야할 것 같아요.