칼럼필사_지금 당장 투자할 수 있는 임장보고서 결론 작성 방법

어느덧 임장보고서를 30개 이상 작성하며 배운 것이 있다면

임장보고서 결론 부분에는

어떠한 프로세스로 단지를 선정하는지보다

어떤 단지를 선정하는지가 더 중요하다는 것입니다.

그럼에도 저 역시 매번 프로세스가 궁금했기에

제가 하고 있는 프로세스를 말씀드리려 합니다.

나의 상황 및 투자기준 점검

임장보고서 결론 작성 프로세스 ①

나의 투자금은 1억인데 투자금이 3억 이상 들어가는

단지를 투자하기에는 정말 어렵겠죠?

물론 투자금이 부족하다 해도 기회를 잡기 위해서는

언제나 더 가치있는 단지도 투자 검토를 해야 합니다.

하지만 더 중요한 것은 나의 투자금과 나의 상황에 맞는

지역과 단지를 선정할 수 있어야 합니다.

나의 상황을 알기 위해서는

아래 4가지를 정리해봅니다.

1) 보유투자금

2) 대출가능여부(잔금가능여부)

3) 보유주택수

4) 나의 투자 case

포트폴리오 관리 및 더 나은 투자를 하기 위한 측면에서

투자 case도 정리해두면 좋습니다.

다음으로는 100번 강조해도 지나치지 않은

투자 기준에 대해 점검해보는 것인데요.

저평가 / 환금성 / 원금보전 / 수익성 / 리스크

열기에서 배운 저환수원리의 투자기준은

어떤 상황에서도 지켜야하는 것이며 

이는 우리가 가진 가장 강력한 무기라고 할 수 있습니다.

(잃지 않는 투자를 위한)

저평가 여부 확인(=비교평가)

임장보고서 결론 작성 프로세스 ②

나의 상황과 투자 기준에 대해 점검했다면

이제 가장 중요한 단계라고 할 수 있습니다.

아무리 좋은 단지라도, 비싼 가격에 산다면

오랜 기간 기다리기 힘들 수 있습니다.

강남구의 대표단지 중 하나인 ‘도곡렉슬’이라는 단지도 비싸게샀다면

10년 가까운 기간 동안 오르지 않는 구간을 겪을 수도 있습니다.

따라서 저평가 여부를 확인하는 것이 정말 중요합니다.

이 때는 절대적 저평가, 상대적 저평가 여부 모두 알아야 합니다.

(환/수/원/리는 기계처럼 적용하시면 됩니다.)

절대적 저평가 여부를 가장 쉽게 확인할 수 있는 지표는

전고점 대비 하락률입니다.

전고점이란 지난 시장 사람들이 인정해준 가치이기 때문에

어느 정도 참고할 수 있습니다.

하지만 전고점은 어디까지나 보조적으로만 활용해야 합니다.

이를 맹신하고 의사결정해서는 안됩니다.

우리는 임장과 임보 작성을 통해

가치를 기준으로 판단하고 가치투자를 해나가는 것이기에

전고점 하나만으로 의사결정을 할 수 없습니다.

따라서 더 중요한 것은 상대적 저평가 여부를 판단하는 것인데요.

우리가 많이 하고 있는 비교평가를 통해서 알 수 있습니다.

① 저평가 단지 리스트업

단지분석을 통해서 절대적으로, 상대적으로 저평가 되었다고 생각하는 단지들을 중심으로

매물임장을 하셨을 겁니다.

매물임장을 한 단지들을 대상으로 비교평가하면서 

상대적인 저평가 여부를 판단해 나가야 하는데요.

② 비교평가

이 때 가장 중요한 가치 결정 요소는

서울/수도권 = 강남&한강 접근성(위치)

지방 = 연식

이라고 할 수 있습니다.

위의 예시는 서울/수도권을 기준으로 한 비교평가입니다.

1) 강남 & 한강접근성

2) 주변환경

3) 선호도(지역, 생활권, 단지위상)

4) 보조 지표(전고점, 회복률, 상승률)

위처럼 명확한 기준으로 비교평가를 하면 

느낌은 여기가 더 좋았는데..

그래도 여기는 연식이 더 좋으니까..

그래도 여기는 커뮤니티가 좋으니까..

등의 나의 감정에서 벗어나 조금은 더 명확하게

판단해볼 수 있으실 겁니다.

③ 결론 및 더 나은 대안 찾아보기

이를 바탕으로 나만의 결론을 내려 봅니다.

