[서기 21기 82조 투명혀니] 내 인생의 첫 부동산 경험 2탄

안녕하세요. 싱글투자자 투명혀니입니다. 현재 저는 무주택자로 유주택자가 되기 위해 열심히 독강임을 하면서 앞마당을 만들어가는 중입니다.

지난번 1탄에 이어서 2탄 복기글을 작성해보려고 합니다.

2탄은 구매 후 저희는 6년동안 실거주를 했어서 실거주 하면서 느꼈던 부분과 4년 동안 살아주셨던 첫번째 월세입자, 그리고 최근 다시 맞췄던 월세+인테리어에 대한것도 함께 복기해 보려고 합니다.

1탄이 궁금하신 분들은

https://weolbu.com/community/2691547?commentId=2568023#community-comments

참고해주세요.

어찌 저찌 뿌듯한 마음으로 계약을 하고 저는 부모님과 상의하지 않고 기숙사를 주는 직장을 찾아서 당당하게 독립을 합니다. 

막상 모든 인프라가 서울에 있었던 저는 이사 시기가 다가오자 두렵더라고요. ㅎㅎ

그리하여 우리 가족의 총 6년의 거주기간 동안 막상 제가 거주한 기간은 2년정도였어요.

아파트에 거의 첫 거주라서 아파트는 참 편리하고 좋더라고요.

왜 사람들이 아파트아파트 하는지 알게되었습니다.

또 하나는 제가 선택한 아파트가 나름 유명한 아파트라는걸 확인 받았을때입니다.

대전에서 일을 구할 때 주소에 작성해서 넣으면 ‘부자신가봐요. 그 아파트 비싼데..’란 얘기를 종종 들었습니다. 매우 뿌듯했죠.

동생은 알바 구할 때 거기 살면서 왜 알바 구하냐고 그냥 집에서 먹고 놀면 되는거 아니냐는 소리를 들었대요.

지금 돌이켜 생각하면 거기 아파트 위상을 알 수 있는 거고 그만큼 그 지역 안에서는 선호하는 아파트라는 거죠. 

잘 샀다는 뿌듯함을 느끼며 6년을 거주했고, 1탄에서 밝혔다시피 저희는 월세가 조금이라도 나오길 원했기에 아파트 2채 전략을 선택하게 됩니다.

뿌듯하게 아파트를 잘 사서 저는 이제 부동산에서 멀어집니다.ㅎㅎ

부모님이 분양을 받으러 많이 다니셨고, 현재 거주중인 아파트를 분양 받았어요.

부모님과 함께 더 좋은 선택을 하지 못하고 모든 걸 놔버린 저는 상당히 어리석었던거 같아요. 그때는 제 직업에 너무 매몰되어서 더 크게 벌 수 있는 부분들은 그냥 놓고 살았네요.

분양을 받은 아파트 입주일이 되어서 기존 아파트 월세를 내놓게 됩니다.

저희가 집을 구매를 할 당시에 월세입자가 거주중이었고, 법인 임차인이었습니다. 그래서 1억 /100만원에 계약되어 있었어요.

저는 그때 생각을 해서 월세는 100만원 정도에 생각하고 집 앞 부동산 사장님께 전화를 드렸어요. 5000/100은 가능한데 1억에 100은 어렵다고 하시면서 1억에 80만원이 시세라고 하셨어요. 1억에 100은 안 나간다면서.. 알겠다고 했고 부사님은 30분 만에 월세 세입자가 나타났다며 가계약금 번호 받아서 바로 입금이 들어왔습니다.

 저희 이사 날짜는 1월 23일이었고, 세입자가 원하는 이사일은 2월 중순이었습니다.

그때는 제가 계약에 하나도 관여를 안 했는데 세입자가 1월 말부터 월세금을 내면서 이 집을 잡기를 원했고(아들이 근처 학교 꼭 보내야하는 상황) 저희는 부사님 말만 믿고서 계약을 진행했습니다. 이번에 월세 계약서를 다시 보니 월세 계약 자체를 2월 중순부터 한거고, 월세를 미리 주기는 했는데 결론적으로 말하면 저희에게 득이 되는게 하나도 없는 월세 계약이었습니다. 지금 다시 돌아가서 복기해보니 그 당시 월세 매물이 하나도 없었고, 19년 12월 5000/85. 20년 1월 3000/80이 있었습니다. 실거래가를 뒤돌아 보니 많이 비싸거나 저렴하게 맞추지는 않았지만 그 당시 학교 들어오려는 수요가 많았기에 더 좋게 맞출 수도 있었을거다라는 생각입니다.

