강남 아닌데 최소 2배 이상 오를 아파트, 없다고 ? 있어요 !

안녕하세요 :)

2019년부터 지방,수도권 소액투자를 시작으로 

순자산  10억을 달성하고 최근까지 투자하며 

코칭과 강의하는  밥잘사주는부자마눌입니다.

 서울 아파트 70억 시대

 서초구 반포 원베일리 국민평형 70억 거래 - ‘국민평형’ 이라는 말이 어색하네

지난 3월 서울 서초구 반포동의   

'래미안원베일리' 아파트의 

국민평형이라고 일컫는 

34평이 70억에 팔렸다고 해서 깜짝 놀랐어요. 

70억이라니  7억 짜리 집이 10개 인 거에요…

이 아파트는  작년 8월 60억 실거래에 이어 

7개월만에 10억이 더 오른 가격이라고 해요. 

역시 강남 3구의 집값은  월급쟁이가 

저축으로 바라보기는 어려운.  

넘사벽의 세상인 것 같아요.  

역시 좋은데는  빠르게  

다 올라 버린 것 같고

내 돈에 맞는 집은  

좋은지 모르겠고

어디서 어떻게 찾아야 

하는지 모르겠고

투자도 내집마련도  

이번에는 꼭 기회를 잡고 싶었는데 

이대로 놓친 건가요?

라며 낙담하고 계신다면 제 글을 꼭 읽으세요 

😕정말 강남만 오르는 걸까

정말 강남만 오르는지 먼저 팩트 체크를 해볼께요. 

뉴스기사나 매체들을 보면  결국 강남이 답이라고

생각 되기도 하는데요

사실 이런 일은  과거에도  반복되었던 일입니다

2006년에도  2014년에도, 그 이전에도

네이버 검색창에 

‘서울 아파트 양극화’ 

라고 검색해보면 과거에도  ‘강남만’오른다 

‘강북은 잠잠하다 ’' 강남만 답이다' 라고

생각 될 만한 기사를 쉽게 찾을 수 있었습니다. 

↓↓↓↓↓

하지만 반대로 ‘강북이 더 올랐다’ 라는

검색을 해보니   2005년 에도,  2020년에도 

과거의 상승장에서도  강남 보다 상승률이  

더 큰 폭으로 오른

서울 지역의 뉴스기사도 쉽게 

찾아 볼 수 있었어요 (챗 gpt도 찾아줬어요)

↓↓↓↓↓↓↓↓

그러면 강남만 오른 것 도 아니고 

강남이 더 오른 것도 아니라는 건가?

헷갈리기 시작했어요 . 

그럼 강남 말고 강북을 사야 하는가?

왜 강북은 70억이 안되지?

이런 저런 고민이 꼬리에 꼬리를 물다가

결국 제가 궁금한 것이 무엇인지 정리해봤어요 

저는  이  3 가지가 궁금했어요

1.정말 강남만 오르나? ( 아니면 강북이 더 오르나?)

2.과거에 투자했다면 10년간 얼마나 올랐을까?

3.아직도 과거처럼 수익이 날 아파트가 남아있을까?

실제 아파트들이 

얼마나 올랐는지 알아봤어요 

서울에서 아파트가 가장 비싼 곳 부터 ~  싼 곳 까지  

4개 지역의  대표적인 (사람들이 많이 알고, 꽤 선호하는 )

아파트의 과거 가격을 조사해보았어요. 

2013년 ~2022년 까지 가격으로요

그 기간을 설정한 이유는

2013년이  과거 하락장에서 더이상 가격이 

내려가지 않고 바닥을 다지고 있던 시기이구요 

2022년1월은 서울아파트 시장이

더이상 상승하지 않고  하락이 시작한

대세 하락장의 시점이기 떄문에요 

그렇다면 과거 바닥에서 꼭지까지 

가격 성장 크기를 오롯이 볼 수 있고

그렇기 때문에  가격상승에 대한 비교를 

할 수 있다고  판단 했기때문이죠. 

그 결과  두둥….

강남 도곡랙슬  

: 매매가  10.5억 → 32.0억 / 21.5억 상승 /  3.1배 상승

성동 행당한진    

: 매매가   5.0억 → 14.5억 / 9.5 억 상승 /  2.9 배 상승

서대문 신촌럭키 

: 매매가   4.0억 → 11.5억 / 7.5 억 상승 /  2.9 배 상승

노원  월계한진   

: 매매가    3.5억 → 10.5억 / 7.0 억 상승 /  3.0 배 상승

4개의  단지 모두  

2013년 매수한 가격의 3배 달하는 금액으로

상승을 했던 것을 확인 할 수 있었어요

그리고  당연히  절대가가 높고 

더 좋은 아파트는   상승률은 같아도

절대적 수익금액은  

커지는 것도 알 수 있었습니다. 

궁금증 해결

1.정말 강남만 오르나? ( 아니면 강북이 더 오르나?)

-→강남만 오른 것이 아니다 . 강북도 오른다 

강북이 더 오른 것은 아닌 것 같다

2.과거에 투자했다면 10년간 얼마나 올랐을까?

-→ 매매 가격의  2배 ~3배 의 상승을 보였다

단 절대가 큰 것이 당연히 수익은  더 커진다. 

🤔서울이면, 

다 된다는 말이야?

“ 뭐야  그래서 결국 서울은 다 된다는 말이야?"

“ 서울인데 돈 맞는 것은 뭐든 사면 된다는 건가?”

라는 잘못된 결론을 내릴 뻔 했지만요 ~

 여러 아파트를 오랫동안 공부하고 

가격을 지켜보았더니 이런 걸 알 수 있었어요

사람들이 좋아하는 순서대로 

가격 반응이 오는 것이었죠.

