[부자망고엄마] 월부챌린지 152회 진행중 : 4월 2일차 실전투자경험담 필사 대출규제 피크를 찍던 24년 11월 매수 후 40일 뒤 전세를 맞췄습니다.

실전투자경험담 필사 

용미 27님 글 25.03.21

제목

대출규제 피크를 찍던 24년 11월 매수 후 40일 뒤 전세를 맞췄습니다.

링크

https://cafe.naver.com/wecando7/11464038

안녕하세요 용미 27입니다.

25년 1월부로 풀렸던 조건부 전세대출 (매매 거래 사이에 낀 전세자금 대출) 이 

이번주 농협은행을 시작으로 중단되는 분위기가 퍼지면서 

투자를 준비하시는 분들 사이에 두려움이 퍼지는것  같습니다.

“ 나 투자 못하는거 아니야…?”

기억하시나요?

24년 여름

서울 수도권 거래량이 20년 평균치를 넘기면서 

직전거래 대비 상향 거래가 지속적으로 찍히던

뜨거워지는 시장을 지나 

24년 겨울 똑같은 대출 규제를 우리는 겪어왔습니다.

그리고 이 시장에서 저는 그렇게도 찾아 헤매던 

저의 서울집을 매수 하는데 성공 했습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11294571

그렇게 계약서 쓰고 대출규제 바람이 쌩썡불던 시장의 한 복판에서 

40일만에 전세를 맞추고 잔금까지 치룬

저의 전세세팅 경험담을 들려드릴까 합니다.

1.잔금일이 박혀버리 내집. 이러다 잔금 치는거 아니야?

먼저 상황상 저에게 집을 매도 하시는 분은 사정에 의해 단지 내에서 대형평형으로 갈아타기를 원하는 분이셨습니다.

사실

매도자분은 그렇게 예민하고 까다롭지 않으셨지만 그분이 매수하고자 한 집의 주인분이 

꽤나 예민하고 쉽지 않은 분이셨던것 같습니다.

가실 집의 현주인이 날짜를 콕 찝어 지정해 그 날짜에 잔금을 마무리 하는걸로 계약서를 작성하길 원하셔서

꼼짝없이 저의 집도 잔금일이 2월28일로 못이 박히게 되었습니다.

계약일 24.11.6

잔금일 25.2.28

그렇게 피말리는 4개월이 시작 되었습니다.

2. 할 수 있는것을 하는것이 중요성 

제가 그 단지를 매수 해야겠다 

라고 생각했던 이유는

강남 45분 대단지 초품아 실거주 만족도가 높고 

전세가가 안정적으로 오르는 단지 

전고대비 -21% 수준 매수 가능

현재 전세 없음.

시기적으로 학교 방학철 을 맞아 이사 시즌이 코앞인데

전세가 없기 때문에

매매가만 기준에 맞게 산다면

전세세팅에는 어렴움이 없겠다.

생각 했기 때문이었습니다.

하지만 가계약금을 넣기 전 매도자부의 상황이 묘하게 돌아가는것을 보고

잔금일이 박히겠네?

대출규제도 있는데?

그럼 내가 할 수 있는 것음 뭐지?

빠르게 머리를 돌렸습니다.

1.전세 세팅을 더 보수적으로 해도 투자할 수 있나 확인

2.잔금일을 최대한 뒤로 늦춘다.

3.전세자금 대출 내가 알아본다.

저는 이미 다주택자라 

서울집을 잔금칠 수 없는 상황이었습닏.

그래서 투자 가능 여부를 빠르게 판단 해야만 했습니다.

가계약금 넣기 전

빠르게 해당 생활권의 전체 단지 전세호가와 매물 갯수 상황을 트레킹 합니다.

내 전세 목표가에서 5천정도는 빠질수 있겠구나 여차하만 차 팔아야겠다.;;;;

전세가를 낮게 빼서라도 나는 이단지를 투자할 수 있다.

확실!

