이제 막 첫 투자를 시작하시는 분들께 [김인턴]

안녕하세요.

경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

다들 잘 지내고 계신가요?

가을비가 오나 싶더니

쌀쌀한 날씨가 이제는 겨울이 다가옴을 알려주는 것 같습니다.

일교차가 커지는데 임장 하시면서 건강에 유의하셨으면 좋겠습니다.(감기 조심하세요)

처음 부동산에 관심을 가졌던 시장의 분위기와는 전혀 상반되는 시기를 경험하면서

회사에서 집값이 더 떨어지기전에 빨리 팔아야 할 것 같다는 이야기를 종종 들으면서

문득 내가 이런 시기에 투자를 시작했다면 어땠을까라는 생각이 들었습니다.

지금과 같은 시기에 부동산 투자를 시작하시거나

막 1호기 투자를 준비하시는 분들께

조금이나마 도움이 될만한 이야기를 적어보려고 합니다.

아직 투자자로 걸어온 길이 길지 않아 부족한 생각일 수도 있지만

그간 투자를 진행하면서 경험하고 느꼈던 것을 바탕으로 이야기를 해보려고 합니다.

#투자를 하고 나서 가격이 더 떨어질 수도 있습니다.

하락장

요즘 자주 보이는 단어인 것 같습니다.

하락이라는 단어를 볼 수 없었던 지난 과거와는 다르게

이제는 자주 찾아볼 수 있는 단어입니다.

시세트래킹을 하다보면

적어도 제가 만든 앞마당들 중에서는

가격이 상승하는 지역을 찾기가 어려울 정도로

많은 지역들의 아파트 가격이 하락하고 있습니다.

실제로 많은 지역들이 언제 상승했냐는 듯이

과거 2년전 가격과 비슷하거나

오히려 더 하락한 단지들을 많이 만날 수 있습니다.

그리고 주변에서 이런 이야기를 듣고나서

투자를 하기 위해 공부는 하지만 과연 이런 시장에서 투자를 해야하는게 맞는지

겉으로 표현은 하지 못하고 속으로는 고민이 되실 것 같습니다.

부동산 가격이 지금처럼 계속 하락할 것 같은데

더 기다렸다가 사야되는 것은 아닌지,

가격이 계속 하락하고, 앞으로도 그럴 거라고 하니까 이왕이면

지방보다는 수도권에 투자를 해야 하는 것은 아닌지.

여러 말과 단어로 표현할 수 있겠지만

결국 이런 시장에서 투자를 해야하는 것이 맞는지 걱정이 된다로 표현할 수 있을거라 생각합니다.

저 또한 투자를 해왔던 단지들의 가격들이 다 조정이 되었습니다.

어떤 단지들은 가격이 올랐다가 떨어지기도 했고,

다른 단지는 가격이 오르지도 않고 떨어졌습니다.

가격이 오른 채 그대로인 단지도 있고,

처음 매수한 가격과 비슷한 가격으로 가는 단지들도 있습니다.

투자를 잘못해서 가격이 하락한 것일까요?

이런 상황에서 어떤 생각이 드실 것 같으신가요?

저는 이상하게 이런 상황에서도 마음이 불안하지 않습니다.

오히려 가격이 하락하는 모습을 보면서

투자를 할 수 있을까라고 의문을 품던 지역들이 싸지고 있음을 느끼면서

기존에 이미 싸게 산 단지들의 경우 마음 같아서는 더 사고 싶다는 생각도 들곤 합니다.

(물론 생각만 합니다ㅎㅎㅎ)

투자하고 나서 가격이 오를 수 있습니다.

하지만 반대로 가격이 떨어질 수도 있습니다.

가격이 오를지 떨어질지는 우리가 알 수 없는 영역입니다.

그래서 이런 말을 많이 들었습니다.

'무릎에 사서 어깨에 팔아라'

투자라는 것은 우리는 배워서 잘 알고있지만 바닥을 알 수 없습니다.

그렇기에 내가 싸게 샀어도 가격이 하락할 수 있습니다.

