『서울 집값 급락하기 어려운 현실적인 이유_뇌피셜』
- by 새벽보기 -
https://blog.naver.com/dawnsee1/223690996645
[본문내용]
→ 뇌피셜의 종류, 1번째 뇌피셜, 진짜 뇌피셜
→ 나는 2가지 뇌피셜을 쓴다. 1번째 종류의 뇌피셜은 미래를 예측하는 것이다. 진짜 뇌피셜인 것이다. 미래를 예측하지 말라고 하지 않았나요? 라고 묻는다면 미래를 예측을 안하지 않는다. 한다.
→ 안하려고 해도 자동으로 어? 이러면 이렇게 되겠네? 라는 생각이 자동으로 든다. 다만 그것을 의사결정에 그대로 적용하지 않을 뿐이다.
→ 고수는 자신의 실력을 정확히 아는 사람이다. 내 투자 원칙과 기준이 무엇인지 안다. 현재 시장을 파악하고 내가 가진 원칙과 기준을 현 시장에 적용하여 최종 의사결정을 내리는 사람이다.
→ 초보가 투자 원칙과 기준이 있을 순 없다. 알 수 있는 것은 이 시점에서의 내 능력과 경험이지만 내가 가진 능력이 의사결정을 내리기에 충분한지 아닌지 명확히 알지 못한다.
→ 따라서 초보와 고수의 차이는 시장 예측, 뇌피셜의 유무라기보다는
→ 1. 내가 의사결정을 내리는 원칙과 기준이 있는지
→ 2. 시장상황을 정확하게 판단하여 원칙과 기준 안에서 의사결정을 하는지 의 차이라고 볼 수 있다.
→ 2번째 뇌피셜, 근거있는 뇌피셜
→ 2번째 뇌피셜은 뇌피셜의 정의처럼 검증하지 않은 사실을 말하는 것이다. 다만 다른 점은 통찰에서 나온 것이라는 것이다.
→ 난 투자 원칙과 기준이 있고 거기에 더해 사람들 선호도가 반영된 아파트의 법칙이라는 것이 나에게 깊숙이 체화되어 있다.
→ 처음보는 지역이어도 어디가 얼마나 비싸고 얼마나 더 선호될지 어느정도 맞출 수있다. 그간 열심히 한 임장, 임장보고서 작성, 실전투자, 다주택 운용 등으로 만들어진 것이다.
→ 그러니 2번째 뇌피셜을 내 머릿속엔 정리되어있지만 그걸 하나씩 꺼내어 다 설명하거나 근거를 찾지 않는 것이다. 근거 있는 뇌피셜인 셈이다.
→ 쓸데없이 설명이 길었지만 1번째든, 2번쨰든, 뇌피셜은 내 통찰의 결과로써 여러분께 편하게 말하는 것이라는 성명을 하고 싶었다. 앞으로도 자주 쓸 것 같아서 좀 자세히 썰 풀어봤다.
→ 본론 : 서울아파트 급락이 어려운 이유
→ 자 서론이 길었지만 본론으로 들어가 왜 서울 아파트 급락이 어려우냐 뇌피셜 호로록 풀어본다. 나도 매수, 매도 열심히 하고 있으므로 시장 보고 있으면 엔간한 아파트들은 큰 네고 없이 실거주에게 계속 팔린다.
→ 어떤 것이 엔간한 아파트냐. 서울 아파트 중위값이 11월 기준 9.8/5.5이다. 이 중위값 아파트 위아래로 1.5억의 물건들은 참 잘나간다.
→ 최근 주변인들로부터 아파트 샀다는 이야기를 꾸준히 듣는다. 폭발적으로 많은 것은 아니지만 꾸준히 아파트 사야되냐 묻기도 하고 실제 사고나서 물어보는 경우도 많다.
→ 투자자가 아닌 대부분 실거주고 7~9억 사이의 아파트를 많이 샀다. 이들은 대부분 신혼부부이거나 결혼 10년차 이내의 맞벌이 직장인들이다.
