[문잉] 실전투자경험담 필사 #1

실전경험담 필사#2 매도까지 하고나니 알게된 것들 (단지선호도의 중요성)

원본글 - 매도까지 하고나니 알게된 것들 (단지선호도의 중요성)

안녕하세요 총총입니다.

이번 서울투자를 하기위해 그동안 투자했던 물건을 매도했습니다,

물건을 보유하면서 느꼇던 것은 “단지선호도의 중요성” 이라는 주제로 동료들과 생각을 나누고자 합니다.

상위 생활권 선호도 꼴지 물건

하위 생활권 선호도 1등 물건

생활권 내 선호도의 차이에 따라서 매수, 보유, 매도에서 어떤 차이를 보였는지

제 경험에 비추어 이야기 드리겠습니다.

“매도까지 하고나니 알게된 것들”

상위 생활권 선호도 꼴지

21년 부동산 상승기의 끝무렵 조급한 마음에 생활권 내 선호도가 안좋은 단지를 매수했습니다.

지역내 상위 생활권이었지만 선호도가 가장 낮았던 단지

#매수

투자공부를 하면서 시간이 지나고 돌아보니 제 물건은 수도권에서도 상승의 흐름이 가장 늦게왔던

아주아주 많이 기다려줬던 단지였고

선호도가 낮았던 단지는 가장 오랫동안 투자기회를 열어줬던 것 같습니다

(21년 여름까지 기회를열어줬으니까요)

그래서 그시기까지 그렇게 적은 투자금으로 투자를 할 수 있었던 거였더라구요

#보유

이 물건을 보유해나가면서 전세를 2번 갱신했습니다,

첫번째 갱신이 2023년 역전세장 …

이 시기에 상급단지들까지도 매물이 풀리면서 기존 세입자를 무조건 붙잡아야하는 상황.

다행이도 부사님의 도움으로 기존 임차임분과 갱신계약을 하게 되면서

반환금액을 최소한으로 줄일 수 있었지만 만약 시장에 물건이 나왔다면 아찔한 상황이…

#매도

매도를 할때도 선호도가 낮은 단지는 제게 힘든 상황을 만들어 줬습니다

매수세가 없는 시기에 선호도 낮은 매도물건을 일단 부사님들이 반기질 않았고요

상대적으로 세대수가 적었던 제 단지는 매매 실거래가가 찍히지 않아 매도금액 설정에도 어려움이 있었습니다.

하위 생활권 선호도 1등

23년 여름, 수도권 물건 역전세로 인해 줄어든 종잣돈으로 지방중소도시 투자를 했습니다,

상대적으로 선호도가 높았던 단지

권유디 튜터님의 매물코칭 덕분에 후순위 생활권이지만 대장 단지를 매수할 수 있었습니다,

지역 내 생활권은 아쉬웠지만 선호도가 높았던 단지.

#매수

하위생활권 단지였기에 상위생활권보다 상대적으로 매매가는 낮았고

후순위 생활권이지만 생활권내의 선호도가 높은 단지였기에

전세가가 상대적으로 높아 적은 투자금으로 매수를 할 수 있었습니다.

#보유

지방중소도시였지만 연식이 좋은 단지였기에 보유하는 동안 수리비가 든다거나

임차인의 요구사항이 없었고 생활권 내 선호도가 높은 단지였기에 

전세수요도 풍부해 전세계약 갱신에 대한 부담도 적었던 거 같습니다.

#매도

매도를 준비하면서 매도가 설정을 할 때 생활권 내 상대적으로 선호도가 낮은 단지의

실거래 가격을 잡았기에 매도가 설정을 하는데도 유리한 점이 있었고

거래가 많이 되는 단지였기에 단지내에서 내 물건과 경쟁물건과의 비교를 통해

실거래 가격을 매도 가격을 설정할 수 있어서 매도가 설정하기 좀 더 수월했습니다,

좋은 선호도의 물건을 매도로 내놓게 되니 부사님들께서도 상대적으로 반겨주셨던 거 같습니다.