하지만 중요한 건 내가 무릎에 샀다면(=가치대비 싸게 샀다면)

가격이 내가 산 가격보다 하락할지라도

언제가 될지는 모르겠지만 가치를 찾아갈 것이고

든든한 나의 직원이 되어줄 거라 생각합니다.

그렇기에 내가 사고 나서 가격이 떨어지면 어떻게하지 라는 마음으로

투자를 망설이지 않으셨으면 합니다.

시장 참여자로 시장안에서 머무르며

투자를 통해 경험을 쌓아가셨으면 좋겠습니다.

너나위님께서 강의 때 이런 이야기를 하셨습니다.

지금과 같은 시장에서 큰 돈을 벌어 부자가 되야지라는 마음보다는

경험을 통해 실력을 쌓고 돈을 벌수 있는 사람이 되기 위한 준비를 해야한다.

돈을 벌 수 있는 사람으로 성장해나가기 위해

저환수원리라는 투자 기준을 통해 잃지 않는 투자를 경험하면서

그 경험을 쌓아 가는것이 중요하다고 생각합니다.

상승장만 경험했기에 오르는 것을 너무 쉽게 생각하지 않으셨으면 합니다.

(저 또한 그렇게 생각했구요)

특히나 이번 상승장의 경우 역대급 상승장이라고 불릴만큼 단기간에 상승폭이 컸습니다.

하지만 사실 부동산이란 자산은 단기간의 상승보다는 장기적으로 우상향하는 성격이 강합니다.

이런 성격으로 인해 시간이라는 요소가 필요한 자산이라는 것임을

내가 경험한 시장의 일부분에 가려 잊지 말아야할 것 같습니다.

투자 기준에 맞게 투자를 한다면 그리고 싸게 산다면

비록 내가 산 가격보다 가격이 하락할지라도

다시 가격이 가치를 찾아갈 때까지 시장에 머무르면 됩니다.

그리고 쌓아온 경험을 바탕으로

더 좋은 기회를 더 좋은 투자를 해나가면 됩니다.



#보수적으로 생각하셔야 합니다.

우리가 배우는 시스템 투자에 있어서

중요한 부분은 바로 전세 상승분을 통해 현금 흐름입니다.

경제적 자유를 위한 현금 흐름을 만들기 위해서는 규모가 필요하며

이런 이유로 다주택이라는 포지션이 필요합니다.

그리고 현금 흐름을 만들어주는 것은 바로 전세가격입니다.

제가 생각할때 시스템 투자에 있어 전세가격은 두가지 의미를 가질 수 있습니다.

(매매가 조정을 통해 투자금을 최소화하는 것이 먼저이지만)

전세가격을 통해 투자금을 줄일 수 있습니다.

다른 하나는 앞서 말씀드린 현금흐름을 의미하는 전세상승분입니다.

여기서 조금 더 생각해보자면

전세상승분을 통한 현금흐름의 파이를 키우기 위해서는

내가 보유한 전세 금액의 크기가 커져야 합니다.

예를 들어, 역전세가 발생하는 경우를 제외하고 생각한다면

내가 가지고 있는 투자 물건들의 전세가격의 합이 10억일때와

20억일때 현금흐름의 파이는 2배가 차이나게 됩니다.

하지만 전세금의 파이가 커져 현금흐름이 커지는 만큼 리스크가 커지게 됩니다.

바로 역전세 입니다.

내가 가지고 있는 전세금이 클수록, 상대적으로 보유하고 있는 챗수가 많음을 의미하고

단지별로 역전세가 발생한다면 자칫 망할 수도 있는 상황을 마주할 수 있습니다.

22년 하반기 '전세'라고 검색했을 때 나왔던 기사입니다.

2020년 8월 임대차 2법으로 인해 전세가격이 드라마틱하게 상승하였습니다.

그때 카페 내에서도 많이 보였던 키워드 중 하나는 '전세 최고가' 였습니다.

하지만 2년이라는 시간이 지난 지금

자주 보이는 글들의 키워드는 '역전세'이며

많은 전문가들이 예상했던 전세난은 커녕 어떤 신문기사에서는

세입자를 구하기 위해 명품백을 준다는 기사까지 보이고 있습니다.