제가 실수한 점

1. 실제 시세를 내가 확인하지 않은 점. (우리 아파트/주변 아파트)
2. 계약서를 꼼꼼히 읽어보지 않아서 결론적으로 아무런 득이 없는 월세 계약을 함.

복기하면서 깨달은 점

1. 법인 임차인은 시세보다 높은 월세를 받을 수 있음. (15년도 시세는 5000/80이었는데 1억에 100으로 받고 있었음.) -> 이 부분은 직접 기존 월세 계약서를 확인한건 아니라서 확정은 어려움.

    

2. 대기자가 줄을 서서 있는데 굳이 낮은 조건으로 월세계약을 할 필요가 없었음. 임대인 우위인지 임차인 우위인지 확인해서 내가 정해야 함.

   단생공!!!!!!! 

기존 임차인이 2년 거주 2년 연장을 하였는데 저희는 5프로도 인상하지 않았습니다. 2월 재계약 시즌이 다가오고 있었습니다. 

현재 월세 시세를 확인하니 5000/120이 실거래가 찍혀 있는 상황이었습니다.

기존 임차인에게 5000/120으로 올리는 부분에 대해서 말씀을 드렸고, 기존 임차인은 아이가 다른 지역으로 학교를 배정을 받을지 여기로 할지 정해지지 않아서 정해진 후에 결정하겠다고 했습니다. 이게 2025년 2월 15일 계약말료일이었고, 저희가 물어봤던게 12월 초 였습니다.

세입자는 12월 중순 아이학교가 다른 지역으로 정해져서 이사를 하겠다고, 이미 매물도 보고 왔고, 갑작스레 저희에게 이사날짜를 정하라며 요구를 했습니다. 

저희는 우선 부동산에 매물을 내놓을꺼고 나가는거 보면서 정하자고 아직은 그쪽에 계약을 하지 않도록 세입자에게 말을 해놨습니다. 이사 나갈때까지 집을 잘 보여주지 않을 수 있기에 다음 임차인이 들어와야지 연결해서 보증금을 돌려줄 수 있다고 세입자를 설득했습니다.

기존 월세가 30분 만에 나갔던 지라 사실 크게 걱정하지 않았고, 이번에도 길어야지 1-2주면 임차인이 생길거라고 기대했습니다.

 제가 실수한 점

1. 주변 단지의 월세 시세까지는 확인하지 않음.
2. 우리 집에 1등이 아니라는 걸 알고 있음에도 1등 매물로 만들 생각은 하지 않음.
3. 임차인과 얘기해서 임차인에게 맞추는게 아니라 협상을 해서 우리에게도 유리한 조건들을 만들어 놔야 했음.
4. 인테리어 생각이 있었으면 차라리 기존 임차인을 먼저 내보내고 인테리어를 먼저 진행한 후 월세를 뺐으면 더 수월하게 더 높은 금액으로 월세를 뺄 수 있었고, 급변하는 상황속에서 조금 더 안정적으로 진행이 가능했을 건데 공실을 만들지 않으려는 생각만하고 부동산에 주기적으로 전화만 하고, 부동산 내놓는 범위만 넓혔지 다른 가능성에 대해서 하나하나 꼼꼼하게 생각해 보지 않음.
5. 희망회로만 돌리고 막상 되지 않았을 때 리스크 대처방안을 세우지 않음.
6. 이사의 성수기와 비수기를 배웠음에도 실제로 적용할 생각을 하지못함. (설이 끼어 있었기에 설 전에는 부동산을 보러오는 사람이 없을거고 설 이후에 있을건데 날짜는 생각하지 않고 없는거에만 마음만 너무 조급해짐)

세입자는 지속적으로 이사날짜를 요구했고, 보러는 오지만 계약하는 사람이 없기에 저희는 그냥 임차인을 내보내고 인테리어를 한 후에 천천히 세입자를 들이자고 정했고, 임차인에게 2월 이사날짜를 확정해줬습니다. 이사날짜 확정해주고 5일 후 계약을 원하는 임차인이 생겼습니다.