그리고 그렇게 생각한 근거를 적어봅니다.

마지막으로, 더 넓게 보기 위해서

내가 아는 앞마당 중 같은 가격이면서

입지가 더 좋은 단지는 없는지 찾아보고 있다면

아실 그래프와 네이버부동산의 가격 등을 첨부하여 기록해둡니다.

이렇게 가격대별로 위의 과정을 반복하며

이번 달 나의 임장지와 앞마당을 지속해서 비교해보며

단지를 모두 기록해보고 저평가 단지를 모아갑니다.

내 투자금에 맞는 단지 선정

임장보고서 결론 작성 프로세스 ③

아는 지역이 많을수록 더 좋은 투자를 할 가능성이 높습니다.

비교할만한 지역이 많기 때문입니다.

따라서 내가 아는 지역(=앞마당)을 대상으로

위 과정ㅇ르 반복하며 절대적, 상대적 저평가 단지를 선정해봅니다.

그리고 내 앞마당에서 저평가 됐다고 생각하는

단지들을 대상으로 정말 투자할 수 있는 단지로 좁혀가야 합니다.

이 때 내가 가진 투자금이1억이라면 어느정도까지는

넓은 범위로 살펴보시길 추천드립니다.

※ 쉬운 일은 아니지만, 지금처럼 하락장이 지속되고

전세물량은 줄어들며 전세가가 조금씩 상승하는 시장에서는

현장에서 매매가 –n천만원, 전세가 +n천만원 같은

기적적인 일이 일어나기도 하기 때문입니다.

여기서 중요한 것은 투자금 기준보다

저평가 여부가 먼저라는 것입니다.

리스트업 한 단지들을 대상으로

1) 현황 2) 주목할만한 단지 리스트업 3) 액션플랜

이 3가지를 적어봅니다.

1) 현황

현재 투자금 n억대로 가능한 단지들은

어떤 지역에 분포하고 있으며

해당 지역의 가격 상황 등에 대해

자유롭게 적어보면 됩니다.

이를 통해 같은 투자금이라면 더 가치있는 지역과 단지를

우선으로 검토합니다.

2) 주목할 단지 리스트업

투자를 위해서는 명확한 후보 단지가 필요합니다.

앞에서 치열하게 비교했던 과정들을 믿고

주목할 만한 단지들을 리스트업 해봅니다.

굳이 많이 거를 필요가 없습니다.

내가 가치있고, 싸다고 생각하는 단지라면

많이 리스트업해도 괜찮습니다.

3) 액션플랜

가장 중요한 부분입니다.

투자 가능한 단지가 있다면 현장으로 가야합니다.

매물임장 예약, 매물임장 일정 등에 대하여

상세한 액션플랜을 세워봅니다.

만약 투자금이 없는 상황이라면 

다음 임장지 후보 및 트래킹 계획 등에 대해

명확한 액션플랜을 세워보셔도 좋습니다.

중요한 것은 현장으로 가는 것

위 과정을 거치고 나면

내가 저평가 되었다고 생각하면서

내 투자금 기준에 맞는 단지들을 알 수 있습니다.

중요한 것은 행동입니다.

내가 선정한 투자 가능 단지들의 매물을 보러

현장에 가셔야만 합니다.

1등 뽑기를 하지 않으셔도 됩니다.

더 많은 후보가 있다는 것은 협상 과정에서도 나에게 도움이 됩니다.

위에서 말씀드린 비교평가 과정을 통해

top 5~7 정도의 단지를 선정했다면

현장에 가서 나의 상황과 조건에 맞는 단지가 무엇인지

지속해서 비교해보며

투자까지 이어나가면 됩니다.

마지막으로 다시 한 번 말씀드리자면

임장보고서 결론 부분에는 어떠한 프로세스로 단지를 선정하는지보다

어떤 단지를 선정하는지가 더 중요하다는 것입니다.

저 역시 수십번의 임장보고서를 작성하며

더 나은 프로세스를 적용해보고

확신을 갖고 싶은 마음에 앉아서 고민만 하는 시간이 많았습니다.

하지만, 실제 투자로 이어졌던 경험을 돌아보니

현장에 밥먹듯이 가며 부딪힐 때 비로소 해낼 수 있었습니다.

따라서 도움이 된다면 참고는 해보시되

무엇보다 중요한 것은 현장에 나가는 것임을 잊지 않으셨으면 합니다.