[부자망고엄마] 월부챌린지 148회 진행중 : 3월 30일차 실전투자경험담필사 전고대비 -15% 하락 ? 이제 00모르면 돈 못 법니다.

실전투자경험담 필사 

반나이 님 글 25.03.28

제목

전고대비 -15% 하락 ? 이제 00모르면 돈 못 법니다.

 

링크

https://cafe.naver.com/wecando7/11470573

 

안녕하세요 반나이 입니다.

저평가에 대해 이야기를 해보려고 합니다.

 

여러분 수도권 단지의 저평가 판단 어떻게 하고 계신가요?

 

전고대비 15%하락으로 계산을 했었는데 

언제부터인가 15%까지 내려온 단지가 점점 줄어들지 않으셨나요?

 

 

좋은 상급지의 단지들은 이제 15%학은 거의 없는거 같은데…

15%보다 덜 하락했으니까 이제 사면 안되는건가?

 

이렇게 고민을 해보셨을 수 있을 것 같습니다.

 

그래서 오늘은 15%하락이 되지 않으면 저평가가 아닌것인지

15%보다 덜 하락했다면 투자를 고려 해서는 안되는 것인지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

15% 하락이면 저평가 맞나요?

 

 

예전에는 전고배지 30%하락을 봤었던 것 같은데 

언젠가 부터 20%로 기준을 잡았었고 

이제는 15%로 기준을 잡고 있습니다.

 

 

변동되는 수치에 혼란스러우실 수 있을것 같은데요

그렇다면 15%가 하락했다면 진짜 싼건지 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

21년 10월 추석 이후의 시점을 전고점이라고 생각하고

현재 25.3 을 기준으로 가격 변동을 보겠습니다.

 

 

 

송파구를 제외한 서조구,강남구,용산구 등 1급지 단지들은 이미 전고를 넘겼고

서초구는 벌써 전고대비 10%나 상승하였습니다.

 

그 이후로 2급지 마포,성동,양천구는 

하락율 0% ~ 4%로 거의 전고점을 회복 하였네요

 

3급지는 0~-10% 안팍이고

4급지는 -9~-13% 하락을 보입니다.

 

그리고 서울에서 가장 입지 떨어지는 5급지는

-15% ~ -23% 의 하락율을 보이고 있습니다.

 

즉 좋은 입지 만큼 먼저 가격이 올라버린 상황인데요

하지만 이 평균치 각단지마다의 상황은 다를수 있습니다.

 

그렇다면 15%하락이 의미하는 바는 무엇일까요?

15%하락하였다는 의미는 서울에서 가장 입지가 좋지 않아서 

가격이 떨어진 후 회복이 더딘 5급지 만큼

가격변동이 있었다는것을 의미 합니다. 

 

또한 서울 평균이 -5%하락하였는데

-15%하락하였다는건

서울단지 평균대비 3배 이상 하락했다고 볼수 있겠네요

 

따라서 전고점이 왜곡이 없는한

어떤 단지가 고점대비 15%가 떨어졌다면

지금 시장에서 매매가는 싼구간에 있음을 알수 있습니다.

 

 

 

15% 하락하지 않았는데 사면 안돼죠???

 

투자할 때 반드시 기억해야할 원칙

‘저환수원리’ 에서 저평가는 무엇보다 중요 합니다.

정평가를 판단하다가 이런생각이 드실수 있습니다.

 

"15%하락은 무슨 강남은 전고 돌파 했다는데… 그러면 강남은 이제 끝났구나

그러면 -15% 하락한거만 골라서 사야겠따"

 

과연 그 선택이 옳을까요?

 

 

과거 시장을 복기 하기 위해 잠시 과거로 가볼게요

 

서울 매매지수는 2015년 분명 바닥에 가까웠습니다.

하지만 1.2군의 상위 단지들은 이미 전고점에 가깝거나 돌파 하였었습니다.

 

 

 

 

09년 전고점에서 15년을 보면 1,2급지 상위단지는 거의 전고점을 회복하였거나 돌파 한것을 알 수 있습니다.

그렇다면 4급지는 어떨까요?

 

 

 

4급지 단지들은 대부분 -15% 이상의 하락률을 보이고 있음을 알 수 있습니다.

 

그렇다면 1,2급지 단지들은 이미 전고점에 가깝기 때문에 사지 않고

15%하락한 4급지 단지만 매수 했다고 가정하고 수익률을 비교 해보겠습니다.

 

 

 

 

 

전고를 거의 회복한 1.2급지 상위 단지들의수익률은 130 ~ 18%

-15% 하락한 단지들의 수익률은 160-180% 정도 입니다.

 

즉  전고점에 샀음에도 -15% 하락한 4급지 단지들과 수익률 차이가 크지 않음을 알 수 있습니다.

 

 

따라서 

단지의 가치가 충분히 좋은 단지들은 -15%에 연연하지 않고 비싸지 않은 가격일때 

사는것이 중요 하다는 뜻 입니다.

 

그렇다면 상위급지는 전고점 하락률과 관계없이 아무 단지나 사도 괜찮을까요?

 

 

 

2급지 마포구 와 3급지 동작구에서 단지 선호도가 높지 않은 성산 월드컵타운 대림과 

경남 교수를 가져왔습니다.

 

두 단지는 선호도는 낮지만 급지가 좋아서 흐름이 빨리오며 

2015년 이미 전고를 돌파 하였습니다.

 

 

하지만 수익률은 110%대로 

4급지 -15%하락한 단지의 수익률 160~180%에 비해 굉장히 아쉬운 수익률 입니다. 

 

즉 우리는 단순히 전고점 대비 -15%하락률에 연연하는 것이 아니라

단지의 가치에 따라서 기준을 유연하게 해야 함을 알 수 있습니다.

 

가치가 좋은 단지의 경우에는 비싸지 않은 적당한 가격에 

매수 하는것이 중요 하고

단지의 가치가 애매할 수록 확실히 저평가 된 가격에 사는것이 중요함을 수익률을 통해 

확인해보았습니다.

 

이제 -15% 하락률에 연연하지 않고 투자 판단을 내려볼 수 있겠죠?

 

 

기억해야할 내용

 

전고대비 -15% 하락했고 전고점에 왜곡이 없다 면 저평가된 단지일 가능성이 높다.

가치가 매우 좋은 단지들은 전고부근에 매수 했어도 싸게 매수한 덜 좋은 단지와 수익률이 비슷했다.

가치가 덜 좋은 단지들을 전고점에 매수 했을때 수익률은 싸게 매수한 단지에 비해 50% 이상 차이 남

 

전고대비 하락률 보다 단지의 가치를 먼저 파악하고 유연하게 적용해야 한다. 

 

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