[CLUE] 월부챌린지 54회 진행중 : 3월 26일차 [#54 매일 1칼럼 읽기]

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지금 당장 투자할 수 있는 임장보고서 결론 작성 방법[험블]

임장보고서 결론 작성 프로세스 #1

나의 상황 및 투자기준 점검
/나의 상황 
1) 보유투자금
2) 대출 가능 여부(잔금 가능 여부)
3) 보유 주택수
4) 나의 투자 CASE: 포트폴리오 관리와 더 나은 투자를 위한 측면에서 정리

/투자 기준 점검(저/환/수/원/리)
저: 앞마당 중에 가장 저평가 된 물건에 투자(상대평가/절대평가 모두 진행)
환: 환금성이 좋은(도시규모/연식, 평형, 세대수, 4층 이상)물건
수: 수익률 200% 달성여부 검토(수익률 100% 이상이라면 매도 시나리오 그려보기)
***매도기준: 수(수익이 났는가?)/저(가격이 싼가? 저평가 되어있다면 매도 금지)/리(보유하는데 리스크가 있나? 공급/역전세 등 리스크가 없다면 보유)/나의상황(감당가능한가?)/ 갈아탈 물건(팔고 갈아탈 더 좋은 물건을 알고 있는가?) 
원: 원금보전 가능한 전세가율 80% 이상의 물건
리: 주변 공급물량 깊게 파악. 희망회로 금지(전세물건/ 물건상황(공실, 점유개정 등)/ 전세금 TTLX10%의 대출 여력 확인

임장보고서 결론 작성 프로세스 #2
/저평가 여부 확인(=비교평가)
1. 절대적 저평가(전고점 대비 하락률) 
2. 상대적 저평가 여부 모두 확인
1)저평가 단지 리스트업
매물임장을 한 단지들을 대상으로 비교평가를 하면서 상대적 저평가 여부 판단해 나감.(소거법)
2)비교평가
가장 중요한 가치 결정요소는 서울/수도권=강남&한강 접근성(위치), 지방=연식
① 강남&한강 접근성
②주변환경
③선호도(지역, 생활권, 단지의 위상)
④보조지표(전고점, 회복률, 상승률 등)
3)결론 및 더 나은 대안 찾아보기
비교평가 후 나만의 결론을 내려본다. 그리고 그렇게 생각한 근거를 적어본다
내가 아는 앞마당 중 같은 가격이면서 입지가 더 좋은 단지는 없는지 찾아보고 그런 단지가 있다면 아실그래프와 네이버부동산의 가격 등을 첨부하여 기록해둔다.
=>가격대별로 위의 과정을 반복하며 이번달 나의 임장지와 앞마당을 지속해서 비교해보며 단지를 모두 기록해보고 저평가 단지를 모아간다.
앞마당을 대상으로 위의 과정을 반복하며 절대적, 상대적 저평가 단지를 선정

임장보고서 결론 작성 프로세스 #3
/내 투자금에 맞는 단지 선정
앞마당을 대상으로 선정된 저평가 단지들을 대상으로 정말 투자할 수 있는 단지로 좁혀감.
내가 가진 투자금에서 어느정도까지는 넓은 범위로 살펴볼 것.
투자금 기준에 맞는 단지 리스트를 대상으로 1)현황2)주목할 단지 리스트업3)액션플랜 적어보기
1)현황: 현재 내 투자금으로 가능한 단지들은 어떤 지역에 분포하고 있으며 해당 지역의 가격 상황 등에 대해 자유롭게 적어보고 같은 투자금이라면 더 가치있는 지역과 단지를 우선적으로 검토
2)주목할 단지 리스트업: 가치있고, 싸다고 생각하는 단지라면 많이 리스트업 해도 괜찮음
3)액션플랜: 투자 가능한 단지가 있다면 현장으로 고고

무엇보다 중요한 것은 현장에 나가는 것임을 잊지 말자.
 

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