시세트래킹을 하다보면 심지어 네이버에 올라온 최저 전세가격도

과연 나갈 수 있을까라는 의문을 들게 하는게 요즘 시장입니다.

절대적으로 저를 포함해 많은 분들이 경험한 전세를 높은 가격에 맞추기 쉬웠던

2020년과 2021년과는 다른 시기라 생각합니다.

위 검색된 기사를 통해 보면 아시겠지만,

임대차 2법으로 인해 이미 전세가격이 높게 치솟은 상황에서

'금리'가 상승하다보니 이는 전세 수요에게 부담으로 작용하게 되었습니다.

코로나 상황으로 인한 저금리 상황이 올거라고 알 수 없었듯이

최근 단 기간에 금리를 올리는 것도 예상할 수 없었습니다.

이렇게 짧은 시간이지만

제가 경험한 시장은 언제 변화해도 이상하지 않은 곳인 것 같습니다.

최근 투자했던 물건들의 전세 재계약이 돌아오면서 많은 것들을 배우고 있습니다.

전세 최고가를 맞춰서 기뻐했던 단지는 역전세에 대한 걱정으로 바뀌었고,

공급이 적어 당연히 전세 상승분을 받을 수 있을거라고 생각했지만

계약된 가격으로 갱신하는 것으로도 다행인 단지도 있습니다.

그때 당시에는 알지 못했습니다.

너바나님께서 왜 본인은 전세가격을 낮게 받는 다고 이야기하시는지

너나위님께서 전세 최고가로 맞춘 사람들에게 조심해야할 것 같다고 말씀해주셨는지

그때는 이야기를 들어도 몰랐습니다.

투자를 계획하고 계시다면

아름다운 장미빛 행복회로를 돌리시기 보다는

보수적으로 접근하셨으면 좋겠습니다.

투자금을 적게 들이는 것이 중요한게 아니라 살아남는 것이 중요하다는 것을

지금 시장을 통해서 많이 배우고 있습니다.

오래 살아남기 위해 중요한 것이 무엇인지 생각해보셨으면 합니다.

#상황에 맞는 투자를 하셨으면 좋겠습니다.

좋은 것부터 투자를 해야 한다.

투자 우선순위에 있어서 같은 가격이라면

좋은 곳에 투자해야하는 것은 너무나도 당연합니다.

다만, 좋은 곳에 투자를 해야한다는 생각으로 인해

내 상황을 생각하지 않고 무리한 투자를 하는 것은 경계해야할 것 같습니다.

사람마다 처한 상황은 다릅니다.

노동 소득으로 투자금을 모으는 사람,

사업소득으로 투자금을 모으는 사람,

다른 금융소득으로 투자금을 모으는 사람.

싱글 투자자, 외벌이투자자, 맞벌이투자자, 2030투자자, 4050투자자 등

다양한 각자의 상황들이 있습니다.

좋은 것에 투자를 해야하는 것은 당연하지만

단순히 좋은 물건에 투자를 하는 것이 아니라

지금 내 상황에서 할 수 있는 것인지

감당할 수 있는 물건인지를 꼭 생각해보셨으면 합니다.

예를 들어, 내가 가진 종잣돈이 3,000만원이고

1년 동안 모을 수 있는 종잣돈이 1,500만원이라고 가정해보겠습니다.

비슷한 입지에 있는 A와 B단지가 있고 둘다 저평가 되어있는 상황에서

신축 A단지를 4,000만원, 준신축 B단지는 2,000만원에 투자가 가능하다면

물론 A단지가 더 좋은 투자 대상이지만

내 상황을 고려한다면 B단지를 선택해야 한다고 생각합니다.

특히나 내가 경험을 쌓아가는 단계라면요.

그리고 이런 선택은

투자를 계속해서 이어나가면서 경험을 쌓아가며

성장을 하게 해주는 하나의 원동력 또한 될 수 있을거라고 생각합니다.

월부라는 공간에서

멘토님들과 튜터님들께 투자를 배우고 있음에

큰 감사함을 느끼는 요즘입니다.

제가 받은 많은 도움들에 비해서는 작지만

투자를 해 가시는데 있어서 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.