사람들은 누구나 더  좋은 집에 

살길 원하기 때문에  가격이 모두 쌀 때는( 하락장)

가장 좋은 집부터  매매수요가  생기고 

그렇기 때문에 좋은 집이 먼저 가격이 올라갔어요

그런데 이런집이 가격이 

너무 많이 올라가면 (상승기)

가격이 부담스러워지니까 

그 다음으로 좋은 집으로  매매심리와 가격이 

붙는 것을 알 수 있었어요 

그래서 ‘입지가치가 있는 아파트’ 라면

그 가치 순선에 맞게 

하락장 -상승초기 -상승중기 -상승후기에 걸쳐

차곡 차곡 가격이 올라가고 

그래서 상승 중기로 들어가면

강남이 아니라도, 

마용성이아니라도 

충분한 수익을 주는 것을 알게 되었어요 

🤨강남 아닌데   

최소 2배 이상 오를 아파트

그럼 세번째궁금증 해결

3.아직도 과거처럼 수익이 날 아파트가 남아있을까?

이 부분이 가장 궁금할 텐데요

네!  아직 너무나 많습니다 .

서울 수도권 그리고 전국의  아파트를 

직접 가보고, 7년간 투자를 하고, 시세를 조사한

제 눈에는 아직도 돈을 충분히 

벌어줄 아파트가 너무 많이 있습니다. 

아직 여전히 싼 가치있는 지역들

• KB주간 증감률 :빨갈수록 올랐고  흰색이나 파란색은 덜 오른 것

하락장3년이 지났는데 아직 전고점을 회복하지 

않은 강남권 아파트 

그리고  전고대비  충분히 싸진  서울 수도권..

이제 곧 전고점은 의미가 없는 시장으로  들어가는 지도. .

이런 아파트를 제대로 알고 투자하려면

누구의 말을 듣고 해서는  절대 안되요.

왜냐면  가격이 생각 만큼 빠르게 움직이지 

않을 수 있고  내가 모르고 산 아파트는 

가격이 움직이지 않으면 불안해서

곧 팔아치우고 싶어질 거니까요

여러분들이 부동산을  볼 때 

기억해 야하는 것은 

“원베일리 70억 말도 안돼, 이것 틀렸어” 가 아닌

원베일리는 왜 70억이고 

성동구 행당한진은 왜 15억일까

왜 아파트 가격이 차이가 날까를 아는 것이에요

원베일리는  

‘위치’'한강''환경''교육' ‘연식’'단지규모''자부심'

모든 것을 다 갖춘 

서울 TOP 아파트중 하나입니다

성동구 행당한진은 

‘위치''교통''단지규모'를 갖춘

 아파트중 하나입니다 

이런 차이 요소가 곧 왜 why 를 만들고  이것이 

 가치요소이며 선호 요소 입니다

그리고 이  가치요소와 선호 요소 차이가 

가격과  상승 순서를 만들고 

최중 수익을 결정하게 됩니다. 

그래서 그것을 꼭 공부해야합니다  

투자를 잘 하려면요

내 돈을 잃지 않고 기회를 잡으려면요. 

여러분들이 

꼭 기억해야 하는 것

사람들은 부동산 투자를 하려고 할 때 

“지금 당장 뭐 살까” 부터  고민하지만

부동산 투자는 ‘ 기능 ’의 영역입니다 

기능을 잘 갖춘 사람이 

좋은 투자를 하게 되어 있습니다 

좋은 결과를 꾸준히 내려면

 ‘기능’ 을 잘 익혀야 합니다 

그래서 저는  투자를 

수영 같은 운동에 비유합니다 

많이 연습하고  자주 수영장에 들어간 사람이 

잘하게 되는 운동 , 같은 것입니다 

부동산 투자에서 기능을 익히는 일은 

서울의 핵심 지역과 아파트를 

공부하는 일로 시작합니다 

그래서  임장도 하고  분석도 하고  

보고서도  씁니다 

그리고 스스로 판단해보는 것이에요.

(임보 필요 없다구요? 오 , 제발요.. )

강남3구는 왜 비싼지 

마용성은 왜 떠오르는 신흥 부촌이 되었는지

사도 되는 노도강은 어떤 아파트인지

꼭 서울이 아니라도 

서울 같은 수도권 핵심지 특징은 무엇인지

공부해보세요. 기록하고 고민해보세요

답이 아닌 스스로 기능을 갖추는 것을 배워보세요.

그것이 여러분들의 자산을 바꿀 시작점이  될 것입니다  

PS. 소문난 곳만 보면 안되는 이유

보던 아파트가 자꾸 오르고, 

내가 사고 싶은 아파트는 절대 깍이지 않는다면

 너무 소문난 곳만 남들이 좋다고 하는 곳만

보고 있는 것은 아닌가요?

흔히 말하는  서울 5급지의  

한 지역의 아파트 

이 아파트는 위의 그래프의  A 단지 이고 

이 단지는 요즘 소문난 공급많은 4급지의

B 아파트와 과거 비슷한 가격을

형성했습니다 

모두가 소문난 B 단지에서  안 깍이는 

물건을 사려고 애쓸때

누군가는 A 단지를 3천 씩 깍아서 

싸게 매수하고 있습니다  

그 누군가는

아파트를 공부하고

시세를 조사하고

고민하여 선택하는 사람들입니다

지금 바로 시작하세요.

이제 여러분들이 그 선택을 할 차례 입니다. 

봄이 올 듯 말 듯하네요

이러다 여름이 되겠지요

지금 계절이 제 눈에는 꼭 

지금의  부동산 시장처럼 느껴집니다. 

이제 곧 여름이  올까요?

여러분들의 봄시장을 꼭 돕겠습니다.

월부의 모든 분들 응원합니다.