[2025년 매일칼럼필사 #54, 빅쿨가이] 4배 오른 염리상록보다 더 많이 오른 단지, 새벽보기

『4배 오른 염리상록보다 더 많이 오른 단지』

- by 새벽보기 -

https://blog.naver.com/dawnsee1/223694230402

[본문내용]

→ 염리상록 이야기 

→ 기간을 어떻게 잡냐에 따라 다르지만 지난 수도권장(13~22)의 평균 상승률은 기간을 대략 퉁 치면 2~2.5배 가량 된다. 

→ 좋은 곳이라고 하는 곳은 3배 좋지 않은 곳이라면 2배 정도 된다. 지지난장(05~08)엔 달동네였지만 지난 장에선 새아파트 밀집지역으로 사람들의 선호를 한 몸에 받은 마용성의 수익률은 얼마일까

→ 대략 3배가 된다. 그 중에서 가장 많이 오른 곳은 어디일까? 마래푸? 마프자? 아니다. 

→ 지지난 장에서 사람들의 괄시와 외면을 받아가 지난 장에서 주변이 천지개벽하며 언덕빼기 홀로 서 있었던 아파트에서 새 아파트 택지의 한가운데로 바뀐 염리상록이다. 

→ 25평이 2.7억에서 9.86억까지 갔다. 3배는 훌쩍넘고 4배에 가까운 상승을 보였다. 심지어 15년 6월엔 매매 3억/전세 2.95억으로 단돈 500에 살 수 있었다. 

→ 아파트 가격이 비율로 움직이는 이유

→ 내가 늘 말하는 아파트 법칙 중 하나, 아파트는 비율로 움직인다. 

→ 상승도 하락도 동일한 비율로 올라가고, 동일한 비율로 내려간다. 

→ 우리 눈엔 아파트가 얼마ᄍᆞ리 아파트, 즉 가격(=숫자)로 보지만 아파트의 본질적 가치는 주거(건물, 현재가치) + 보유(땅, 미래)이며, 다른 표현으론 그 아파트가 서있는 공간에 현재와 미래 거주할 수 있는 권리이다. 

→ 그 권리를 얼마 주고 살 것이냐가 매매 가격, 미래는 됐고 현재 2년만 살기 원한다면 전세 가격이다. 

→ 우리가 지금 가격이 많이 올랐다고 하는 것은 그만큼 화폐의 가치가 떨어져있기 떄문이지 서울 거주 권리가 과거와 비교하여 우리가 체감하는 것처럼 어려워진 것은 아니다. 그 권리는 시대를 막론하고 크게 다르지 않았고 늘 희소했다. 

→ 따라서 몇 곳의 선호도가 정말 떨어지는 곳을 제외한 서울이라면 좋은 곳이든 좋지 않은 곳이든 그 희소한 권리가 유지되어왔기 떄문에 아파트는 동일한 비율로 움직인다.

→ 이것이 내가 서울의 엔간한 곳은 전부 오를거라고 말하는 것의 근거이며 앞으로 인구가 줄어든다 하더라도 수도권 권리에 대한 가치가 줄어들면 들었지 서울의 거주 가치는 줄어들지 않을 거라고 생각한다. 

→ 개별 단지 움직임

→ 평범한 사람이 부자가 되려면 매크로 거시 경제 변수(금리, 환경, 고용, 경기 등) 분석보다 마이크로 변수(개렵 단지) 분석을 해야한다고 늘 강조한다. 

→ 아파트의 법칙을 명확히 누가 알려준 적이 없었다. 내가 투자자로써 내 돈 박으며 시장을 경험하고 사람들을 가르치며 하나씩 설명하다보니, 이런저런 패턴이 있고 반복된다는 것을 알게 되었다. 

→ 실제 거래의 결과인 실거래뿐 아니라 호가, 매매&전세 개수, 현장에서의 움직임 등을 오랜시간 겪다 보니 그런 감들을 자연스레 체득했고 그것을 근거화하기 위해 데이터를 찾았을 뿐이다. 

→ 1군 : 너네 상승률 짰니?

→ 2군 : 마포의 힘

→ 염리상록 못지 않은 친구

→ 개인적으로 내가 용산구에 살아서는 아니고, 용산은 마포와 성동구 같은 걸로 설명하긴 어렵다. 

→ 마포와 성동이 떠오른건 원래 좋은 위치를 가지고 있었던 곳이 달동네였고, 그래서 선호도가 낮았는데 그곳이 새아파트로 바뀌면서 좋은 위치와 좋은 건물이 만나 압도적인 선호도를 보인 것인 반면,

→ 용산은 과거부터 좋은 위치로 각광을 받았던 것은 동일하지만 이촌동, 석빙고동은 과거부터 부촌으로 선호받았던 지역이었다. 오히려 지난 장에 한가람 등이 구축이 되며 과거 받았던 선호도를 근처 신축들(반포, 흑석, 마포, 옥수 등)에 내줬다. 

→ 위 그래프에서도 보이듯 과거 비슷하게 갔었던 마포, 성동, 중구는 이번장을 지나며 확연한 차이를 보이게 된다. 

→ 여기서 주목할 점은 마포와 성동이 둘다 선호받는 지역이라는 것을 감안하고 마포가 상대적으로 넓어서 선호의 차이가 크다는 것도 감안해야겠지만 그럼에도 불구하고 성동구의 상승이 엄청났다는 점이다. 

