[서울 투자로 1(일)상이 변해 7십억 벌어 은퇴할조 길한엽] 3강 양파링님 강의 후기

안녕하세요? 

노후를 위해

분주히 달리는

길한엽입니다.

이번 양파링님 강의를 들으며

두가지의 결과를 내기위한 강의 내용을 배울 수 있었는데요. 

1. 지금 시장에서 내 투자금으로 가질 수 있는 최선의 물건을 찾는다.

2. 내가 감당할 수 있는 최선의 물건이라면 내것으로 만들어 보유한다.

입니다.

내가 가진 투자금 내에서 이 시장안에서 찾을 수 있는 최선을 물건을 찾기위해

서울 & 경기 안에서 

우리가 항상 고민하는

서울구축VS경기 신축

경기 신축VS경기 신축

 에서 어떤 물건을 선택하는 것이 더 나은 선택인가에 대한 내용을 배울 수 있었습니다. 

이는 지난 상승장에서의 결과로 확인해 볼 수 있었는데요. 

결과를 확인하기 이전에 

 비교평가를 하는 세 가지 프로세스를 적용해야 한다는 점을 깨달았습니다. 

그 세 가지는

#가치 #가격 #리스크 입니다.

1. 가치:

   우리가 왜 임장을 하며, 왜 임장보고서를 쓰고 있는지?에 대해 

좀 더 깊게 생각해 볼 수 있는 가치 파트! 

아파트를 그저 보고, 많이 보고~ 또 보고~에서 그치는 점이 아닌,

가치를 더 잘 파악하기 위함이었다는 점을 한번 더 정리합니다. 

임장지가, 임장하는 단지가 어디에 있는가? = 위치

그리고 강남까지의 접근은 용이한가? = 접근성

생활권과 단지 주변에는 어떤 편의성이 있는가? = 환경

이 생활권과 단지에서 다니는 학교는 어떠한가? = 학군(&학원가) 

임장결과를 토대로 상품의 가치를 파악하고,

결과적으로 이 지역안에서 단지들의 선호도를 파악해 놓은 후, 

다른 지역과의 선호도 비교까지 나아가야 

좀 더 나은 선택의 결과를 맞이할 수있을 것입니다.

2. 가격

지금 현재 서울 구축은 3급지 이상은 가격이 움직였고, 아직 4급지 이하의 구축 가격이 움직이지 않은 시장입니다.

그러나, 경기 신축은 벌써 움직인것들이 있기에,, 가격 확인이 반드시 필요합니다 . 

특히 네이버 부동산에 올라온 호가만을 보고 판단하지 말고,,

현장에 나가서 판단해야 할 것들이 분명히 있기에,

매물임장까지 꼼꼼히 정리가 되어야 한다는 점을 다시 한번 되새깁니다.

3. 리스크..

저환수원리의 리스크..

감당가능한가?의 관점에서 두 가지의 포인트를 확인해볼 수 있겠습니다.

첫번째는 공급상황입니다.

우리가 타겟하는 지역의 공급상황뿐 아니라 

한판으로 움직이는 지역까지의 공급상황 체크가 정말 중요한데요.

지방 주요 광역시와 몇 중소도시를 제외하고는

전국 공급량은 부족한 상황입니다.

하지만, 동대문의 입주가 25년 현재 많이 남아있고,

광명과 의왕은 26,~27년 의 입주물량이 있기에

국지적으로 입주물량체크와 공급시기에 대해 잘 정리해놓고 대응해 나가야 할 것입니다.

저의 0호기 물건은 입주장이 펼쳐진 바로 옆 지역에 있는데요. 

입주장 첫 해의 공급도 있지만,

대규모 입주장이 있었던 지역은 입주 2년 후 전세 물량도 꼼꼼히 봐야 합니다. 

저의 0호기로 정말 큰 공부를 하고 있는데요. 

대규모 단지들의 경우에는 

입주시기의 입주물량, 2년 , 4년차의 입주물량 도 정말 많았습니다.

그러기에 2,4년차의 입주물량에 대응하고, 

다른 지역 투자시에는 2,4년차 대규모 입주장 지역의 투자를 노려봄도 생각해 봐야 한다는 점을

양파링님이 짚어주셔서 다시 한번 정리할 수 있었습니다.

공급리스크!!! 공급량과 전세 매물 갯수 파악을 통해 대응하자!

긴 시간동아 투자의 전체 상황을 짚어주신것 같아 

긴 호흡으로 들을 수 있었습니다.

열강을 통해 눈을 투자자의 눈으로 갈아끼워주신 양파링님 진심으로 감사합니다.

항상 건강하시기를 기원합니다.