실전투자경험담 필사
쟈뷰쟈 님 글 25.01.30
제목
이 특약 한줄로 4천만원 지켰습니다. (+계약서에 꼭 넣어야 할 특약 예시 첨부)
링크
매수 후 전세 놓을 예정 계약이던
매매-전세 동시진행이던
세안고 진행이던
절대 놓치지 말아야 할 계약서 특약을 정리 해 두었습니다.
안녕하세요 쟈부쟈 입니다.
최근 투자를 진행하면서 저의 소중한 4천만원을 지켜준
특약한줄…
덕분에 정말 십년 감수한 경험을 말씀 드릴께요
매매,전세 동시 계약 조건으로 맞춘 세입자
작년 10월 제가 투자할 당시만 해도 전세 대출 규제로
매매 계약 진행중인 집엔
전세대출 승인이 잘 안나는 분위기 였습니다.
다행히도 투자한 지역은 공급이 씨가 마르다시피 없는 상황었고
투자한 단지는 사람들이 선호나는 신축 + 직장접근성이 좋아
매매계약 진행 예정인 조건으로도
바로 들어올 수 있는 올 현금 전세대기자를
운 좋게 바로 구할 수 있었습니다.
해당 임차인과의 동시 계약을 ‘ 매매계약서 특약에 명시’ 함으로 매매 계약을 진행 했습니다.
[넣어야 할 특약사항 정리 (매매)]
(추가 특약 등은 따로 보완하시면 됩니다.)
= > 신규 전세계약을 위한 매도인과 매수인의 협조 및 임차인 승계 예정 계약이다.
당시 나눔글에 적어둔 내용. 빨간색 글씨를 주목해주세요!
나눔글링크 : 대출규게 속 투자하기 매매전세 진행 절차 및 특약사항 한판정리
계약을 깨겠다는 예비 세입자
퇴근길
부동산 소장님의 전화 2통
전화주세요
불안한 예감은 왜 틀린법이 없느지
기존에 들어오기로 했던 세입자가 갑자기
이직 통보를 받아 다른세입자를 급하게 구해야 한다는 메시지 였습니다.
이미 예비 세입자의 계약금은
매도인에게 들어간 상황이었고
처음엔 다른 세입자가 구해지면
쿨하게 계약금을 돌려드려도 되겠다 생각했지만
예비 세입자의 이미 계약금을 넣음으로서
계약이행 을 해야 하는 의무가 생겼기에
굳이 제가 돌려드릴 필요는 없었습니다.
따라서 계약금을 반환할 수 없다고 회신 했습니다.
부동산의 협박
" 제가 부동산 협회에 알아봤는데 매도인이 계약금을 반환해도
선생님이 막을 권리는 없다고 하네요"
때는 중도금 납부일
부동산 소장님이 남편에게 통보한 내용
차분히 매매계약서를 펼쳤습니다.
(애초에 멋대로 계약불이행 통지한 예비세입자도, 부동산협회에 알아봤다며 협박하는 부동산 소장님에게도
이때는 진짜 화가 조금 나더라구요… 아찔했던 것도 사실 입니다.)
이때 매매 계약서의 특약이 저희를 살리게 됩니다.
실제 매매 계약서에 적었던 내용을 그대로 보여드릴게요
[특약사항]
1.신규 전세계약을 위한 매도인과 매수인의 협조 및 임차인과 계약을 체결하여 승계하기로 한다)
2.현 매매 와 전세계약이 동시에 진행되는 건으로 전세보증금 계약금(n천만원) 은 매매 대금의 일부로 보기로 한다.
이 특약을 보고서도
매도인이 마음대로 계약금을 반환할 수 있었을까요?
신규 전세계약을 위한 매도인과 매수인의협조 및 임차인 승계 예정 계약 조건으로 진행한 건데
매도인이 마음대로 계약금을 예비 세입자에게 반환한다면
매수인(저) 와의 계약을 멋대로 깨버리는 격이 됩니다.
만약 이 특약 없이
일반적인 매매계약 내용만 적어 놨더라면?
말 그대로 매도인이 예비 세입자에게
계약금을 반환하던지 말던지
제가 주장할 수 있는 권리는 없었을 수도 있습니다
정말로 매도인이 예비세입자에게 계약금을 반환 했다면
다음 세입자가 구해지지 않았을시
제가 잔금을 그대로 이어 받아 치워야 하는
잔금 리스크가 확정 되었을 수 도 있었겠죠
매매 전세 동시 계약 진행으론
매매 대출도 전세 대출도 잘 나오지 않았던 때
그 기간까지 피말리는건 그대로 제 몫이 될 뻔 했습니다.
이 날을 기점으로
계약서의 숫자 하나 글자 하나
날짜 시간 계약금을 디테일 하게 명시
헷갈릴 수 있는 범위를 정확히 명시하는 것의 중요성을
제대로 깨닫게 되었습니다.
[특약예시 : 계약서에 한 줄만 더 적어보세요]
매매 전세 동시계약 진행의 경우
-신규 전세계약을 위한 매도인과 매수인의 협조 및 임차인과 계약을 체결하여 승계하는 조건의 계약이다
(전세대금 : 00원,전세계약일 : 00년00월00일)
세안고 조건의 계약인 경우
-기존 임차인과의 계약을 승계하는 조건의계약 이다
(전세대금 : 00원, 임차인명 : 00)
신규 임차인을 들이기로 한 계약의 경우
-신규 전세계약을 위한 매도인과 매수인의 협조 및 신규 임차인이 구해질 경우 매도인과 임차인이 계약을 체결하여 매수인의 승계하는 조건의 계약이다.
기억해야 할 내용
매매 전세 동시 계약이던, 세안고 조건의 계약이던, 신규 임차인을 들이기로 한 계약이던
계약서에 해당 사실을 특약으로 꼭 명시
계약서 특약은 되도록 이면 구체적으로 정확하게
부동산 소장남의 협박을 두려워 말고 차근히 계약서를 펼쳐봅신다.
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