→ 염리상록은 천지개벽한 마포에서 최고의 가성비를 보이며 투자자라면 땅을 치고 후회할 아파트로 유명했다. 

→ 하지만 성동에 염리상록보다 수익이 훨씬 큰 아파트도 있었다. 바로 동아그린이다. 

→ 성수동아그린 331세대 99년식 33평이 3.55억에서 14.5억으로 4배가 넘는다 300%가 넘는 상승을 이뤄냈다. 

→ 23평은 상대적으로 덜 올랐지만 그럼에서 서쪽 가성비 깡패 염리상록과 비교해서 동아그린은 유유히 앞서 나간다. 

→ 아파트 투자에서 중요한 것

→ 염리상록, 동아그린 둘 모두 아파트 건물만 보면 짜글~하다

→ 염리상록은 그래도 주변 환경이 많이 좋아졌고 신축으로 둘러쌓ㅇ여있어서 그래도 괜ㅊ낳은데 라는 생각이 드는 반면,

→ 동아그린 가면 지금 가도 응? 이게 4배가 오른 아파트라고?라는 생각이 절로 든다. 

→ 그럼에도 그렇게 상승할 수 있었던 것은 그 아파트는 결국 건물이 아니라 그 공간에 현재와 미래까지 거주할 수 있는 권리라는 것이다. 

→ 미래에 이 땅에 어떤 의미를 가지게 될까 이 건물이 지금은 새거여도 나중이 되면 어떻게 될까를 반드시 고민해야 한다. 

→ 그리고 거기에 더해 고민할 것이 또 있다. 서울 땅은 다 좋으니까 단순히 오래가져가야지 라고 할 것이 아니다. 결국 내 매도시점이 중요할 것이고, 매도 시점이라는 것은 각자의 포트폴리오마다 똑같은 아파트라고 할지라도 달라지게 된다. 

→ 예를 들어 내가 강남, 성동, 동대문을 가지고 있다가 매도할 상황이 되면 동대문을 가장 먼저 정리하고 강남, 성동을 가져가겠지만 동대문 평촌 구로를 가지고 있다면 동대문은 절대 팔면 안될 아파트가 되는 것이다. 

→ 그럼 누조건 좋은 것, 똘똘한 것만 사면 되냐 무조건 그런것도 아니다 단순 산술계산으로 염리 상록보다 동아그린이 더 많이 올랐지만 투자금이 3500인 동아그린 1채 살 때 염리상록 500으로 7채 살 수 있기 때문이다

→ 따라서 투자자가 고려해야할 것은 단순히 신축이라는 연식만을 봐야할 것도 미래만을 고려한 땅 투기도 투자금을 줄이는 것만도 아니다. 

→ 각자 상황에 맞는 투자금 + 현재와 미래까지 고려한 가치를 고려한 싼 가격 + 포트폴리오 배분ᄁᆞ지 필요한 것이다. 

→ 물론 이건 꽤나 높은 수준의 투자자라고 볼 수 있다. 이 글을 읽는 분들은 그걸 어떻게 하라는거야? 라고 말할 수 있겠지만 나도 하다보니 이런걸 볼 수 있게 된거라거 꾸준히 하시다보면 누구나 할 수 있게 됩니다. 라고 답변드릴 수 있다. 

[정리]

1. 서울 아파트 가격이 비율로 움직이는 이유 – 서울 거주 권리가 과거와 비교하여 우리가 체감하는 것처럼 어려워진 것은 아니다 그 권리는 시대를 막론하고 크게 다르지 않았고 늘 희소했다. 앞으로 인구가 줄어든다 하더라도 수도권 권리에 대한 가치가 줄면 줄었지 서울의 거주 가치는 줄어들지 않을거라 생각함
2. 아파트 투자에서 중요한 것 

 1) 염리상록, 동아그린 둘 모두 아파트 건물만 보면 찌글하다. 그럼에도 상승할 수 있었던 것은 그 아파트는 결국 건물이 아니라 그 공간에 현재와 미래까지 거주할 수 있는 권리라는 것 

 2) 미래에 이땅이 어떤 의미를 가지게 될까 이 건물이 지금은 새거여도 나중에 되면 어떨까를 반드시 고민해야 함

 3) 단순히 신축이라는 연식만을 봐서도 안되고, 미래만을 고려한 땅투기도, 투자금을 줄이는 것만도 아니다. 각자 상황에 맞는 투자금 + 현재와 미래까지 고려한 가치를 고려한 싼 가격 +포트폴리오 배분까지 필요하다. 

[깨달은 것]

정말 요즘은 포트폴리오의 중요성을 한번더 깨닫고 있다. 내가 어떤 자선을 매수했고 그 자산을 보유하며 추가적인 자산을 매수하는데 단순히 많이 매수한다가 답이 될 수 도없고, 똘똘한 1채가 답이 될 수도 없다. 그냥 돈을 벌기 위해서는 상관 없을수도 있지만, 내가 경제적 자유를 이루기 위해서라면 꾸준히 자산을 늘려가야 하기 떄문이다.

지금 내가 2호기에서 3호기를 늘려갈 것인가. 아니면 정리해서 한 채로 가야할 것인가도 계속 변화하는 시장에서 내가 잘 보고 선택해야 하는 부분이라 어떻게 내가 투자를 할 것인지 앞으로도 잘 생각해봐야겠다. 퐈이팅!!

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