→ 그분들이 실행했거나 실행하려는 자금구조는
→ 대출 : 주담대 5억 + 신용대출 5천가량
→ 본인돈 : 모아둔 5~6천 *2 = 1억~1.5억
→ 양가 지원금 : 형편에 따라 1억이면 2억, 2억이면 4억
→ 합계 : 지원이 적으면 6~7억, 많으면 8~9억 등이 어렵지 않게 나온다.
→ DSR이 이슈긴 하지만 소득 높은 쪽에서 주담대 받고 다른 사람이 신용대출 받는 등 약간의 기술을 쓰면 무주택이 대출이 아주 안나오는 시장도 아니고 금리고 3%대에 진입했다. 신생아 특례도 여전히 있기 때문에 집을 사기 쉬운 상황이라기 보다 집을 살 수 있는 상황임을 인지한는 것이 중요하다.
→ 따라서 6~9억의 아파트는 어느정도 살 수 있는 수요층이 있다. 그리고 좀 더 여유가 있으면 9~12억도 충분히 거래가 되고 있다.
→ 서울 10월 거래량이 4천건 정도 나왔다. 11월엔 이보다는 줄어들 것으로 생각된다. 다만 거래가 없는 시장이 멈춰진 시장은 아니다.
→ 매물 개수는 많다고 해도 사실 거래될 싼 물건은 별로 없다. 지난달부터 전세가 약세를 보이며 가격이 조금 조정되고 있지만 매매는 급한 물건 외엔 전체적으로 조정되지 않고 있다.
→ 조금 싸면 거래가 된다. 조금 비싸도 상태 좋으면 거래가 된다. 그렇다고 더 올라가진 않는다. 거래가 아주 많은 상황은 아니므로 또 같은 가격에 물건이 나오거나 높았던 가격이 내려오며 거래 가능선으로 귀결된다.
→ 약보합과 보합 그 사이 어딘가라고 생각된다. 물론 이것은 중위값 근처의 아파트들과 이보다 상위 아파트들 상황이고 밑으로 내려갈수록 상황은 매수자 우위로 된다. 여전히 급한 물건들은 튀어나오고 거래가 되고 있으니 투자자들 더 좋은 것 사려고 너무 욕심부리지 말고 싸게 사는 것에 집중해도 좋다.
→ 나도 첫 투자를 8년이 안오른 부천 구축투자로 시작했다. 그래도 된다. 서울 아파트 엔간한 곳들은 시장 평균 수익률까진 반드시 간다.
→ 3줄 결론
→ 1. 주택 수요층인 신혼+결혼 10년 잠재 매수자들은 7~9억 아파트들을 살 수 있는 구매력이 있다.
→ 2. ᄄᆞ라서 7~9억의 살기 괜찮은 아파트들은 꾸준히 소화되고 있다.
→ 3. 더 좋은걸 조금이라도 싸게 사는 방향은 옳으나, 결국 사지 않으면 말짱 도루묵이다. 결국 사야한다.
[정리]
1) 주택 수요층인 신혼 + 결혼 10년 잠재 매수자들은 7-9억 아파트들을 살 수 있는 구매력이 있다.
2) 따라서 7-9억의 살기 괜찮은 아파트들은 꾸준히 소화되고 있다.
3) 더 좋은걸 조금이라도 싸게 사는 방향은 오르나, 결국 사지 않으면 말짱 도루묵이다. 결국 사야한다.
[깨달은 것]
서울 집값이 떨어지기 어려운 이유를 뇌피셜로 알려주셨는데. 근거를 보면 수요가 있고 그 수요를 일으키는 사람들이 소득이 충분하기 때문에 어느정도 가격이 떨어지면 매수를 고려할 수 있는 충분한 능력이 있어서 급락은 어렵다고 말씀해주셔서 마음이 편안해 졌다.
반대로 지방은 수요가 한정적이고 소득은 충분하다보니 오르는 곳만 오르고 유지하는 것 같았다. 그래서 서울이든 지방이든 다 오르겠지만 상대적으로 안전자산인 서울에 투자하려고 하고 있다.
하지만 미래는 예측 할 수 없기 때문에 항상 리스크관리를 하면서 일지않는 투자를 하도록 노력해야겠다 화이팅!!!
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