양천구 vs 수지구 비교평가 질문 드립니다.

안녕하세요. 

시세트래킹 및 비교평가를 수행하다가 궁금한 점이 있어 질문 드립니다.

제가 비교한 지역은 ‘양천구 목동삼성래미안2차’ vs '수지구 성복역롯데캐슬골드타운' 이며, 

비교한 내용은 아래와 같습니다.

• 먼저 위치 및 교통을 따졌을 때, 시간적으로는 성복역롯데캐슬골드타운이 약간 더 강남 접근성이 좋지만..

  물리적인 위치(한강 접근성 포함)를 따지면 양천구 목동삼성래미안2가 압도적으로 좋다고 생각합니다.

  게다가 목동삼성래미안에서는 여의도 접근성 또한 좋기 때문에.. 더욱 가치있다고 봅니다.

• 단지 상품성 및 주변 환경은.. 성복역롯데캐슬공드타운이 더 좋다고 봅니다. 

  아무래도 수지구 대장 단지이며.. 그만큼 사람들이 선호하는 정주여건을 갖고 있다고 생각했습니다. 

• 마지막으로 학군! 당연히 서울 수도권 2번째 학군지인 목동 학원가를 이용할 수 있는 목동삼성래미안2가

  더 좋다고 생각했습니다. 게다가 초등학교 또한 신시가지 단지들과 같은 학교에 배정되고요!

• 따라서 결론적으로 비록 성복역롯데캐슬골프파트가 4급지 수지구의 대장 단지라 분명 가치 있겠지만..

  2급지인 양천구, 게다가 신시가지와 인접해있는 소생활권에 위치한 목동삼성래미안2보다는 가치가 높다고 

  생각했으며.. 따라서 현재 같은 가격이니 목동삼성래미안2가 더 저평가 되어 있다고 생각했습니다. 

   

  마지막으로 그래프 비교를 해보니 그 결과는 아래와 같았습니다.

   

  

   

  

• 지난 상승장, 그리고 최근까지의 실거래 기록을 보면, 성복역롯데캐슬골드타운이 더 높은 것을 확인 가능합니다ㅠ

  아무래도 4급지이지만 지역 내 대장 단지이기 때문에 그만큼 수요가 몰린 결과하고 봅니다.

• 그러나 전세가를 같이 보면, 목동삼성래미안2가 성복역롯데캐슬골드타운에 전혀 뒤지지 않는다고 생각됩니다.

  그만큼 실수요 가치도 충분하고.. (목동삼성래미안2가 세대수가 훨씬 적음에도 불구하고 분명 수요가 풍부하다고 생각)

• 따라서 목동삼성래미안2 및 성복역롯데캐슬골드타운의 전세가가 비슷~하니 성복역롯데캐슬골드타운이 신축이라고 투자금이 적게 드는 것도 아니고.. 또한 비록 지금은 목동삼성래미안2의 실거래 매매 기록이 더 낮지만, 시간이 지날 수록 땅의 가치를 기반으로 목동삼성래미안2가 수지구 대장을 역전할 것으로 생각합니다.

• 그러므로, 최종적으로 목동삼성래미안2가 더 저평가 되어 있고, 투자로써 유의미하다고 결론 내었습니다. 

   

  제 비교평가 프로세스가 합리적인지, 

  오류를 범한 부분이 있는지 선배님들의 피드백 부탁 드립니다!

   

  미리 감사드립니다! :)   

   

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