임차인은 다른 부분은 다 괜찮은데 어린 아이가 있어서 욕실에 욕조가 제일 걸린다며 욕조를 고쳐주길 원했습니다. 하지만 기존 임차인이 이미 이사 날짜가 정해져 있었고(미리 고정시켜버림) 새로 오시는 임차인도 원하는 이사날짜가 있었습니다. 

욕조 인테리어 공사기간이 맞지 않아서 그걸 제외하고 도배,장판, LED교체 등등의 특약을 넣고 계약을 진행했습니다.

세입자는 10만원정도 월세 네고를 요구했고, 5만원 네고한 가격으로 진행했습니다.

진행과정 중에 세입자가 미리 말하지 않고서 월세 보증금을 대출을 받는다고 하여서 우당탕탕했고, 일요일 이사하는데 일요일은 대출이 안나오니 일요일 이사하고 월요일 보증금을 주는거에 대해 얘기했는데 월부에 물어보고 대출 부분도 월요일 이사하면서 잔금 치루는 부분도 조율 잘 해서 무사히 마쳤습니다.

내가 월부환경에 있지 않았으면 얼마나 더 막막하고 힘들었을지 돌아서면 끔찍합니다. 이번에 하도 진을 뺐더니 다음 계약이 돌아와서 임차인 나간다고 하면 팔아버리자고 부모님과 굳은 맹세를 했는데 바로 다음주 식빵파파님 수업을 듣고 팔더라도 비교평가를 통해서 이익 실현 부분과 아파트에대한 가치를 한번도 재고한 후 해야겠다고 다짐했어요.

잘못한 점

1. 기존 세입자와 얘기하면서 우리의 상황은 전혀 고려하지 않고 다 들어줌.
2. 직접 내려가지 않고 부사님과 전화로 소통하는 시간이 많았는데 소통 창구가 나 하나가 아니라 부모님도 말씀을 하셨기에 부사님도 세입자도 혼란스러웠을거고 더 복잡했을거임. 다음부터는 소통 창구를 하나로 통일하기
3. 지금 돌이켜보면 기존 세입자는 빨리 이사를 원했는데 한 번이라도 이사 날짜 조정이 가능한지 묻지 않음. 기존 세입자를 빨리 내보내고 욕조를 고쳐주지 못한게 내내 마음에 걸림.

그 와중에 칭찬할 점

1. 열중 전세부분 강의를 듣고 있는 중이라 특약에 도배, 장판, LED 교체 제외 모든 부분은 현 상태를 확인하고 계약을 한다고 넣었음에도 인터폰이나 가스레인지가 안 되었는데 두 번 말하지 않고 고쳐줌. (양파링님 )식기세척기 넣는 부분도 기존 오븐 빼고 한다는 것도 원상복구 조건만 확인하고 바로 하시라고 말씀드림. 그런 부분들이 쌓여서 세입자가 이사후에 굉장히 고마워하면서 중간중간 매끄럽지 못하거나 한 부분들이 오히려 무리 없이 잘 정리가 되었음.

18년차가 된 아파트라 인테리어 견적을 여러군데서 받은 도중 여기저기 누수문제가 터지고 있다는 걸 알게되었고, 보증보험을 미리 가입했습니다..

처음 저희가 구매했을때의 위상을 많이 잃고 있다는걸 온 몸으로 느끼게 되었습니다. -> 강사님들이 투자 후에 내가 투자한 물건이 나에게 알려준다는 말씀을 조금은 이해하게 되었습니다.

가치평가하여 앞으로 계속 보유할지에 대한 결정이 주요하고 시급하다는걸 느꼈습니다. 조금 더 일찍 알고서 이번 월세 맞추기 전에 결정했으면 물론 더 좋았겠지만 지금 저의 실력으로는 매도하는것도 쉽지 않고, 그 돈을 가지고 할 수 있는 것도 없기에 성급하게 움직이지 않은 것은 스스로 매우 칭찬합니다. 준비가 되지 않은 나에게는 아직은 이른 일들이니 지나간 일을 아쉬워 할게 아니라 앞으로의 결정을 잘 하는게 중요하다고 생각이 들었습니다.

앞으로 해야할 일

1. 해당 아파트에 대한 비교평가를 잘 할 수 있도록 지방 앞마당을 차근차근 만들어 나가기. 4월 지투기 신청완료.

2. 비교평가를 해서 이 아파트를 더 보유할지 갈아탈지를 판단하기(이 부분은 거인의 어깨를 빌리기 위해서 4월 투자코칭 신청함.)