수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[첫 강의 추천] 2026 지금, 부동산 투자 성공하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요. 모찌롱입니다.
저에게 23년은 많은 변화가 있었던 한 해가 되었습니다.
8년간 몸 담았던 팀에서 나와 다른 곳에서 파견근무를 하게 되었고
소중한 사람을 만나 결혼을 했습니다.
직업적인 이유로 연초에 3개월 동안은 투자생활을 할 수가 없고
결혼과 파견이라는 개인적인 일들까지 겹쳐 임장을 다니기는 더욱 쉽지 않았습니다.
그럼에도 불구하고 나에게 주어진 시간 안에서 성장하려고 발버둥 쳤던 것 같습니다.
다행히 1년 간 듣지 못했던 실전반, 지투반도 4번이나 들을 수 있었고
감사하게도 임보 발표라는 것도 해볼 수 있었습니다.
무엇보다 저를 좋게 봐주시는 소중한 동료들도 많이 생겼습니다.
새롭게 인연을 맺게 된 멘토, 튜터님들도 생긴 것도 참 감사할 일입니다.
그리고 2호기 계약을 했습니다.
1호기를 했을 때는 '잃지 않는 투자'라는 확신은 있었지만
당시의 과정을 복기해보면 아쉬운 부분이 많은 것이 사실입니다.
2호기 투자 복기를 통해 1호기 때 간과했던 부분을 어떻게 적용했는지
나름대로 정리해보는 시간이 필요하다는 생각이 들었습니다.
1. 배운대로 하기
1등뽑기
열정'만' 넘쳤던 월부 1년차에는 강의를 열심히 듣고 앞마당을 꾸준히 넓혀가면 되는 줄 알았습니다.
하지만, 이것 만으로는 '부동산 공부를 하는 사람' 이상이 될 수 없습니다.
그런 생각을 갖고 있던 저 역시 '투자자'라고 하기엔 모자란 부분이 많았습니다.
(빈쓰 튜터님의 매코가 아니었다면 지금의 1호기는 없었을 것이라고 생각합니다)
'투자자'는
지역을 분석하고 정리하는 사람이 아닙니다.
'투자자'는
물건의 가치를 분석하고
그 물건의 가격이 가치 대비 싼 지를 판단할 수 있는 사람입니다.
당시의 저에게는 1등뽑기의 개념도 없었던 것 같습니다.
실전반을 한 번도 수강하지 못하기도 했지만,
비교평가의 개념은 기초강의에서도 충분히 알려주는데,
그 부분을 인지하지 못하고 적용도 못하고 있었습니다.
1월에 첫 실전반을 수강하게 되면서
'아, 내가 중요한 걸 놓치고 있었구나'
라는 생각이 들었습니다.
다들 비슷하시겠지만 저 역시 1등 뽑기를 해보자는 마음만 앞섰지
실제로 비교평가를 통해 1등을 뽑는 과정은 너무나도 어려운 일이었습니다.
그래도
나의 1등 뽑기가 흉내만 내는 수준이더라도
'그냥' 했습니다.
멘토님들이 강의에서 알려주는 대로
튜터님들이 조언해주시는 대로
임보 잘 쓰는 동료들이 쓴 대로
그대로만 하려고 했습니다.
3개월 이상 의심하지 않고 그냥 하다 보니
자연스럽게 지역별 단지 가격이 익숙해졌고
'어? A 단지가 더 좋은데 가격이 B단지랑 같네?'
라는 생각의 흐름도 자연스럽게 할 수 있게 되었습니다.
(물론 그 생각이 틀렸을 수는 있습니다ㅎㅎ)
6개월 이상 해보니
처음에는 '생노가다'라고 스스로 칭할 만큼
시간을 너무 많이 투입했던 1등 뽑기 과정이
눈에 띄게 줄어들기 시작했습니다.
9개월 이상이 되니
1등뽑기가 더 이상 임보를 제출하기 위한 '의무'가 아니라
반드시 거쳐야 투자를 할 수 있는 '필수' 단계라는 확신이 들었습니다.
