[서기21기 서울투자 112 다 파악하조 칼슘] 지역분석부터 매물털기 까지!

주우이님의 강의는 실전에서 어려운 부분을 잘 설명해주시고 어떤 방법으로 진행을 해야하는지 집중해야하는지 잘 설명해주셨습니다. 특히, 매물임장 부분에 대해 많은 인사이트를 얻을 수 있고 바로 적용을 할 수 있는 부분들을 알려주셔서 다음 매물임장부터는 바로 적용해볼 계획입니다. 그리고, 투자 여부 결정을 어떤 방법으로 진행해야하는지에 대한 설명은 지금까지 만들었던 앞마당에서 어떤 물건에 투자를 해야하는지에 대한 고민을 해볼 수 있는 시간을 가질 수 있었습니다.

키워드 : #의사결정 #매물털기 #의사결정순서 #저렴한매물찾기

깨달은 것 : 실전에서 가장 잘 안되는 부분이 무엇인지 강의를 통해 나에게 투영을 해볼수 있는 시간이었다는 점과 나에게 부족한 부분은 네이버 최저가와 매물을 확인하고 주변부동산을 방문해보지 않았다는 점을 알 수 있었다. 

적용할 것 : 매물을 턴다는 것은 최저가 물건을 확인하고 아직 광고를 하지 않은 물건에 대해 인근 부동산을 돌며 모두 확인하는 것이다. 이때 나에게 맞는 저렴한 물건을 발견하면 성급하게 의사결정을 하지 않고 이 물건이 최선의 물건인지 꼭 확인을 해보는게 중요하다!

• 반마당이 아닌 온전한 내 앞마당으로 만들기
  
  - 깨달은 것 : 임장, 임장보고서를 썼다고 온전한 앞마당이 아니다. 시세정리를 하지 않고 그대로 둔다면 흐릿한 앞마당 일 뿐. 매일 시세를 확인하며 흐릿한 앞마당을 선명한 앞마당으로 만들어 온전한 앞마당이 될 수 있게 지속적인 관리가 필요하다.
  
  - 적용할 것 : 매일 앞마당 시세를 10분이상 확인하고 궁금하거나 특이한 물건이 보이면 부동산에 확인을 해보자! 시세트래킹을 꾸준히하여 기회가 오면 투자를 진행하는게 중요하다.
   
• 2개 이상의 앞마당 의사결정 순서!
  
  - 깨달은 것 : 내 앞마당의 생활권 우선순위는 있는데 앞마당간 생활권의 우선순위가 없어 어떤 물건이 더 좋은지 기준이 없었다. 지금 가지고 있는 앞마당 생활권들의 우선순위를 정리하여 투자 우선순위를 정할 필요가 있다.
  
  - 적용할 것 : 앞마당을 늘리면서 앞마당 내 우선순위를 정하면서 앞마당간 우선순위를 정하지 않아 물건간 비교가 잘 되지 않았던 것 같다. 서울4,5급지, 경기4급지 앞마당의 생활권별 우선순위를 정리하고 시세를 정리하여 투자우선순위를 정해야겠다.

• 수도권 투자전략
  
  - 깨달은 것 : 매매절대가, 저환수원리에 맞춰 정리를 하고 앞마당내 비교평가를 하는 프로세스를 배워왔지만 실제로 행동을 하고 있지 않은 과거의 나를 돌아보며 반성하는 시간이었다. 
  
  - 적용할 것 : 과제를 하기위한 비교평가가 아닌 투자를 위한 비교평가를 해야겠다. 단지 선호도에 따른 수익이 다를 수 있기에 기준에 맞다면 단지대 단지로 비교하여 선호도가 높고 조건이 좋은 단지를 선택하자.
   

• 매물임장 왜하고 어떻게 해야하나요?
  
  - 깨달은 것 : 어떤 매물을 봐야하는지 ‘저평가+투자기준’에 맞는 단지를 보고 안된다면 ‘저평가+전세가율’ 단지를 보는게 중요하다는 것이다. 투자기준에 들어오지 않는 단지지만 전세가가 조금 더 올라온다면 혹은 네고하여 투자기준에 맞출 수 있는 단지가 있다면 투자를 하는게 중요하다. 매물임장을 하면서 중간중간 정리를 하지 않는다면 매물에 대한 정리가 잘 되지 않기에 중간중간 정리하는 습관이 중요하다.
  
  - 적용할 것 : 오전 타임 매물임장 후 정리 오후 타임 매물임장 후 정리하는 습관에서 한 단지 매물임장이 끝난다면 바로 정리하는 방법으로 바꾸려고 한다. 오전에 임장했던 단지라도 점심시간이 되면서 첫 집에대한 특징이 기억이 안난다는 점을 생각한다면 중간중간 정리하는게 중요하다. 그리고 소거법으로 단지에서 하나의 물건만 남기는 것도 하나의 방법이다. 그리고 봤던 매물이면 이동하기전 봤던 물건으로 안볼거라고 하는게 서로 얼굴 붉히지 않는다.
  
  1. 봤던 매물은 중복해서 보지 않는다 (방문전 확인)

  2. 더 저렴한 물건을 찾기 위해 매물을 털고 최소 2개이상의 물건을 협상한다.
  3. 협상은 서로 win-win이 될 수 있도록 하는 것.
  
  아직 실전경험이 부족하지만 이번 강의를 통해 실전에서 어떻게 해야하는지에 대한 시뮬레이션을 해볼 수 있어서 큰도움이 되었다. 어떤 매물을 보고 어떻게 정리하고 어떻게 협상하는지 그리고 이러한 행위를 왜 하는지에 대해 생각해보는 시간이었다.