안녕하세요. 행복한 삶을 꿈꾸는 심프로입니다.

저는 이번 내집마련실전반 1기 수강생인데요. 이번 게리롱 튜터님과 함께 투자 후 전세계약까지 순조롭게 진행이 되어 투자 과정을 복기하려고 합니다.

앞서 말씀드린 내용이 궁금하시면 아래 링크도 읽어보시면 좋을 듯해서 남겨 놓을게요.

https://weolbu.com/community/2744893?inviteCode=OUSOPT&utm_source=user_share&utm_medium=referral&utm_campaign=user_share_button

[서울 30평 투자 복기]

작년 9월, 서울투자기초반을 시작으로 제 서울 투자 여정이 시작되었습니다. 서울은 너무도 생소한 다른나라 같은 존재였지만…😅 기초반을 통해 서울을 이해하는데 큰 도움이 되었고, 기초적인 지식과 시장 흐름에 대해 배우기 시작했습니다. 그 후 저는 본격적으로 여러 구역을 탐색하며 진행했고 다양한 입지 가치를 몸소 체득할 수 있었습니다.

강동구를 시작으로 송파구, 동작구, 영등포구, 강서구, 서대문구, 동대문구, 성북구를 차례차례 임장하며 각 지역의 특성을 파악했습니다. 강남과의 접근성이나, 주요 교통망, 학군, 그리고 환경적인 요소들이 투자의 중요한 기준이 되었고, 그중에서도 특히 교통 편의성이 좋은 지역에 대한 수요는 여전히 높은 듯 했습니다. 또한, 여러 구역을 다녀보며 각 구마다의 성장 가능성을 보며 비교할 수 있었고, 임장과 시세트레킹을 꾸준히 하면서 작년부터 시장의 변동성을 직접 경험 할 수 있었습니다.

시장 흐름 파악

2024년 3분기에는 DSR(총부채상환비율) 2단계 규제가 두 달 미뤄졌고, 그로 인해 추석 전까지 거래가 활발히 이루어졌습니다. 하지만 4분기 들어 규제정책과 대출 제한이 강화되면서 거래가 급격히 둔화되었고 12월 초에는 정세 불안까지 겹쳐 매매가 완전히 멈추기도 했습니다.

2025년 1분기 들어 토허제 완화와 금리 인하가 맞물리면서 저가 매물들이 빠르게 거래되었고, 그로 인해 시장에서 매물들이 빠르게 사라지며 호가가 급등하는 현상을 보였습니다. 다만, 매수세가 생각보다 약해 가격이 순식간에 오르지는 않았습니다. 2월부터 매물들이 급격히 사라지면서, 조급해질 수도 있었으나 임장하면서 그럴 필요가 없다는 판단을 내렸습니다. (그 후 확대재지정 되었죠.)

매수 과정

1.가격 추종은 NO, 안정적인 투자 지역 찾기

 지난 시장을 돌이켜봤을때 부동산 시장에서 가격이 급격하게 오르는 곳을 쫓아가, 많은 사람들의 경쟁이 치열해지고, 결국 고가에 거래가 이루어지게 되었더라구요.. 이럴 때는 차라리 오르지 않은 지역이나 가격이 안정적인 곳에 집중하는 것이 더 현명하다는 생각이 들었습니다. 안정적이고 잠재적인 상승 여지가 있는 곳을 찾는 것이, 결국 시간이 지났을 때 더 높은 수익을 가져다줄 수 있다는 점을 생각했고, 그렇게 배웠습니다..😄

2.높은 급지와 빠른 거래

급지가 높은 지역의 선호도 높은 아파트부터 꾸준히 거래되는 모습을 보았습니다. 이에 따라 결정을 보다 명확하게 내리는 것이 중요하다는 것을 임장을 다니면서 느꼈습니다. 물론 급지가 낮더라도 가격이 오르지 않은 지역에서 저렴한 매물을 찾는 것이 더 중요하다고 생각하고 이를 실행했습니다.

