지분형 모기지 상품의 허와 실 [워렌부핏]

안녕하세요

부동산계의 가치투자자를 꿈꾸는

워렌부핏입니다.

얼마 전

'1억원으로 10억짜리 집을 산다! 집값 떨어져도 손실 無 !'

라는 자극적인 문구로 화제가 된

지분형 모기지 상품에 대해 생각을 나눠보려 합니다.

이제 전세 레버리지 투자는

과연 메리트가 사라진 걸까요?

1. 지분형 모기지란?

지분형 모기지는 주택을 구매할 때, 개인과 공공기관(주택금융공사, 이하 주금공)이

집의 소유권을 지분 형태로 나누어 갖는 주택제도입니다.

예를 들어,

10억짜리 아파트가 있는데

30% 만큼의 소유권을 갖고 싶다면 본인 자금은 3억이 필요하고

나머지 7억만큼은 주택금융공사 지분을 투자하게 됩니다.

즉, 10억짜리 집에 대해 3억만큼의 지분(30%)을 갖게 되는 것이죠.

온전한 소유권이 아닙니다.

만약, 소유권을 더 갖고싶다면 어떻게 하면 될까요?

주택담보대출을 일으키는 것입니다.

2억만큼 주택담보대출을 추가로 내면

나의 소유권은 50%가 됩니다.

이런 식으로,

실제로 10억짜리 집을 소유하려면

상당히 많은 대출금액이 필요한데,

주택모기지 상품을 이용하면

가계대출이 많이 줄어드는 효과를 볼 수 있습니다.

가계대출을 억제하고,

이러한 방식으로 3040의 무너진 주거사다리를 복원시킴으로써

내집마련의 기회를 확대하려는 목적으로

내놓은 상품이라고 보시면 됩니다.

2. 지분형 모기지 특징

지분형 모기지를 검색하시면

'1억원으로 10억짜리 집을 산다! 집값 떨어져도 손실 無 !'

라는 제목이 많이 보이실 겁니다.

앞서 설명한대로

지분형 모기지의 가장 큰 장점은 바로

적은 돈으로도 비싼 아파트의 소유권을 (일부) 취득할 수 있다는 것입니다.

(등본 상 공동명의로 등재됩니다.)

또, 수익이 나면 지분만큼 수익을 나눠갖지만

손실에 대해서는 주금공이 우선적으로 부담을 하는 구조이기 때문에

손실 우려도 적습니다.

나중에 돈이 더 생기면

그만큼 주금공의 지분을 추가 매입해서

자신의 지분을 확대할 수 있다는 장점도 있죠.

자, 여기까지만 보면

굉장히 좋은 상품인 것 같죠?

더 자세히 들여다 보겠습니다.

소유권 50%를 취득하고 싶었던 A씨는

보유하고 있는 현금 3억에

추가로 2억을 대출받았습니다.

주택담보대출 금리가 연 4%라고 가정 시,

매년 이자로 나가는 비용은 약 800만원이 되겠네요.

또, 주택금융공사가 공짜로 지분을 투자해주는 게 아닙니다.

투자한 금액만큼에 대해 일정의 '임대료'를 받습니다.

약 2%로 (예상) 전세대출 이율보다는 낮은 이율이지만

어찌됐건 5억에 대해 매년 2%만큼의 임대료를 지불해야 합니다.

결국 연간 1천 만원의 추가 비용이 생깁니다.

여기에서 누군가는

"10억짜리 집에서 살 수 있는 건데

연간 1.8천 만원 정도의 비용도 적잖아?"

라고 생각하실 수 있어요.

지분형 모기지의 허와 실

우리는 투자자이기 때문에

최대 편익을 내는 방법이 무엇인지

정량적으로 고민할 수 있어야 합니다.

독점성 있는 땅 위에 있는 단지라는 가정 하에

5년 후에 10억짜리 집이 15억이 되었다고 해봅시다.

시세차익은 5억이 되겠죠?

A씨의 지분은 50%였기 때문에

시세차익 5억의 절반인 2.5억을 손에 쥐게 됩니다.

"3억을 투자해서 2.5억이라니..! 대박이지 않나요?"

라고 생각하실 수 있습니다.

하지만 5년 간, 주담대에 대한 이자나 임대료 비용까지 계산하면

2.5억의 수익에서 9천만원을 제외해야 합니다.

즉, 3억을 넣어서 1.6억의 수익이 나게 된 셈이죠.

물론 이 수익이 절대 적다고 볼 수는 없습니다.

연간 10%의 수익률을 5년간 복리로 계산했을 때

약 50%의 수익률이 되기 때문이죠.

그런데, 저희가 하고있는

저평가 전세 레버리지 투자는

저환수원리에 기반하여

이보다 큰 수익과 큰 편익을 기대하는 투자입니다.

저평가 전세 레버리지 투자는

1. 가치있는 자산에 선택하여 투자할 수 있고

2. 같은 투자금으로 대출없이 더 큰 수익을 낼 수 있고

3. 전세 상승분을 통한 재투자까지 감안하면 그 효과는 배가 됩니다.

4. 시스템 구축 시, 자산에서 발생하는 현금흐름까지 갖출 수 있게 됩니다.

시간이 지날수록

비용이 누적되는 지분형 모기지 상품과 달리

전세 레버리지 투자는 위와 같은 장점을 갖고 있습니다.

또한, 지분형 모기지 상품을

입지가 좋은 땅 위에 있는 단지에서만 활용 가능하리란 법은 없습니다.

과거 '토지임대부 주택'으로 분양한 단지가 있고,

아직 건물가치가 있어 시세상승은 이어지고 있지만,

결국 땅값만 남는 시기가 오면 어려워질 수 있습니다.

(빈쓰튜터님 曰)

시스템 투자를 지향하는 투자자로서

이러한 장점과 단점은 이해하고 가면 좋겠다 싶어

개인적인 생각을 공유해 보았습니다.

감사합니다.

자본주의에서는 소유권을 갖는 것이 중요합니다.

빈쓰튜터님