그래서 2월 초로 잔금을 맞추길 희망하시는 매도자분을 설득해서 

2월 말일로 잔금을 최대한 늦추고 

저는 임장을 나왔습니다.

직접 시중 1금융권 은행을 하나하나 찾아다니며 조건부 대출이 가능한 은행을 찾아 

부동산 사장니께 알려 드렸습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11290234

그리고 

전세 매물 임장

제 물건은 매도자분이 분양시부터 20년이 넘게 거주하셨던 집으로 집의 상태가 그다지 좋지 않은 편이었는데

잔금일이 박혀러려 수리기간을 확보 할 수 있는 

세입자를 찾기도 어려우니

경쟁매물의 상태와 상황을 파악하고 

가격이라도 경쟁력을 가져야겠다!

그 시점에 전희 단지에 나와있던 전세매물은 저 포함 3개

올수리 중간층 7억

수리안된 기본집 7억

그 물건들 뿐만 아니라

우리 단지로 많이 넘어오는 선호도 뒷단의 단지

우리 아파트에서 넘어가는 선호도 윗단의 단지

전세입자 컨셉으로 매물을 봤습니다.

집 수리 상태로 보아하니

우리 단지에서 내 물건이 2등

같은 가격으로 쉽지 않겠다.

전세를 보고 와서 사장님과 통화를 합니다.

그러는 사이 시간이 흘러 12월달이 되었고 전세빼기 골든파임이 코앞이었습니다.

“가격을 내리자”

전세임장을 했던 단지들 기준으로 우리 단지 보다 선호도가 빠지는 뒷단 단지의 전세시세까지 

광고가격을 내렸습니다.

그러는 사이 저희 단지 내 경쟁 매물이었던 두개의 물건의 전세가 빠졌고

전세는 내 물건 하나만 있는 상태

만약

이 상태에서 전세가 안나가고 크리스마스가 지나면

가격을 더 낮춘다…

"오늘 보신 분이 하시겠다고 연락이 왔어요 6.8억 에 하는대신 

도배장판하고 안방 욕시수리를 해달라고 하시는데요"

12월 중순

전세를 내놓은지 40일 만에 전세 가계약금이 들어왔습니다.

3. 끝날 때 까지 끝난게 아니다.

그렇게 가계약금이 들어오면 전세 맞추기는 끝나는 줄 알았던 전에게 
세입자분은 힘찬 줄다리기를 하십니다.

고양이 키운다고 애완동물 문구는 빼달라고 하세요

게약서에 이런문구를 넣어달라고 하세요

계약서 쓰는 날이랑 잔금일에 국세지방세 완납증명서를 두번 달라세요

이사 알아보는데 당일 저력이라 이사비다 더 든데요 

그리도 전세입자는 모셔야와 했습니다.

계약서 쓰는날

저 대신 세입자와 전세계약서를 쓰시는 매도자분 

그리고 이런저런요구로 불안함을 드러내신 세입자분께

부동산 사장님을 통해 케잌을 보내드렸습니다.

그 뒤에도 잔금전

여전히 매도자분이 거주하고 계시는 집에가서 

이거 고쳐야겠다 저거 고쳐야겠다 하시는 탓에

자잘한 수리가 늘어났지만 괜찮았습니다.

저는 적지 않은 전세금을 받았고 세입자분은 저의 적극적인 태도로 만족스러운 거주 환경을 얻으셨기 때문입니다.

세입자분의 사소한 요구 하나하는 잔금을 쳐야하는 위기보ㄷ는 너무나도 가벼운 것이었습니다.

기억해야할 내용

조건부전세자금 대출이 막혀있던 시점 잔금을 최대한 뒤로 빼고 대출 규제의 구멍을 찾거나 빠져나갈 시간 벌기

은행임장을 통해 대출규제가 있지 않은 은행을 찾아 내기

전세매물임장을 통해 객관적인 제물건의 수리 상태와 금액 경쟁력을 알기

골근타임이 지나기 전에 빠르게 전세물건의 가격과 수리조건을 조정하기

챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶‍♀️🚶‍♂️