[열중30기 68조_주6권읽고 8팔하게 활동할조_해피부 케이트] 1주차 강의후기

안녕하세요~

행복한 부자를 꿈꾸는 해피부 케이트 입니다.

올 여름 지방 임장을 하며 꼬박 2달을 더위와 싸우면서 열중을 정말 기다렸던 거 같아요.

선택도서에 돈독모까지 총 9권 목표를 꼭 이루겠다고 다짐도 하면서요. (읽었던 책도 있지만 투자공부를 시작하며 읽으면 또 다르게 느껴지겠죠?)

1주차 강의는 방랑미쉘님이 진행해 주셨습니다. 쌍둥이를 낳고 기르면서 한동안 월부활동을 쉬다가 올해 컴백하셨다고 해요. 강의 서두에 임장 다니려 KTX역 근처로 이사하셨다는 얘기에 정말 엄지척하게 되었습니다.

나에게 맞는 투자는 무엇일까? 수도권? 지방 ? 아니면 서울 갈아타기 ?

실준반 너나위님의 마지막주 강의를 들으며 고민했던 부분인데요. 현재 거주중인 집을 처분할 계획은 없기에 (전세로 돌린다해도) 투자금이 없는 나는 일단은 지방투자가 적합하다고 생각했고 그래서 지방임장을 다니고 있습니다. 지방광역시는 현재 전세 하락폭이 매매 하락폭 보다 크지만 그럼에도 전세가 하락폭이 줄어들고 있는 지역이 있다고 강조하셨어요.

수도권 투자는 '가장 좋은 사과를 찾아내기' 라면 지방 투자는 '썩지 않는 사과를 골라내기'라는 비유가 와 닿았는데요.

중요한 포인트는 결국 어디든 저평가된 부동산에 투자한다면 방법은 다르더라도 기간내 비슷한 수익을 낼 수 있다!! 결국 방향성과 수익이 증가하는 과정은 차이가 없다!

그러니 열심히 앞마당을 늘려 저평가 아파트를 찾을 수 있는 능력을 기르자!!

그리고 명심할 것. 지방은 200% 수익률을 목표로 하고 너무 욕심부려 길게 보유하지 말자.

1호기 투자시 홈런을 치려는 욕심을 버리고 투자경험에 포커스를 두고 안타 칠 생각을 하자!

나에게 맞는 투자처를 선택했다면 투자처별 선정방법을 알아야하는데요.

우선 지방은 입주물량이 정말 중요하다고 강조하셨어요. 그래서 지방에서의 입주물량은 입지조건이 아닌 가격조건에 두고 확인해야 합니다. 최근에 울산 임장을 하며 중구 번영로 센트리지 대단지의 입주가 일대 아파트 뿐 아니라 인근지역의 전세가에도 얼마나 영향을 미치는지 매임하면서 경허했고 부사님들의 반응을 직접 들을 수 있어서 그 중요성을 다시 한번 느낄 수 있었습니다.

BM

지방 공급파트 분석 더 자세하게 (매매/전세지수와의 상관관계도 적용)

현재 입주물량, 2년후 입주물량, 인근지역 입주물량을 모두 확인하기

입자물량이 1.5배 이내이면서 1-2년내에 끝난다면 가격에 크게 영향을 미치지 않으니 그 지역은 다시 보자!

지방에서 또 중요한 요소는 인구인데요. 광역시, 중소도시로 구분하고 있었는데 인구수에 따라 1,2,3등급으로 나눠 설명해주셨어요. 그리고 인구가 많은 곳일 수록 상승장에서 많이 오르고 하락시에도 폭이 크다. 결국 상승기나 하락기에 광역시가 중소도시보다 더 기회가 있다.

연식의 경우 지방광역시와 중소도시의 특징이 좀 다른데요. 제가 임장했던 울산 남구의 아파트를 예시로 들어주셔서 더 각인됩니다. 지방광역시 S급 입지의 구축은 중소도시 S급 구축과 달리 투자포인트가 있다!

BM

인구파트 작성시 인근지역뿐 아니라 1,2,3등급에 따른 인구수를 포함하여 감 유지하기

지역별 1등 입지, 가성비 입지, 앞으로 좋아질 입지를 구분해서 알려주셨는데요. 내 앞마당인 지역의 경우 나의 평가와 얼마나 일치하는지를 확인 할 수 있어서 좋았고 앞으로 임장하게 될 지역은 레퍼런스로 활용하도록 하겠습니다.

