요즘 같은 시기에 내 집 잘 갈아타서 자산 2배로 불리는 방법

안녕하세요

금요일의 센쓰입니다 :)

오늘도 날씨가 너무 좋네요 곧 다가올 주말도 

행복한 시간 보내셨으면 좋겠습니다 :)

요즘 집을 기존에 가지고 있는 분들은 

어떻게 갈아타야할지에 대한 걱정이 있으시고

첫 집을 매수하는 분들이라면

다음 다다음을 어떻게 나아가야 할지에 대한

고민을 많이 하고 계시는 것 같습니다

특히, 서울 수도권에서 내집마련이나 투자를 하려고

열심히 임장은 다니지만 막상 결정을 하려니 

고민이 많이 되실겁니다

그래서 오늘은 집을 가지고 계신 분들에게는 

갈아타기 전에 생각해보면 좋은 부분들을

첫 집을 매수하는 단계에 계신 분들은 

다음 다다음을 생각해볼 수 있는

부분에 대해서 말씀드리려고 합니다

크게 3가지로 구성이 되어있고

각 부분들에 있어서 나의 상황을 적용시킬 부분이 있는지를 

잘 살펴보시면 좋을 것 같아요

혹시라도 궁금한 부분이 있다면, 댓글로 남겨주세요 :)

1. 팔고 무엇을 할 것인가? - 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때
2. 세금적인 측면이 유리한가? - 비과세 혹은 취득세 등 세금으로 인해 갈아타는 전략이 더 나을 때

3. 들고 가는것이 어려운가? - 리스크가 있을 때, 미리 대응

    

팔고 무엇을 할 것인가? - 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때

매도 및 갈아타기에 있어서 가장 중요한 부분입니다

결국 내가 팔고 무엇을 할것인가?가 명확하지 않으면

내가 산 가격보다 덜 오른 상황에서는 

아까워서 선택을 하지 못할것이고

가격이 많이 오른 상황이라고 하더라도

쉽게 선택하지 못하고 시간만 보내는 경우가 많습니다

그래서 갈아타기 전 가장 먼저 해봐야 할 것은

내가 이 집을 팔면 얼마가 생기며, 

이 돈을 활용해서 어떻게 갈아탈 것인가?를 

명확히 해야합니다

내집 마련이라면 얼마까지의 대출을 받아 

어디에 얼마로 들어갈 것인지

투자라면 얼마를 투자로 활용해 어디를 매수할 것인지를 

미리 생각 해 놓을 필요가 있습니다

특히 상급지로 갈아탈 때 가장 많이 고민하는 내용 중 하나는

내 집은 적당한 가격에 팔면서 갈아탈 물건은 

싸게 사고 싶다는 것입니다

대부분의 경우에는 하급지에서 상급지로 갈아타려고 하는데

부동산 흐름은 상급지에서 하급지로 넘어가기 때문에

내 집은 적당한 가격에 상급지는 싼 가격에 사는것이 굉장히 어려운 일이됩니다

<부동산 상급지와 하급지 흐름의 차이>

그래서 결정을 할 때는 내가 갈아타려는 시기가

상급지가 비싸지 않을 때 더 좋은 자산으로 바꿔 나간다면,
앞으로 10년 뒤, 20년 뒤에는 자산이 

2배 이상 늘어날 수 있게됩니다

[사례]

2015년 동탄에 분양을 받고 입주한 A씨가 있습니다

동탄역에서 멀지 않고 입지가 좋은 곳 중 하나인지라

지난 19년~ 상승장에서 꽤나 자산이 많이 올랐죠

그런데 2022년 전국 하락장이 오면서 

가격은 30% 넘게 빠지게 되는데

여기서 중요한것은 내 자산만 빠진것이 아니라 

다른 자산도 같이 빠지게 됩니다

그 때 마침 평소에 이사 가고 싶었던 서울 강동의 가격을 보니 

동탄만큼 많이 빠져있는 것을 확인합니다

갈아타기 적기라고 판단한 A씨는 집을 비교적 싸게 내놓고

약간의 대출을 얹어 강동의 신축 단지로 갈아타게 됩니다

23년에 5천정도밖에 차이가 나지 않았던 단지가

지금은 4억 가까이 차이가 나고 있습니다

앞으로 5년 뒤 얼마나 더 차이가 날 수 있을까요?

세금적인 측면이 유리한가? - 비과세 혹은 취득세 등 세금으로 인해 갈아타는 전략이 더 나을 때

다음은 세금입니다

지금같이 세금 중과가 되는 시장에서는

갈아타기와 관련된 세금은 취득세와 비과세 개념이 

제일 중요하다 볼 수 있습니다

현재는 대부분 비조정 지역이기 때문에

비과세를 받을 수 있도록 

2년 보유 및 일시적 2주택을 활용하는 방법과

만약 두채 중 한 채는 수익이 났고 한 채는 마이너스라고 한다면

같은 해에 상계처리를 해서 절세할 수 있는 방법이 있습니다

내가 지금 가진 물건에 대해서도 생각해볼 수 있지만

앞으로 내가 2주택 혹은 3주택으로 간다했을 때도

세금을 빼고 생각할 수는 없으니, 미리 참고해서 보시는것도 좋겠습니다

들고 가는것이 어려운가? - 리스크가 있을 때, 미리 대응

내가 자가로해서 실거주하고 있거나

전세를 주고 나왔다거나 처음부터 투자로 

물건을 들고 있는 경우 모두 생각해볼 수 있는 내용입니다

내가 이사가려는 시기 혹은 전세 만기에 입주가 많다면 

일시적으로 가격이 조정받을 수 있기 때문에 

좀 더 앞당겨서 매도를 고민해 볼 수 있습니다

물론 반드시 팔아야 하는 상황이 아니고

계속 들고가더라도 감당이 가능하며,

기대수익이 있을 때는 계속 들고갈 수 있겠죠

다만, 여기서 한가지 더 생각해볼 수 있는 부분은

내가 이 단지를 계속 가져가면서 

얻을 수 있는 기대수익 대비 

갈아탔을 경우 얻을 수 있는 기대수익이 

얼마나 차이가 나는가?하는 부분입니다

<기대 수익의 차이>

위의 그림처럼 내가 계속 가져갔을 때 

현재도 가격이 싸다면 물론 기대 수익이 있을 수 있지만

갈아탈 단지에서 그보다 더 큰 기대수익을 기대해 볼 수 있고

더 자산을 키워갈 수 있다면 선택을 하는 것도 필요합니다

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지금까지 말씀드린 3가지 외에도
상황에 따라 더 디테일하고 

생각해봐야하는 부분들은 있겠지만

적어도 우선 이 3가지 관점에서 먼저 생각해본다면
갈아타기 방향을 잡는데 있어서 크게 어렵지 않을 것이며,
잘못된 방향으로 나아갈 확률 또한 적을 것 입니다

“매도는 결국 매수에서 시작한다”고 생각합니다

이 말을 기억하시고 결정하기 전 생각 해 보시길 바랍니다
 

갈아타기 및 투자를 적극 응원드리겠습니다
감사합니다 :)

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