[보자보자해보자] #칼럼 필사 #본깨적 #전세를 놓을 때(문제와 해결방법) #11

[본 것]

전세광고 4일만에 최고가로 계약한 비결은 'OOO'입니다. [허씨허씨] : 네이버 카페
세 낀 물건이나 주인 전세가 아니라면 피할 수 없는 과정 - '바로 전.세.빼.기!!'

1.단독 물건을 고집하는 사장님 때문에 광고가 어려워요.

--가족이 불안해 한다고 사장님께 감정적으로 호소하심,생활권 다른 딱 2곳에서만 전세 광고를 약속드림.
부사님은 다행히 적은 숫자라 생각하셔서 크게 기분나빠 하지 않으셨습니다. 

1-1. 이렇게도 광고가 올라가네요?
--상위 생활권은 전화받자 마자 올려주시고, 하위 생활권은 거래가 뜸하니 반응이 시큰둥하셧음
 부동산 10곳에서 광고를 한 물건으로 올라간 이유는? 한 분씩 전화를 드려보니, 매도자의 매매 물건 광고를
해주셨던 분들이고 이미 물건의 상태를 알기에 전세를 뺴고 싶다는 의지가 있으셨습니다.

2. 전세 광고를 어디까지 올려야 할까요?(적극적으로 그렇지만 조심스럽게)
--비슷한 생활권도 좋지만 상위 생활권, 하위 생활권에 꼭 올려보는 걸 추천드린다. 이유는 상위 생활권 전세가
상승이 부담스럽거나 하위 생활권에서 이동하고 싶은 수요를 함께 잡을 수 있다는 장점이 있습니다.
광고가 올라간 후에는, 매도자, 거주 중 월세입자, 매수 부동산, 광고해주시는 부동산에 적극적으로 전화를 돌렷다
매도자와 세입자에게는 죄송한 마음을 위주로 표현했고, 매수 사장님께는 본인과 거래하고 싶다는 마음을,
광고 부동산 사장님께는 매수자인 저와 특약, 잔금일을 협의하도록 액션 플랜을 가져갔습니다.(사진)

3.매도인, 현재 거주하는 사람, 부동산 사장님과 어떻게 대화를 풀어갈 지 막막해요

(그들의 입장에서 대화를 한다-'역지사지')
--매도인과 거주 중인 사람은 집 보여주는 것이 피곤하고 귀찮기에 죄송하다는 말씀을 먼저 드렸고
매수 부동산 사장님은 다른 부동산 사장님이 물건을 채가는 것이 서운할 수 있기에 꼭 거래하고 싶다고 말씀드렸습니다.
마지막으로 광고를 해주신 사장님들은 매수 이후 상황을 모르시기에 정확한 브리핑을 하실 수 있도록 전화로 자세히 설명드렸다.

4.만기일이 다가오는데 잔금 칠까봐 불안해요.
4-1. 경쟁 매물/시장 상황을 제대로 파악하기
--전화임장을 쭉 돌려보니 경쟁 매물이 숨어 있는 걸 알았다
 1)날짜가 고정된 광고를 안하고 있는 물건(사장님과 친분으로 1곳에만 물건을 내놓음)
 2)투자가가 매수해서 곧 광고할 같은 단지 물건
 3)투자자가 매수해서 곧 광고할 옆단지 물건

이렇게 3개의 물건이 네이버에는 없었지만 내 물건과 경쟁해야 할 물건임을 미리 확인했다.
경쟁이 붙어 서로 가격을 내리기 전에 빠르게 계약을 마무리 하고 싶었다.
물건을 보여주시는 사장님께 "잘 부탁드린다. 몇 팀이 더 볼 예정이지만 사장님과 거래하고 싶다.
마음에 들면 바로 연락달라" ->(내 생각: 꾸준히 연락돌리심)

4-2. 경쟁 매물을 파악해야 하는 이유
--전세 세팅의 핵심은 가격이라고 합니다(당연하쥬?) 그 다음 중요한 것이 물건의 상태, 입주 가능 날짜이다
광고를 여러 곳에 올린 것 처럼 전세 물건도 넓게 파악하는 것도 좋다.상위 생활권의 전세 흐름을 보면서
분위기도 감지할 수 있다

4-3. 가계약금 받은 이후 해야할 일
--저는 매도자와 세입자가 계약 후 제가 승계하는 조건으로 계약을 진행했습니다.
전세를 승계하게 될 예정이므로 특약, 잔금일은 제가 협상을 주도적으로 하고 매도인은 계약만 해주는 것으로,

4-4. 전세 특약도 주도적으로 가져간 이유
--흔히 매도인과 세입자 전세 계약 후 승계를 하게 되면 관여하는 안되는 줄 아시는 분 있으나 전혀 그렇지않다!!
이미 매매계약이 체결되어 있고 승계를 하게 될 예정이니 적극적으로 특약 협의를 해도 괜찮다!
매도인 입장에서는 본인 임차물건이 아니라 매도한 물건이기 때문에 크게 신경 안 쓸 수도 있는 점을 주의하자!

--전세가를 높게 빼는 것이 투자의 본질이 아니다. 배운대로 행동하고 싸게 사서 안정적으로 보유하고
가치를 찾아갈 때까지 기다리는 것이다.

-이런 도움을 받을 수 있을 거에요.
1)단독 물건을 고집하는 사장님과 좋은 관계를 유지하면서 여러 부동산에 광고를 내놓는 방법
2)매도인, 세입자 등 이해관계자의 대화를 풀어가는 과정
3)경쟁 매물을 파악해야 하는 이유
4)무엇보다 중요한 전세세팅의 본질

[깨달은 것]
-경쟁 매물들과 경쟁하기 전에 빠르게 계약하기 위해 투자한 지역의 전세 매물,최근 매매 거래 등 시장상황 파악하기
(3~4월 전세 손님은 적고, 6~7월 전세 문의가 들어옴)
-매도자와 세입자 계약 날, '해보자'는 계약 당사자가 아니기에 현장에 없어도 문제가 없으나 현장에 미리 가서 사장님과
입을 잘 맞춰놓으면 별탈없이 계획할 수 있다
-적극성,CEO 마인드가 중요하다."내 물건,내 투자니까,무조건 내가 책임지겠다"생각을 갖고 있어야 한다

[적용할 것]
-매도자,세입자 계약할 때, 승계 과정에서도 적극적으로 찾아가고 경험을 쌓는다는 생각으로 배우기+모르는건 부사님께 적극적으로 물어봐라!
-최소 상하위 생활권 2개에 양해를 구하고 광고를 해보며, 관계자들에게 적극적으로 연락 드리기
-전세 매물 상황 매일 확인하고, 숨어있는 매물들과 가격 깎는 과정까지 가기전에 금액을 보수적으로 올리기 

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