그리고 그 확신이 실제 투자까지 이어졌습니다.
'이건 강의에서 말 한대로 안 하고 이렇게 해도 되지 않을까?
(혹은) 안 해도 되지 않을까?'
라는 의심을 하기 전에
알려준 대로 꼭 해보셨으면 좋겠습니다.
2. 역산스케줄링
현재 임장지와 다른 지역에서 투자 계약까지 하는 방법
1주차 분임
2주차 단임
3주차 단임,매임
4주차 매임
결국 다 똑같은 거 아니냐고 반문할 수 있겠으나
저는 '디테일'에서 차이가 발생한다고 생각합니다.
우리는 하루종일 투자만 하는 전문투자자가 아니라
회사를 다니거나, 가정을 돌보면서 투자생활도 병행해야 하는 사람들입니다.
뿐만 아니라 투자까지 적극적으로 고려하고 있는 상황이라면,
마냥 앞마당에만 시간을 투입할 수도 없는 상황일 것입니다.
따라서, '계획'이 있어야 합니다.
그리고 그 계획은 매우 상세해야 합니다.
그리고 계획은 단순히 그대로 따르기 위해서 세운다는 목적보다는
내가 뭘 할 수 있고 뭘 할 수 없는지 따져보고
'각을 재기 위해서' 세우는 것이라고 생각합니다.
각을 재는 행위가 바로 '역산스케줄링'입니다.
예를 들어 저 같은 경우에
3주차부터 앞마당 1등뽑기를 할 수 있도록 계획을 세우고 있습니다.
임보 제출일에 임박해서 1등뽑기를 하면
마음이 조급해져서 잘못된 판단을 하거나
판단 자체를 대충 해버릴 가능성이 있기 때문입니다.
또한, 제대로 1등을 뽑았다고 해도
투자까지 연결을 하려면 매물을 보러 갈 시간,
코칭, 협상과 같이 실제 계약 체결 전까지 필요한 과정을 거칠 시간 등
추가적으로 확보해야 할 시간이 필요합니다.
(이런 것들을 대충 하면 '더 벌 수 있는 투자'는 둘째 치고 '잃지 않는 투자'도 할 수 없게 될 것입니다)
짧으면 30분, 길어도 1시간 안에 할 수 있는
역산스케줄링을 통해서
앞마당도 넓히는 동시에
투자까지 할 수 있는 한 달을 보내시길 바랍니다.
3. 협상 또 협상
부동산은 기성품이 아니야
1호기 투자를 복기해보면
매코를 통해 코칭을 받기 전까지
네이버 부동산에 올라온 매매가, 전세가가 최종 가격이라고
단정지었던 것 같습니다.
특히 작년 12월, 전세가가 급격히 빠지면서
시장이 얼어 붙었던 시기에 물건을 검토하고 있었던 저는
'투자할 게 없다'고 생각했습니다.
이 부분 역시 강의에서 여러 번 강조되는 부분임에도 불구하고
강의와 나의 투자를 연결시키지 못하고 있었던 것입니다.
투자생활을 한 지 오래되지 않았지만
생활을 해나갈수록 공감이 되는 것은
부동산은 '인문학'이라는 말입니다.
마트에 가서 과자 한 봉지를 사는 일과는 전혀 다른 게 부동산 매매입니다.
거주민부터 시작해서 공인중개사, 매도인, 세입자, 법무사까지
하나의 계약에 포함되는 사람들이 한 두 명이 아닙니다.
이는 부동산 투자가 협상의 영역이라는 반증입니다.
이번 투자를 하면서 1호기 때는 하지 못했던 협상과 관련한 세 가지 행동을 적용해볼 수 있었습니다.
(1) 검토단지와 주변단지의 모든 매물 검토 (매물 털기)
: 검토하고 있는 매물에 갇혀서
조건이 더 좋거나 혹은 더 좋은 가격으로 만들어 볼 수 있는 단지를 놓치지 않기 위해
검토하고 있는 단지와 주변 단지의 모든 매물을 다시 확인했습니다.
