광주는 타 지역과 달리 환경,연식,택지 선호

이번 1주차 광역시 공부에서 배운것들

수요가 있는 지역,단지에 투자 해야 한다 

수요=인구수

수요가 있는 동네=지역내 선호도

수요가 있는 단지=입지가 좋거나 연식이 좋은곳

지방 투자기준 3가지

1.인구수,수요가 많은 지역(50만 인구수가 안되는 도시는 신중하게 투자해야한다)

2.건물가치가 큰단지.

3.선호도고려(지방지역별로 선호하는 동네,단지)

광주의 입지는 빈 땅이 많기 때문에 땅의 가치가 떨어지므로 땅의 힘이 크지 않다

자차 30분 내 직장 출퇴근이 가능 하므로 특정 동네에 꼭 살아 하는 이유가 떨어 지므로 신축이나 신도시로 거주지 이동이 빠르다 

광주는  아파트가  아주 흔하게.많은 편으로 환경이 좋고 신축이면 이동이 많이 하는 편이다 

지방투자의 핵심

1)인구수

2)입지=학군,환경,커뮤니티

3)상품성=연식 브랜드,택지 규모

새아파트 공급이.많을 수록 신축 선호

지역내 선호하는 브랜드건설사 브랜드선호도가 높음

택지규모가 큰곳 선호

지방 은 직장과 교통보다 학군 환경 커뮤니티가좋은 곳을선호한다 

입지 평가기준

직장;;인구수대비 500인 이상 사업체수가 많은곳으로 고소득의 일자리가 많아 고연봉을 받는 삶이 많은 곳이 입지 면에서 좋다

대전 창원 구미 청주 천안이 그렀다 대기업의수와 종사자가 많다

하지만 지방은 일자리.주요직장이 많은.지역은 사람들을 끌어 들이는 주요한 요인이지만

 종사자수와 대기업수가 적다고 지역경쟁력이 납은 것은 아니다

중요한것은 지역내 선호하는 생활권.단지를 아는 것에 집중한다

학군;;지방에서의 학군은  해당 지역내에서 상대적인 비교를 통해 학군의 특성과 경쟁력을 평가 해야한다 그지역에서 공부 잘하는 아이들은 어디 학교를 가는 가?생각하고 입지 평가 한다

환경:;지방은 눈에 보이는것이 웅장하고 깨끗하면 편의 시설이 잘 되어 있는 곳을 선호한다

백화점 대형마트가 지역의 거주 만족도를 높인다

지역내 백화점개수와 매출액은 집을 매수할 사람들의 소비력과 집구매 여력 파악이 가능

신도시 택지느낌.브랜드 신축 일수록 만족도 높다.외각이라도 길이 막히지 않으면 외각신축도 선호 한다

환경,연식 신축이 중요하다

공급;;지방은 공급물량이 전세가격에 절대적인 영향을 준다

지역전체 3년 공급물량.구별 공급물량에 영향을 받는 지역의 공급물량.3년 내 입주 단지 위치 확인

공급물량증가하면 전세물량늘어나고 전세가격 떨어지며 매매가도 떨어지므로 리스크를대비 한다

공급물량감소하면 전세물량감소하고전세가 상승하면서 매매가 상승한다

교통;;지방은 자차로 업무 지구까지 30분내이다

그러므로 업무 지구 접근성의 비중은 떨어진다

구기준으로 랜드마크아파트에서 주요 업무 지구까지 시간.

지역내 해당 아파트에서 주요 업무지구까지 시간 (단지기준)

지방 투자 입지 우선순위

학군.환경> 직장.교통 후순위이디

잊지 말마야 할것

입지가 아무리 좋아도 가격이 비싸면 투자 하지 않는다

본연의 입지 보다 가격이 싼 경우에만 투자한다

광주는 전라도 최대 /분지 지형/주거와 일자리가 분리되어 있다

5개 구로 이루어져 있다 동구,북구, 서구, 남구 광진구

광주는 경제 활동 비중이 높은 젊은 도시이다 현재 인구도 늘어 나고 있는 추세이다

생활권

남구=봉선동>진월>효천>용산

동구=외각 구축은 투자 제외(두암.운림) 계림지구(신축으로 투자)

서구=상무 2지구.금호지구가 투자적합

광진구=수완지구적합

북구=운암지구 .용봉지구.첨단2지구 적합

광주 월평균소득은 광역시 중 소득수준이 낮은편이다

광주 인구 규무=북구42만>광산구39만>서구28만>남구21만>동구11만 순이다

광주는 일자리의 질이 평이한 수준이다

일자리의 규모;북구>광산>서구> 동구> 남

광주는 입지 평가 변별력이 없다 백화점 스타벅스 대형마트로 입지 평가를 하는게 광주에서는 의가 없다.중요한 것은 연식 환경 사람 이 중요하다.신축이면서 부촌을 선호한다

광주는 아파트가 너무 많아서 수도권과 다르게 가격 키맞추기를 하지 않으므로  구축은 선호 하지 않는다

광주시세 특징

1.타지역보다 더 강한 신축선호

2.동네 인식.단지 선호도 민감

광주투자 우선 순위

1.입지 좋은 신축

2.입지 안 좋은 신축

3.소수의 입지 좋은 구축

전체 적으로 이번 강의 에서는 지방의 특징들을 배울수 있었다 사실 중소 도시에 살고 있는 나의 거주지와.너무도 비슷한 느낌을 받았고 왜.진주가 신축이 그리도 비싼지도 알수 있었다 광주를 임장 가기전에 특징들을 배워 좀 더 수월 하게 임장할수 있을듯 하여 좋았으며.다음엔 다른 지방의.특징들을 배워 보고 싶어졌다