[쩡쩡쩡] 월부챌린지 30회 진행중 : 4월 5일차 #29 하루에 기사 하나씩 정독

소득 대비 대출 부담 능력 등을 고려한 주택가격 수준은 주택금융공사에서 발표하는 주택구입부담지수로 비교가 가능하다. 이 지수가 100이면 중위가구 소득자가 중위가격 주택 구입 시 소득의 25%를 원리금 상환에 소비하는 것이다. 200이면 소득의 50%를 원리금 상환 부담에 사용해야 한다. 

 

박근혜 정부 당시 서울의 주택가격부담지수는 80 수준이었고 주택 구매 부담에 여유가 있던 시기였다. 그러나 '영끌'과 함께 폭등했던 서울의 2021년 12월 이 수치는 226이라는 엄청난 부담을 주는 가격 수준을 나타냈고 이듬해 미국 금리 인상과 고평가 임계점이라는 변수로 폭락하면서 현재는 160~170 전후를 보인다. 즉 박근혜 탄핵 시절의 2배 이상 부담을 가지는 주택가격 수준인 것이다. 

1. 주택구입부담지수
박 탄핵 이후: 80
현재: 160~170
=> 영끌+미국금리인상+고평가 임계점 등의 요인으로 21년부터 폭등했던 주택구입부담지수 226의 수치가 아직 진정되지 않은 상황 

두 번째로 대출 환경이다. 박근혜 정부 시절 전세 대출금액을 3억원에서 5억원으로 상향하면서 촉발된 전셋값 상승은 주택가격 상승으로 이어졌고 여기에 유주택자 전세대출, 주택담보대출 규제 완화, 분양가 자율화 등으로 부동산 상승이 시작됐다. 

2. 대출 환경
박 정권 때는 전세 대출금액이 5억원으로 상향되며 전셋값이 상승하자 집값이 덩달아 상승.
유주택자 전세대출, 주택담보대출 규제 완화, 분양가 자율화가 부동산 시장의 상승을 견인함

세 번째로 금리 조건이다. 박근혜 정부 시절 기준금리는 1.75~1.5%였다. 현재는 2.75%이고 향후 2.5%까지 금리가 인하될 것으로 보이지만 이마저 바젤3 협약으로 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되고 있고 7월 이후에는 스트레스 DSR까지 시행된다는 점을 볼 때 탄핵 이후 부동산 시장의 주요 요인인 금리 환경이 많이 다르다는 점이다. 

3. 금리 조건
박 시절 금리:  1.75%
현재: 2.75% + DSR + 7월이후 스트레스DSR 

네 번째로 부동산 상승 기간에 시행됐던 당시의 조기 대선과 달리 지금은 연착륙 조정 구간의 진입 가능성이 큰 시기에 치러지는 대선이고 가계부채 긴축이라는 현 정부 정책 기조와 함께 차기 정부에서도 이 정책은 이어질 것으로 예측되므로 대선 이후 상승장으로 이어지기는 어려운 환경이다. 

4. 대선시기
박 탄핵 이후: 부동상 상승기간에 대선 시행
현재: 조정구간+가계부채 긴축정책 기조

현재 한국의 경제 펀더멘털과 인구구조 등을 볼 때 어떤 정당이 집권하더라도 향후 부동산 시장은 예전의 장밋빛 환경은 다시 오기 어려워 보인다. 한마디로 보수적·안정적인 내 집 마련 방식과 자산 관리 전략을 가지고 시장에 대처해야 하는 시기다. 아울러 향후 정권을 창출하는 집권당이 펼칠 부동산 정책 시나리오를 예상하면서 부동산 자산 관리와 내 집 마련 계획을 재수립하는 것이 필요한 때다. 

이 기사에서의 분석이 절대적으로 옳은것이라고는 할 수 없지만, '보수적, 안정적' 으로 접근해야 하는 시기라는 점에는 동의한다. 

더 얻는 것보다 중요한 것은 '잃지 않는 투자' 라는 점을 명심하자!

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