3.동대문구 선택

사실 동대문구를 선택했다기보단, 제 기준에 부합한 중 제일 좋은 곳이라 하면 맞겠습니다…하하하

앞서 올림픽파크포레온이 입주 하기 전부터 전세가격이 받쳐주지못해 강동구의 가격이 지지부진한 모습을 봤습니다. 그런데 입주시작과 동시에 전세와 매매가격이 오르는 경험을 했더랬죠….그래서 올해 입주가 있는 동대문구의 대형입주가 1월에 시작하고 끝나갈 무렵부터 전체적으로 전세가 소진되는 것을 느꼈습니다.

전세가 아직 오르지 못해 다른 지역에 비해 가격 상승이 더딘 상황이었구요…. 많은 사람들이 입주장이 많은 지역을 기피하고, 거래가 적어졌다 보니 상대적으로 가격이 낮게 형성된 상태이지 않을까. 생각이 됬습니다. 작년의 경험을 바탕으로 동대문 지역에서의 기회를 보게되었고, 더 저렴한 가격에 매수를 할 수 있었지 않나….라고 생각해봅니다.

4.수익률 계산을 통한 분석

각 단지가 전고점을 회복했을 때의 수익률을 계산하는 것은 중요한 전략이었습니다. 이를 통해 더 안정적인 투자처를 찾을 수 있었고, 수익을 극대화할 수 있는 가능성이 높은 매물들을 선택하는 데 도움이 되었습니다.

위의 과정을 통해 얻은 정보를 바탕으로 가장 조건에 맞는 매물을 선택했습니다. 매물의 위치, 가격, 수익률 등을 종합적으로 고려해 결정했기 때문에 더 만족스러운 결과를 얻을 수 있었습니다.

5.하자 체크 및 특약 작성

강의에서 나온대로

하자 여부를 꼼꼼히 확인한 후, 관리실, 윗집, 아랫집을 통해 정보도 얻었습니다. 이를 바탕으로 계약서 작성 시 특약을 통해 민법을 적용하여 불이익을 방지하는 조치를 취했습니다. 이런 세심한 준비가 향후 문제가 발생했을 때 조금이나마 도움이 되지 않을까 합니다.

6.실전반 코칭을 통한 빠른 전세 계약

개리롱 튜터님에게 직접적인 코칭을 받으며 부동산 투자에 대해 실질적인 노하우를 배울 수 있었습니다. 게리롱튜터님의 경험을 레버리지하여 2주가 채 되지 않아 전세계약을 마칠 수 있었습니다.

(게리롱튜터님의 전세빼는 칼럼도 공유하겠습니다.)

https://cafe.naver.com/wecando7/10530352

이 자리를 빌어, 도움을 주신 모든 분들께 진심으로 감사의 말씀을 드리고 싶습니다. 특히, 내집마련 실전반에서 얻은 지식과 개리롱 튜터님께서 주신 조언은 전세셋팅 마무리까지 큰 도움이 되었습니다. 어제 늦은 새벽임에도 불구하고 게리롱 튜터님께서 한마디 해주셨는데요.

'꾸준히'라는 말씀을 많이 되새겼습니다.

저는 아직도 배워가는 과정에 있으며, 부동산 시장의 변동성이 있기에 항상 겸손한 자세로 임하고자 합니다.

아마 튜터님께서 저에게 해주고 싶은 말씀은 "인내와 꾸준함이 필요하다"는 것이 아닐까 생각했습니다.. 투자는 한 번에 성공하는 것이 아니며, 시장을 제대로 이해하고 꾸준히 학습하는 과정에서 비로소 기회가 찾아오지 않을까요?😂 시장의 흐름을 읽고, 자신만의 기준을 세우며 투자를 꾸준히 하는 심프로가 되보겠습니다. 

여러분도 원하는 목표를 이루시길 진심으로 응원합니다. 여러분도 충분히 할 수 있습니다! 화이팅!