여기에서 '확인'은 네이버 부동산으로 하는 게 아니라
부동산 사장님께 하나 하나 물어봐 가며 물건의 상세한 상황과 조건까지 확인해야 합니다.
또한, 모든 물건의 가격, 상황, 조건을 파악하면
지금 검토하는 물건을 얼마나 더 깎을 수 있는지 각도 나오게 됩니다.
(2) 후보단지 3개 만들기
: 1호기 당시에는 후보가 1개였습니다.
1개여도 컨펌을 받았기 때문에 괜찮았지만,
협상이라는 관점에서 보면 후보 단지가 반드시 있어야 했습니다.
'이거 아니면 할 게 없다'는 생각이 들면,
협상의 여지가 있음에도 불구하고
이를 시도하지 않게 되는 실수를 범할 수 있기 때문입니다.
당시 해당 지역이 매수자 우위 시장인 덕분에 가격 조정이 되었지만
이것은 실력이 아니라 순전히 운이었다고 생각합니다.
이번에는 후보단지를 총 3개 갖고 있었습니다.
사실 나머지 2개 단지는 썩 마음이 안 가는 단지였습니다.
멘토님도 충분히 싸지만 2호기로 할만한 단지는 아니라고 말씀해주신 부분도 있어 다행이었습니다.
그럼에도 2개 후보가 더 있었기 때문에
1순위 후보에 대한 가격 협상을 더 수월하게 할 수 있었다고 생각합니다.
즉, 후보 물건을 만듦으로써
급한 건 후보물건이 있는 제가 아니라
팔아야 하는 매도인,
그리고 계약을 성사시켜야 하는 공인중개사
라는 나에게 유리한 '프레임'을 만들 수 있었습니다.
(3) 나의 적정가격 기준 고수하기
: 부동산 사장님은 해당 지역에서 오랜 기간 일하면서
그 지역을 가장 잘 알고 시세의 역사도 정확히 알고 있는 사람이라는 면에서
적극적으로 레버리지해야 하는 대상인 것은 분명합니다.
그렇지만, 최종적으로 물건의 매수가격을 정하는 건 부동산 사장님이 아니라 '나 자신'이 되어야 합니다.
나의 투자기준에 맞는 목표매수가격, 가능전세가를 정해놓고도
사장님의 말(예를 들어 '그런 말도 안 되는 가격엔 안돼', '이미 가장 싼 가격이야', '그 가격이면 내가 했지' 등)
에 휘둘린다면 '잃지 않는 투자'를 할 가능성이 낮아집니다.
저의 경우 사장님께 2천 정도 낮은 가격이면 매수할 의사가 있다고 처음 말씀드렸을 때
어이없어 하시던 사장님의 얼굴이 기억이 납니다.
하지만 광고된 가격대로 사면 싼 가격이 아니라는 것을 알고 있었기 때문에
매도인에게 제안을 전달해주실 것을 부탁드렸고
사장님께서도 제 의사를 잘 전달해주셨습니다.
다만, 냅다 가격부터 깎아 달라고 하는 것은 예의에 어긋나는 행동입니다.
충분한 근거와 내가 줄 수 있는 부분을 가지고 예의바르게 커뮤니케이션 해야
부동산 사장님도 진심을 느끼고 관심있게 들어주실 것입니다.
(여기에서 충분한 근거와 내가 줄 부분은 단지분석, 매물털기를 통해 자연스럽게 생각해볼 수 있습니다)
무형자산 활용하기
동료, 튜터, 멘토
1호기 때는 '투자야 혼자 하는 거지'라는 생각을 갖고 있었습니다.
'투자하기 전에만 매물코칭을 받으면 된다'고 생각했습니다.
이러한 편견 때문에 내가 어떤 물건을 검토하고 있는지,
그 지역은 어떻게 생각하는지,
주변에 동료가 많았음에도 불구하고
이에 대한 얘기는 해보지 못했습니다.