지방은 가성비 입지 이상에 투자하는 걸 목표로 해야 한다.

실제 지방투자사례로 제가 임장했던 단지를 갖고 오셨는데요. 사실 전 해당 단지가 인근 단지보다 위치 경쟁력이 떨어지고 20평 단일평형 단지라 시세트레킹에도 포함하지 않았던 단지였기에....저평가를 찾아내는 능력이 아직 나에겐 없구나 싶어 실망(?)했지만 한편으론 좀 더 분석력을 키우는데 집중하자! 다짐합니다. 또한 시세트레킹을 게을리하지 말고 적은 투자금으로 할 수 있는 상황이 왔을 때 기회를 놓치지 않아야겠습니다.

수도권의 가격조건, 입지기준은 지방과는 다른데요. 일단 가격조건에서는 전세가율(**%)과 상승장대비 하락율(**%)을 확인하는 것이 중요합니다. 또한 저평가된 가격인지를 확인할 때 수도권 내 비슷한 평당가 지역의 아파트를 같이 비교해야합니다.

그리고 지방의 입지가치는 인구수가 기준이었는데 수도권 입지가치를 확인할 때 지표가 되는 건 평당가입니다.(인접한 지역과 비교하는 게 아니죠~) 평당가로 등급을 나누었을 때 가성비 지역은 B,C 등급인데요. 즉 강남접근성이 대중교통으로 1시간 이내인 곳입니다.

BM

수도권 임보 작성시 가격비교 그래프 활용하기

랜드마크 아파트 찾아서 가격 비교하기

지역별 평당가 녹여내기

내가 생각하는 투자처가 어느 지역인지, 각각의 지역에서 가성비 지역은 어디이며 비교평가는 어떻게 해야하는지

또 투자시점별로 어떻게 해야하는지를 체계적으로 알려주셔서 전체적으로 숲을 보는 느낌이었다고 할까요? 머리속에 도표가 그려지는 느낌이었습니다.

강의 마지막에 지방이든 수도권이든 투자시에는 행동과 마음가짐이 중요함을 강조하셨는데요.

매달 늘어나는 앞마당이 반드시 좋은 기회를 가져다 줄거라는 믿음, 그리고 투자할 만한 물건이 없는 게 아니라 내가 물건을 못 찾은 거라는 끈기(이 부분이 가장 와 닿았네요), 투자 전 망설이지 않고 매물을 확인하러 가는 행동력, 마지막으로 투자에 대한 확신. 4가지가 갖춰졌을 때 비로소 1호기가 탄생할 수 있겠죠? 1년 내에 꼭 그 날을 만들어 보도록 하겠습니다.

8년 차 투자자인 방랑미쉘님도 여전히 독.강.임.투에 집중하고 있는데요.

독서의 경우 책 읽고 끝나는 게 아니라 요약,느낀점, 적용점을 정리하고 독서모임에 참여, 그 이후 독서모임의 내용을 토대로 복기하는 과정을 꼭 거쳐야 한다고 강조하셨어요. 독서에서 꼭 벤치마킹할 점을 찾고 이를 투자에 적용해야 한다는 목적의식 되새기겠습니다. 강의도 독서와 마찬가지로 강의스터디와 복기과정을 거쳐 벤치마킹 해야하구요.

행동과 마음가짐 어느 하나 소홀히 하지 않겠습니다. 좋은 가르침 마음에 새기고 잃지 않는 투자를 위해 꾸준히 성장해 나가도록 하겠습니다!!!

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BM 정리

임보작성

1) 지방

공급파트 분석 더 자세하게 (매매/전세지수와의 상관관계도 적용)

현재 입주물량, 2년후 입주물량, 인근지역 입주물량을 모두 확인하기

2) 수도권

가격비교 그래프 활용하기

랜드마크 아파트 찾아서 가격 비교하기

지역별 평당가 녹여내기

독.강.임.투

독서, 강의 모두 독서모임, 스터디 이후 후기 적으며 복기(BM할 점을 찾아 투자시 적용하는것에 포커스)

1달에 1 앞마당 목표 (1년 최소 10개 앞마당)

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