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"집값, 대선 공약보다 더 무서운 것은" 17~20대 당선인 공약 분석 결과
역대 대통령 선거 이후 집값 변동률은 대선 후보들의 공약보다 거시경제 변수에 따른 영향이 더 컸다는 분석이 제기됐다.
양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 11일 공개한 '공약보다 금리가 무섭다' 제목의 보고서에서 제17대부터 제20대 대선까지 대통령 당선인이 내걸었던 공약이 서울 아파트 가격에 미친 영향분을 분석했다.
2007년 12월 치러진 17대 대선에서는 이명박 전 대통령이 수도권 광역 교통망 확대와 그린벨트 해제를 통한 공급 확대 등 개발 중심의 공약을 내걸었고, 이에 대한 기대감으로 대선 직후 3개월간 2.24% 상승(직전 3개월 상승률0.66% 대비 1.58% 상승) 다만 2008년 글로벌 금융위기로 오래가지 못함.
박근혜 전 대통령은 재건축 초과이익환수제 유예, 전세시장 안정 등 규제 완화 중심의 공약을 제시했지만, 매매가는 선거 전 3개월간 1.07%하락, 선거 후 3개월간 0.27% 내리며 하락세를 이어감.
보유세 강화와 투기지역 지정 확대 등 규제 강화 공약을 내세웟던 문재인 전 대통령 시기에는 대선 전후 각 3개월간 1.07%, 0.31%씩 올랐다. 초저금리 기조와 풍부한 유동성이 가격 상승을 견인.
윤석열 전 대통령은 재건축 규제와 세제 부담 완화 등 시장 친화적 공약을 앞세웠지만 선거 전 3개월간 0.31% 상승, 선거 후 3개월간 0.18%하락. 공약에 대한 기대감보다 기준 금리 급등, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 위기 등으로 매수 심리가 위축됐다.
양 수석은 "규제 완화 공략이 있었던 시기에는 단기 사승세가 나타나거나 낙폭이 제한됐고, 규제 공약이 있던 시기에는 상승폭이 둔화했는데 이런 상승, 하락 폭과 지속성은 모두 금리와 경기 등 거시경제 흐름에 좌우됐다"고 분석했다.
(나의 생각)
부동산 관련 공약, 정책 등 보다 실질적인 경제 상황이 더 집값에 본질적으로 연결되어 있다고 생각한다.
경기가 좋지 못하면 부동산 관련 규제가 완화된다고 해도 집값 상승이 바로 나타나지 않고, 반대로 경기가 좋으면 규제 방향으로 정책이 시행되더라도 시장은 갈길을 가는 것을 보아서 그런걸까.
거시경제 상황을 간단하게 대변하는 지표로 금리를 많이 거론하고는 하는데, 개인적으로 금리는 아파트 매매가격의 보조지표(상승이나 하락의 방향을 키우는 정도)로 참고하는게 맞다고 생각한다.
전세 레버리지 투자에서 금리는 월세 전환율하고도 연관이 되는데, 그렇기에 오히려 매매가보다 전세가에 영향을 더 주지 않을까 하는 생각.
(오른 금리는 전세대출 한도에 영향을 주어 월세 선택을 부추기고, 낮아진 금리는 전세대출 한도를 키워 전세 선택에 더 힘을 실어줌)
선거전후 매매가 상승, 하락율이 제시되지만, 이보다 더 중요한 것은 임기 중에 시행되었던 정책들인 것 같다.
이명박 정부의 서울 공급으로 인한 눌림목, 박근혜 정부의 전세난과 빚내서 집사라 정책, 문재인 정부의 임대차3법과 매매전세 폭등장, 윤석열 정부의 핀셋 규제 등..
결국엔 경기 상황과 정책(규제)가 한쪽으로 맞물렸을때, 상승이던 하락이던 크게 움직임이 있었던 것 같다.
앞으로를 예상해본다면... 좋지 못한 경기 상황에 매매 수요 약화 + 임차인에 대한 규제 지속(강화)은 매매수요 저하 및 전월세 수요 상승으로 이어저 매매가는 상승폭이 제한되고, 전세가는 올라갈 확률이 높지 않을까 한다. 박근혜 정부의 전세부족시기가 떠오르는데, 이번에 집권이 유력한 곳은 반대편.. 과연 그 결과는 어떻게 될 것인지 중점을 두고 지켜보면 더 명확히 알 수 있을 것 같다.
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