두개의 물건에서 배운것들(+개선된 투자기준)

1. 제대로 아는 것의 중요성

   투자할 때는 물론 보유해나가면서도 매도를할 때도 내 물건의 가치를 알아야 한다는 겁니다.

   이물건의 가치가 이정도니까 수익이 이정도 나면 매도를 해야하는 물건이고 

   이 물건의 가치가 이정도니까 역전세가 나면 그냥 매도를 해야하는 거고

   이 물건의 가치가 이정도니까 전세금 상승분은 이정도만 기대해야하고

   이 모든 것들을 매도 후에야 알게 되었습니다.

2. 이것도 경험이다

   여기서 끝나면 아쉬우니까 배운 점에 대해서도 말씀드려볼게요

   첫투자가 정말 아쉬운 점이 많았기에 이번 투자를 할 때는 이점을 고려해서 매수를 했습니다,.

   두 개의 물건을 매수보유매도를 경험하면서 이번 서울 투자에서는 후회되는 일이 없도록 하기 위해

   지난 투자에서 부족했던 것들을 이번 서울 투자 기준에 개선해서 적용할 수 있었는데요

#환금성

생활권 단지선호도가 높아 전세를 맞출때나 매도시에 환금성이 좋은 단지인가?

선호도가 떨어지는 단지는 보유해나가는데 매도하는데 어려움이 따랐던 경험을 떠올리며

기존에는 20-30평대 300세대 이상 4층 이상 단지만 투자기준에 넣고 고려했다면

급지에 매몰되지 않고, 생활권 내에서 선호도 높은 단지를 매수해야겠다는 생각으로 

단지 세대수, 거래량, 기왕이면 로얄동을 매수하려고 노력햇던 거 같습니다.

#수익률

현재 전세가 수준이 높지가 않아 향후에 투자금이 나에게 회수되는 단지인가?

선호도가 떨어지는 단지보다 선호도 높은 단지의 전세가 상승폭이 높았던 경험

또 역전세 경험을 통해 기존 투자때는 투자금 200%가 오룰수 있을까르 고민했다면

이번 투자에는 현재 전세가 수준이 너무나 높은 단지는 제외했고 

다음 투자를 위해 전세금이 올라주는 단지를 매수해야겠다는 의사결정을 할 수 있었던거 같습니다.

많은 가르침을 준 지난 투자물건들, 이래서 멘토님들께서 “10채까지는 경험” 이라는 말씀을 하셨나봅니다.

지금까지 단지선호도의 중요성에 대해서 이야기드려보았는데요

지금 내 종잣돈으로 상급지에서 선호도 후순위 단지들만 뽑히신다면

2급지 > 3급지 > 4급지 > 5급지

다음 급지에 더 선호도 있는 단지도 함께 고려해 보시는건 어떨까요?

<적용할 점>

1호기를 준비하면서 내가 만약 생각하고 있는 단지를 보유하면서 전세를 맞추고 매도까지 한다면?

그 물건의 가치를 제대로 알고 있나? 생활권 내 선호도가 높은 물건인가?

전세가가 너무 높지 않아 투자금을 회수해줄 수 있는가?

생각해 볼 수 있는 기회가 되었습니다. 

급지에 매몰되지 않고, 생활권순위가 낮더라도 선호도가 중간 이상의 단지를 투자해야겠다.

선호도를 알기 위해 단지분석을 더욱 꼼꼼하게 해야겠다.

 구체적으로 

-  전화임장으로 부사님들께 여쭤보기

- 선호도 헷갈리는 단지는 매물임장 꼭 하기

- 그래도 헷갈릴 땐 동료에게 물어보기

전에는 임보를 쓰기위해 단임, 단지분석을 했다면

(그래서 단지분석을 굳이 해야하나? 분임하면서 지나가다가도 보고 알겠던데… 이생각 ㅠㅠㅠㅠ 

그러케 앞마당을 만드니 선호도 구분을 못하겠더라구요…)

이제 단임 가기전 좀 더 비장한 마음을 갖고 시작하게 되는 것 같습니다.

단지 선호도의 중요성을 알려주시고 경험담 나눠주신 총총님 감사드립니다!