원칙 1. 잃지 않는 투자를 해야 한다. 

돈이 많다면, 그리고 그 돈을 잃어도 살아가는데 지장이 없다면 한번에 대박을 노리는 투자를 해도 된다. 

하지만 나는 그런 사람이 아니다. 그래서 잃지 않는 투자를 해야 한다. 

그러면 무슨 투자가 잃지 않는 투자일까? 

생각보다 간단하다. 2 가지 조건만 지키면 된다.

덜 위험한 것을 선택해서 목표를 이룰 때까지 지켜내는 것이 잃지 않는 투자다.

절대 한번에 대박을 터트려서 빠르게 부자가 될 수 없다. 부자가 되는 가장 빠른 길은 천천히 가는 길이다.

따라서 루틴을 지키고 종잣돈을 모으면서 내가 할 수 있는 투자를 반복하면 된다.

결국 잃지 않는 투자를 하기 위해서는 원점으로 돌아간다. 

할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 구분하고 할 수 있는 것에 시간을 투입하면 된다.

할 수 있는 것에는 임장을 나가고 임보를 쓰고 비교 평가 하고 저평가를 판단하는 것들이 있다.

할 수 없는 것에는 미래를 예측하고, 상황이 바뀌기를 기대하거나, 막연한 기대를 하는 것들이 있다.

원칙 2. 저평가를 판단한다.

저평가에는 2 가지가 있다. 절대적 저평가와 상대적 저평가!

다행히 나는 저평가라는 개념조차 모르는 상태에서 내집마련을 한 시점이 절대적 저평가였다.

내집마련을 계획적으로 한게 아니다. 정말 아무거나 샀다. 그리고 무주택자 보다 상대적으로 벌었다. 

이렇게 절대적 저평가 시기에는 아무거나 사도 돈을 번다. 이는 곧 잃지 않는 투자와 연결된다. 

절대적 저평가 시기에는 아무거나 사도 돈을 버니깐!

결과적으로 시장에 진입하는 시점이 중요하고 그 시장이 절대적 저평가인지 판단하는 눈이 필요하다.

다행이 이 눈은 꾸준한 노력하면 어느 정도 달성이 가능하다. PIR이 어쩌고, 전세가율이 어쩌고 등등.

하지만 투자자를 지향한다면 그 안에서 더 버는 선택을 해야 하므로, 자연스럽게 상대적 저평가로 이어진다.

상대적 저평가를 한다는 의미는 진정한 투자자의 길로 들어선다는 것이다.

많은 단지를 알고, 머리 속에서 단지의 입지가 어떤지, 환경은 어떤지, 어떤 수요가 있는지 등을 비교할 수 있어야 한다. 

즉, 비교 평가를 통해서 같은 가격에 더 좋은 것 또는 같은 가치에 더 싼 것을 고를 수 있어야 한다. 

비교 평가를 한마디로 정리한다면 입지(가치) 대비 가격을 비교하는 과정이다. 

더 나은 선택을 하고 선택에 대한 확신을 가지기 위해서 거치는 과정이 비교 평가다.

따라서 비교 평가를 한다면 또한 잃지 않는 투자와 연결 된다.

이를 위해서는 매달 앞마당 1 개씩 늘려나가면 된다. 즉 내가 할 수 있는 것에 시간을 투입하면 된다.

원칙 3. 내게 맞는 투자를 한다.

1 주택자는 자산이 상승하더라도 한계가 있다. 삶이 나아지지 않는다는 것이다.

인플레이션으로 대출을 녹인다고 하지만 노동 소득으로 주택 담보 대출을 모두 털어낼 수 있는지 없는지는 계산기를 조금만 두드려 보면 알 수 있다. 고소득 직장인 또는 전문직이 아닌 이상 대출을 털기 위해서는 그 집에서 나와야 한다. 

최소한 내 경우에는 전체 대출 기간에서 절반을 넘기지도 못하고 소득이 끊겼다. 이럴 경우 그 집을 팔고 나와서 급지를 낮춰서 이동을 해야 한다. 그리고 차액으로 남은 인생을 보내야 한다. 집을 팔 때 다행이 상승기라면 차액을 많이 남길 수 있겠지만 하락기라면 힘들 것이다.

대출을 모두 털어내더라도 문제는 남아 있다. 가진 자산이 내집 하나라는 것이다. 퇴직 후의 현금 흐름이 없어지므로 노동을 계속해야 한다.

여기까지 생각해보면 지금부터 준비를 해야 한다. 누구나 다 삶이 나아지는 방향으로 인생에서 수많은 선택을 하는 것 아니겠는가? 그래서 내게 맞는 투자를 해야 한다.

가치 성장 투자는 나에게 맞지 않다. 일단 투자금 규모가 크고 투자금이 생긴다 하더라고 1회성의 투자만 가능할텐데 그러면 시장의 변동성을 견딜 수 없다. 역전세 규모가 크기 때문에 현금 대응을 못한다. 따라서 소액 투자를 먼저 해야 한다. 하나씩 두개씩 쌓아 가면 된다. 그렇게 쌓아 가면서 자산 규모가 커지면 자산을 바꿔나가면 된다.

느낀 점: BEAT YESTERDAY!!!

어떤 사람은 하루에 4 시간씩 투자 공부도 하고, 임장도 매주 꼬박꼬박 나가고, 임보도 많이 작성한다. 

그래서인지 인사이트도 많고, 멀리 앞서 나가고 있다. 놀이터에는 능력자는 왜 또 그렇게 많은지…

그런 분들의 열정을 보면 부럽기도 하고, 한편으로 내 자신이 초라해지기도 한다.

핑계인지 아닌지 아직 모르겠지만 나는 회사일도 많고, 가정도 챙겨야 하고, 부동산 공부는 아직도 부족하다.

회사도 유리공이더라. 약간 강화 유리공 느낌. 하지만 환경을 탓해서 무엇하리. 변하는 것은 없다.

하루 4시간씩 투자 공부를 하지 못해도 된다. 하루에 2시간씩하고 투자 기간을 더 길게 가져가면 된다.

남들과 비교하지 말자. 어제와 나와 비교하자.

적용할 점: 루틴(과한 취미) 유지하기

현재 앞마당 모두 전수 조사. 평촌, 수지, 광명, 동대문, 서대문, 지축 그리고 이번 달 앞마당인 성북구.

투자금 관계없이 비교 평가해서 저평가 단지 고르기.

4급지, 5급지로 앞마당 계속해서 만들기. 

종잣돈 모으기.

하루 30분 운동하기.