[열반스쿨 기초반 175조 🐈짜루] 자음과 모음님 4강 노트 필기 ⭐(작성중)

■ 본것 

• 투자 행동으로 옮기지 않으면 습득이 안 된다. 행동으로 옮기는 게 중요하다.
• 지금 돈이 없으면, 돈을 모으면서 준비해야 함. 1억,2억 있으면 투자해야 한다. 적절한 시장이기에 

<수강생 과제 리뷰>
※ 흑석동 (동작구) ※

• 서울 아파트를 투자할 때는 직장&교통이 가장 중요

  ① 직장인 종사자 수: 내가 투자하는 물건이 몇 등 정도인지 파악하는 게 중요. (동작구: 10만명; 그렇게 많은 건 아니다.)

  • 기준: 강남, 여의도를 중심으로 비교
  • 종사자 수가 별로 없다: 직주 근접을 바라는 수요가 많지는 않다는 뜻임
  • 동작구 주변에 일자리가 별로 없기 때문에 → 종사자 수가 없는 것 → 강남과 비교했을 때 직주근접이 많지 않다.
  • 그럼 동작구가 왜 비싸냐?: 다른 업무지구와의 연결성이 너무 좋다 → 교통이 좋다
  • 서울은 직장인 종사자 수도 중요하지만, 그 다음으로 중요한 것은 교통이다.
  • 응용: 교통이 너무 좋아서, 구축도 투자해도 되는 구역임 → 땅의 가치가 너무 좋으니까.
    • 이런 응용은 ‘서울 투자 기초반’에서 자세히 말씀해주심
    • 이런 입지가치 분석이 잘 안 되어 있으면 응용이 안 되기 때문에, 이 분석이 중요하다.
  • 정리: 직장하고 교통을 분석할 때는, 지역 자체 내 수요가 있는가, 이 지역이 왜 수요가 있는가? 분석하는 게 중요. 

  ② 학군: 흑석동은 80%이상의 학업 성취율을 가지고 있는 학교가 별로 없다. 동작구는 꽤 수가 된다. 

  • 그래도 아이 중학교 까지 보내기엔 좋다는 뜻.
  • + 학원가 분석이 들어가야함 → 학업 성취도와 학원가가 탄탄하게 받혀주느냐가 외부 수요를 끌어들이는 요인이 됨. 근데 동작구는 학원가가 그렇게 탄탄하지는 않음.
  • 호갱노노나 학원가를 볼 수 있음. 

  ③ 공급: 서울은 공급이 없음 

  • 서울은 공급 물량이 거의 없음. 이 공급을 예정할 수 있는 착공 물량 (건물을 짓는 물량)도 없는 수준
    • 매매가가 어떻게 될 수는 없음 (정부;토허제 등) 하지만, 공급 물량은 전세가에 영향을 줌. 전세가가 올라갈 만한 상황이 서울 안에서 벌어지고 있다. 전세가가 올라오는 게 왜 중요하냐? → 투자하기에 좋은 시기임
    • 동작구에 어떤 아파트가 들어오는 것 까지 수익률 보고서에 넣으면 좋다
      • 공급물량을 세세하게 보는 것임
      • 특히 지방을 볼 때: 몇년도에 어느 정도의 물량이 들어오고, 어떤 위치에 어떤 단지가 들어오는지 까지 보는 게 좋다. → 공급 물량이 전세가에 영향을 준다. (월부는 전세가를 레버리지 해서 투자하는 것이기 때문에, 전세가가 굉장히 중요함)
• ④ 수익률:  고점일 때 사면 .. 초과 수익만을 기다려야함. 올라가는 것만 기다려야함.
  • 월부의 투자는 저평가된 곳을 사는 것임. 

※ 부산(진구)※

• ① 소득/원천징수 조사: 이 구에 종사하는 종사자분들의 연봉 조사. (=소득 수준=구매력)
  • 서면에 일자리가 많아서 종사자 수(양)는 많지만, 진구는 다른 구에 비해서 소득 수준이 떨어진다(질)고 분석하셨음 (=양과 질을 함께 봐야함)
  • 사람들이 실제로 학군이 탄탄한 해수동 (해운대 수영구 남구 동래구)을 훨씬 좋아함
  • 지방은 학군, 환경, 커뮤니티가 훨씬 중요
    • 커뮤니티: 그 동네에 머무르고 있는 사람들의 소득 수준, 교육 수준 → 부동산 구매력과 연결
      • 교통은 별 의미가 없고, 학군이 훠~~~얼씬 중요함!
      • 지방: 학업성취도율, 학원가 위치 분석을 해야함. (실제로 학원가 형성 있는 곳으로 이사감)
• ② 연식 조사: 호갱노노에서 어떤 동네에 신축/구축이 많냐.
  • 신축이 많은 걸 기본적으로 좋아함. 서울은 신축이 별로 없어요. 지방은 신축을 맘만 먹으면 지어요
  • 5년 전 부산사람들이 좋아하는 신축, 지금 부산 사람들이 좋아하는 신축은 다르다. (5년 단위)
  • 신축이 어디 몰려있는지 봐라
• ③ 공급:
  • 부산 시장이 지금 싸다.
  • 공급을 너무 많이 하면서 전세가가 내려감. 매매가도 내려감. 부산이 아직 싼 시장이다. 내집마련이든 투자든 하기 좋은 시장이다.
  • 지방은 공급물량을 잘 봐야함.
• ④ 수익률: 진구 내에서 사람들이 좋아하는 아파트임. 저점과 현재를 보세요. 전세가 6천 올라옴. 매매가 5천 올라옴.
  • 저점에 투자했으면, 이미 돈 번거임. 

※ PART 1

■ 느낀것 

■ 적용할 점