열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 33기 22조 투자2ㄴ생2제부터조 청개굴이]

내년에 1호기를 꼭 할거야! 라고 생각했습니다. 하지만 집을 사고 난 후 "전세"라는 과정이 막연히 자연스럽게 되겠지라고 생각하고 있었는데, 그 과정을 너무 쉽게 생각한 것만 같아 반성이 됬습니다..ㅎㅎㅎ 이번 강의를 통해 매수 이후 임대까지 투자의 전 과정을 제대로 알게 되어서 너무 좋았고, 단계별 주의사항 및 실전 노하우 또한 매우 유용하게 쓰이겠다는 생각이 들었습니다. 감사합니다!

현재 전세시장 상황은?

디커플링 현상을 기억하자

여러 강의에서 디커플링 현상에 대해서 설명해 주셨는데, 그때는 지방과 수도권 가격 그래프의 추이가 서로 다른 것을 보면서 "그렇구나" 라고만 했었다. 이번 강의에서 전세가 기준으로 지역별, 단지별로 자세하게 보게 되어 이해가 잘 되었다. 지역별 (전세가) 분위기를 보면서 느낀 점은 상승장이 올 때 디커플링을 생각하자는 것이다. 이미 다 올라서 살 물건이 없어..라고 생각할 것이 아니라, 어느 지역이 올랐다면, 아직 안오른 저평가 지역도 있을 것이다. 항상 기회는 있다.

지역별 전세가 상승, 하락이 가지는 의미

전세가가 상승한다는 것은 결국 기회가 오고 있다는 의미라고 생각한다. 전세가율이 높아지고, 투자금이 줄어들어 소액투자를 할 수 있고 수익률이 높아지기 때문이다. 하지만 전세가율이 높다는 것은 결국 떨어질 확률도 있다는 것이기 때문에 싸게사는 만큼 떨어질 경우에 역전세 대비(리스크 관리)도 필수적으로 해야겠다. 공급물량 체크 필수!

전세가 상승 지역, 단지의 특징

전세가가 상승한 지역과 단지의 특징을 보니 결국 입지가치가 좋은 곳들이였고, 신축인 곳들이 많았다.

투자를 할 때는 일단 입지가치가 제일 우선 사항이다. 입지가치가 떨어지는 구축은 조심하자.

전세 셋팅에 대해 자세하게 알게 되었다.

전세 셋팅 유형

전세 셋팅 유형에 대해서 자세하게 생각해보지 않았는데, 이번 강의에서 유형 별로 자세하게 나누어 설명해 주어 매우 좋았다. 특히 각 유형에 대해서 알게 된 것도 좋았지만 가장 좋았던 점은 각 유형별로 적절하게 대처하지 못했을 때의 리스크와, 그 리스크를 대비하기 위해선 어떻게 해야하는지 알게 된 것이다. 결국 모든 투자는 내가 원하는 시점에 세입자를 구해 전세금을 레버리지 하여 투자하기 힘들기 때문에 내 상황에 어떻게 전세를 맞춰야 하는지 알아야 필요한 조건을 미리 협의하여 투자 리스크를 줄일 수 있다.

즉, 내 투자의 최악 시나리오 + 그때 치뤄야 할 비용 + 대처방법을 미리 알고 있자!

계약단계

부동산이라는 것은 계약서를 통해 최종적으로 성사가 되는 것이다. 나는 지금까지 부동산을 거래해본적도 없고, 법에 대해 잘 알지도 못하고, 계약서라는 것을 제대로 써본 적도 없었는데, 각 투자 단계별 필요한 계약서의 종류와 계약서의 주 내용, 들어가야할 내용, 반드시 확인해야 할 내용, 주의해야 할 점, 특약 팁 등 정말 필요한 것들에 대해 설명해 주어서 매우 좋았다. 복습을 하면서 익히긴 하겠지만 잘 정리를 해둬서 후에 1호기 투자할 때 참고하여 써먹자!

내 물건 1등 만들기

막연하게 물건을 사고 전세를 내놓으면 나가겠지 하는 생각을 가지고 있었는데, 시장 상황이나 여러 요인에 따라 그것이 원할하게 되지 않았을때 내가 치뤄야할 비용과, 그 상황에서 어떻게 대처해야 할 지 알게 되었다. 후에 전세를 놓을 때 가격, 기간, 임차인 등 내가 결정해야 할 필수요소들이 굉장히 많은데 어떻게 설정해야 할 지 기준을 알게 되었다. 결국 앞에서도 한 말이지만, 내 투자의 최악 시나리오 + 그때 치뤄야 할 비용 + 대처방법을 미리 알고 있자! 잘 정리를 해둬서 후에 1호기 투자할 때 참고하여 써먹자!

협상은 수익을 높이고 위험을 줄이는 방법이다.

협상이란 내가 원하는 것을 얻기위한 방법이라고만 생각했었는데, 결국 win-win 전략이라는 것을 알게 되었다. 반대로 생각해도 상대방이 나에게 아무것도 내어주지 않고 취하려고만 하면 반발감이 들 것이고. 나의 상황을 이해하고 배려하며 서로 win-win하려는 느낌이 든다면 나 또한 경계를 풀고 잘 들어줬을 것이다. 나와 상대방의 상황, 그리고 약점과 강점을 파악한 후 비용과 편익을 계산한다면 협상을 통해 매매가를 조절할 수 있다. 싸게 산다는 것은 결국 수익이 늘어나고, 위험이 줄어들어 안전한 투자를 할 수 있게 된다. 시장의 분위기와 서로간의 상황, 나의 리스크를 파악한 후, 비용과 편익을 계산하여 서로 win-win하는 전략으로 협상을 활용하자!

임대 리스크 내가 대비할 수 있다

부동산 매매 과정에서 실제 사례를 통해 선배들이 했던 실수들과 복기 과정을 볼 수 있어서 좋았다. 내가 직접 경험하며 치뤄야 할 비용들을 저렴한 강의료로 미리 알게 된 것 같아 돈을 번 기분이다. 결국 임대 리스크를 대비하는 방법도 앞서 들은 강의 내용들을 충실하게 지키면 저절로 행해지는 것이라고 느꼈다.

욕심에 눈이 멀어 내가 정한 투자 원칙을 배신하지 말자. 기본에 충실하자!