아직도 꼬리부터 드시나요? (ft. 좋은 것부터 봐야하는 이유) [맹맹]

올 봄,

투자 물건을 찾겠다고

눈에 불을 켜고 있던 때였습니다.

제가 투자를 하고 싶어했던 지역은

순식간에 분위기가 반전되며

매수세가 몰려들었고

가격 네고도 쉽지 않고,

조건이 잘 만들어지지도 않았습니다.

앞마당이 이렇게 많은데

다른 곳에서는 기회가 없을까

다시 전수조사를 하며 뒤져보던 그 때,

공급이 적기로 유명한(?) A지역 역시

가격이 나쁘지 않아보였습니다.

두근거리는 마음을 붙잡고,

전화를 몇 군데 돌려봤지만

투자자들이 이미 많이 와서

사장님들은 화가 나 계셨고

실거주들도 문의가 많은 편이며

실거래도 계속 찍혀서 그런지

생각보다 시장이 내 생각대로

움직이진 않고 있었습니다.

좋은 생활권에 좋은 단지들은

매수우위의 상황을 만들기가

쉽지 않아보였습니다.

부동산 공부를 시작했던 초창기에

강의나 컬럼 등에서 부동산 시장을 “파도”로 비유하며

상승 흐름은 파도를 타고 다음 급지로 흘러가니

준비가 된 사람은

그 다음 파도에서 서핑을 하면 된다는

내용을 접한 적이 많습니다.

상급지에 호가가 올라가기 시작하는 지금.

A지역 역시 다음 급지로 가서

상승 흐름을 기다려야하는 게 아닐까?

그렇게 생각하며 저는

A지역의 가장 하급지(…)로 갔습니다.

그리고 혼 났습니다 *_*

by 밥잘튜터님

상승장에서의 파도타기란

상승장에서는 앞서 말한 방식의 투자가

유효하다고 생각합니다.

수도권 상승장에서의 수지구를 예를 들어본다면,

신분당선이 있던 풍덕천동의 가격이 먼저 오르고

한참 심정지하던 죽전이 뒤따라 올랐습니다.

풍덕천동과 죽전의

가치와 가격차이를 미리 파악하고

20년 초 죽전에서 투자를 하신 분들은

튜터님들이 말한 그 “파도”를 잘 탄 케이스입니다.

하지만, 중요한 점은

지금은 그런 시장이 아니라는 점입니다.

지금은 하락장입니다

일부 지역에서 호가가 막 올라가며

내가 원하는만큼 가격이 깎이지 않아

“상승장인가?” 착각할 수 있지만

실제로는 자산의 가치 순서와

가격 순서가 혼재된 하락장입니다.

하락장에서의 매수 전략에 대해서도

온갖 컬럼과 강의에서 자주 말씀해주십니다.

더 좋은 걸 싸게 살 수 있는 시장이기에

좋은 것을 먼저 봐야합니다.

가만히 생각해보면,

이미 앞선 앞마당에서 물건을 털면서

사장님들에게 많이 시달려서인지,

A지역에서는 쉽게 사고 싶었던 것 같습니다.

(실력이 없으면서 쉽게 사고 싶은 건 무슨 심보였을까)

전세 수요가 달라요

약 6개월이 지난 지금,

그 때 하급지에서

투자를 고려했던 단지는

매매가는 거의 그대로인 반면,

전세가는 1천만원만 올라갔습니다.

반면, 호가가 올라간다며

내맘대로 건너뛴 단지는

전세가가 거의 8천만원이 올라갔습니다.

전세가의 차이는 결국

수요의 차이라고 볼 수 있습니다.

상급지에서 쓰루-해버린 단지는

거주 수요가 많기에 6개월간

전세가가 계속 올라가며 기록하는 반면

꼬래비 단지였던 아이는

그만큼의 수요를 이끌지 못 하고 있습니다.

아직 6개월 지난 시점이라

시장의 흐름이 느껴지기에는 짧을 수 있지만,

그래서 매매가 차이가 극명하게 달라지지 않았지만

지난 상승장에서의 가격차이 역시

두 단지의 선호차이를 확실히 보여줍니다.

(애초에 왜 거기를 갔을까)

갈아타기도 해야죠

돈이 없는 저는

소위 말하는 "담배꽁초" 투자를 하고 있습니다.

지방에서 소액으로 부동산을 매수하지만,

궁극적으로는 수도권으로, 서울로,

더 좋은 가치의 자산으로 갈아타기를 해야합니다.

그 말은,

수도권이나 서울에서 기회가 왔을 때,

원하는 시점에 빠르게

지방 자산을 매도할 수 있어야 합니다.

하지만 수도권에 기회가 온 그 시점에

내가 자산을 갖고있는 지방 시장이

여름일지 겨울일지 알 수가 없기 때문에

언제든 잘 팔리도록,

환금성이 확보된,

충분한 선호가 있는,

그런 단지를 매수해야 ㅎ다.

공교롭게도 A지역에서의

두 단지 세대 수가 비슷한데,

매매 거래량을 보면 실제로

상급지 단지가

훨씬 더 활발히 거래가 되어왔습니다.

요즘 투자하는 동료들의 소식이

종종 들리는 것 같습니다 :)

다들 좋은 시기 놓치지 않으시고

꼬래비 말고 좋은 단지부터

투자 기회 잡으시길 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!