2년차에 접어들고 2호기를 준비하면서
동료, 튜터님, 멘토님의 존재가 얼마나 중요한지 알게 되었고
그들의 존재를 적극적으로 활용하였습니다.
(+ 매코 할인이라는 강의 혜택도 적극적으로 누렸습니다)
그 과정에서 많은 '좌절감'을 느꼈습니다.
사도 될 거라고 어느 정도 확신이 있었던 물건에 대해 부정적인 의견을 듣기도 하고
싸긴 하지만 2호기 투자로는 합리적인 선택이 아니다라는 의견도 들었습니다.
다행히 좌절감을 느끼는 것은 순간에 불과하다는 것을 알고 있었습니다.
그리고 투자를 해도 된다, 안 된다 여부보다
저보다 훨씬 경험이 많은 튜터님, 멘토님들로부터
직접 가르침을 받을 수 있다는 점에 코칭의 의미가 있다고 저는 생각합니다.
순간의 좌절감이 두려워서
코칭을 받지 않고
튜터님께 연락드리는 걸 망설였다면
제가 이번 달 2호기를 할 수 있었을까요?
검토 물건의 범위를 매우 '좁게' 보고 있었던 터라
이 사실을 인지하지 못하고 있었던 당시의 모찌롱은
지금의 2호기를 구경조차 하지 못했을 것입니다.
'넓게' 본다는 것의 의미를 알게 되고
행동을 바꿔보고 여러 가지 새로운 시도를 해보게 된 것은
모두 이 분들의 감사한 조언 덕분이라고 생각합니다.
스스로 성장하는 사람이 없지는 않겠으나 극히 드물다고 생각합니다.
빠르게, 그리고 제대로 성장하고 싶다면
주변에 있는 동료가 나에게 얼마나 큰 '무형의 자산'인지를
다시 한 번 생각해보는 시간을 꼭 가지셨으면 합니다.
4. 마치며
2호기를 한다고 당장 부자가 되는 것도 아니고
계약서에 날인하는 순간 날아갈 듯이 기쁜 감정이 드는 것도 아닙니다.
그저 '장작을 하나 더 쌓았구나' 정도의 후련함이 남는 것 같습니다.
다만,
2호기 계약이라는 작은 목표를 향해
투입한 노력들이 결코 헛되지 않았다는 것을
스스로에게 납득시킨 점,
최종 목표를 이루기 위해 올라야 하는
수많은 계단 중 하나를 넘었다는 사실,
그리고 무엇보다
독서습관을 갖고
일찍 일어나고
매달 임보를 쓰고
동료를 만들고
돈을 아끼고
지출을 점검하고
재무제표를 만들어보고
배우자와 건설적인 대화를 하는 등
모든 노력의 행위 자체가 '인생을 온전히 살아가고 있다'는 의미를 느끼게 해준다는 것을
이번 계약을 통해 돌아보고 되새겨 볼 수 있었다는 점에서
이번 투자가 저에게 큰 의미가 있다고 생각합니다.
직접적으로 또는 간접적으로 도와주신 분들에게 참 감사하다는 말씀 전하고 싶습니다.
+ 자극의 시작이 된 [내꿈은너야줴러미]
+ xx를 가보라고 조언해주신 [그렇구망구]
+ 아낌없이 응원해준 [후아해]
+ 앞마당이라는 이유로 아낌 없는 조언을 해주신 눈빛꿈님
+ 투자기준의 중요성과 넓게 보는 법을 알려주신 망구 튜터님
+ '올해 안에 하면 되겠지'라는 생각을 '이번 달 안에 해보자'로 바꿔주신 후후아빠 튜터님
+ 두 번의 코칭을 통해 숙제를 내주시고 단순히 물건 1개가 아니라 바람직한 투자 방향에 대한 조언을 해주신 자향 튜터님
+ 인연을 이어가고 있는 모든 동료들
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. :)
