[지투24기 일공일오튜터님과 큰1낼조 🩷 건축가정신] 4강 갱지지 선배님 강의 후기 - 헤맨 만큼 내 땅이다

안녕하세요! 

오늘도 차곡차곡 쌓아올리는 건축가정신입니다. 

바로 내 앞단에 서서 걷고 있는 선배님들의 이야기를 듣는 다는 것은

멘토님과 튜터님의 이야기를 들을 때보다 뭉클한 부분이 참 많았어요. 

48개월동안 53개의 앞마당을 만들었어요. 

그만큼 많이 헤맸지만 헤맨만큼 내 땅이다 라는 말을 새겼습니다.  저는 53억 부자가 될거예요. 

해본 사람만 할 수 있는 씩씩한 말. 

갱지지 선배님이 지방 현장을 얼마나 다녔을지 생각하니, 

저는 진짜 눈물이 나서 갱지지선배님 눈을 못마주친 페이지가 

너무 많았습니다. ㅠㅠ 

실전투자까지 연결되는 과정에서

앞마당을 어떻게 관리했고, 어떻게 기회를 발견하고,

현장에서 어떤 태도로 무엇을 했는지

상세히 알려주신 갱지지 선배님 감사합니다!

나는 좋은 재료를 가지고 제대로 숙성시키고 있는가

강의에서 가장 좋았던 점은 

앞마당을 만들면서 어떻게 앞마당관리를 하지?

시세트래킹은 어떻게 하지?에 앞서서 가장 막막했던 

어떤 단지를 선정해서 트래킹을 해야하지? 에 대한

명확한 해답을 얻었다는 것입니다. 

그 전에 가장 중요한 전제는
'앞마당이라는 좋은 재료를 만들어야 한다는 것입니다. 

좋은 재료란 날림으로 만든 인스턴트 된장이 아니라 

제대로 시간을 들여 정성들여 만든 숙성된 된장이 진국인거죠!

나는 내 앞마당을 제대로 숙성시키고 있는지, 

숙성 이전에 좋은 재료가 될 제대로 된 또렷한 ‘앞마당’을 

가지고 있는지 반성하게 되었습니다. 

어려움을 넘어 어려움과 어려움의 연속

처음에는 앞마당 만드는 것 자체가 어렵고,

두번째는 만들면서 관리하는게 어렵고,

그 다음은 투자, 즉 계약으로 연결하는 그 프로세스가 어렵다.

정말, 

투자의 과정은 어려움의 연속이지만

내 바로 앞에서 그 어려움을 헤쳐나가고 

투자로 연결한 선배님의 생생한 이야기는 용기가 되었어요.

나의 상황과 종잣돈에 맞춰 지역을 선정하는 방법부터

앞마당을 만들고 나서는 어떻게 관리하는지 세세한 단계를

사례를 통해 알려주셔서 좋았습니다. 

우리는 2만 대군을 모두 관리하는게 아니라 

딱 20개의 확실한 부대를 효율적으로 관리합니다!

전국에 2만개 아파트를 모두 트래킹하는 게 아니라

투자로 연결될 20개 단지리스트만 가지고 제대로 현장에 가도

투자로 연결할 수 있겠다는 생각을 하게 되었습니다. 

일단 트래킹을 해보고, 하다가 가격흐름이 비슷하면 소거하고 이것만 트래킹해도 되겠네!

라는 깨달음을 얻어가는 것도 실력이라는 것. 처음부터 효율적인 트래킹은 없지만 하다보면 

배우는게 있다는 것을 알게 되었습니다. 일단, 배운대로 해봐야 겠습니다!

앞마당 시세정리가 안되어 늦은 지각비는 혹독하다

시세를 외우라는 것은 아니지만, 

앞마당 시세정리가 잘 안되어 있으면 다른 투자자들이 부리나케 들어갈 때

나는 지각비를 낸다는것, 그 지각비는 너무 고통스럽게도…. 내 눈앞에서 투자기회를

놓치게 된다는 것이라 생각하니 암담합니다. 

어떻게 만든 지방 앞마당인데…. 피땀눈물시간비용 다 들여 만들어만 놓고

트래킹을 안하면 나는 그저… 들러리가 될지도 모른다…

정신이 번쩍 들었습니다. 

적용할점 : 지방 앞마당 4개 + 이번달 앞마당까지 5개를 월,수,금 1시간 내 시세트래킹하자.

1. 앞마당 원페이지 그대로 따라하기 * - 과거, 현재, 미래
2. 두 단지 급매가 동시에 나왔을 때 나는 이거 먼저 잡는다 수준의 우선순위 매겨놓기

이보다 더 중요한 것은 전화임장을 통해 앞마당 가치를 숙성해 가는 것이고, 

지방에서는 갑자기 분양이 튀어나올 수 있으니

전세와 공급을 어떻게 정리하며 보고 있어야 하는지 배울 수 있었습니다. 
    
    
    

실전투자로 연결하려면 엉덩이 떼고 현장을 가야 된다!

그러나, 냅다 갈 수 없다! 현장에 가기전에 반드시 해야할 것

시세트래킹과 전수조사를 하는 각각의 이유를 깨달았습니다. 

투자를 생각한다면, 환금성을 만족하는 모든 단지를 전수조사해야하지만

트래킹을 대체하여 모든 앞마당을 전수조사 하는 것은 아니라는 것을

깨달았어요. 

잘 모르니까, 무슨 단지를 트래킹해야할지 모르니까

무작정 전수조사를 해본 적도 있는데… 이제는 하는 이유와 차이점을 알게 되었습니다. 

여기서 실전팁!

전수조사를 할 때 매매가 정렬해서 저평가 판단을 해볼 수 있는데….

있는뒈….저는 안된단 말이죠. 이때!

고평가 즉, 여기가 이가격은 너무 비싸지 싶은 단지를 먼저 소거해보라고 

하셨습니다!

그렇게 전수조사를 통해서 최소 5개를 선정하는데, 여기서 끝이 아니고

우리가 최종적으로 사야하는 것은 매물이므로

협상도전단지와 현실적으로 내 투자금에 맞는 단지를 추린후에
투자를 앞두고 있다면, 

이제 매물 단위로 샅샅이 봐야 한다는 것을 강조해주셨습니다!

자, 이제 투자매물리스트 양식을 현장에 적용합니다. 

이 때 중요한 것이 무엇인지 설명해주셨는데요,

이부분에서 저는 

현장에 많이 가는, 현장에 있는 투자자가 왜 기회를 얻는지

깨달았어요. 

(가계약금이 먼저 들어갔다고요? 사례에서 저도 .. 아찔했습니다..)

그래서, 지금 내가 할일은?

앞마당 만든지 26개월만에 그 지역에투자한 사례

26개월 만에 투자할 수 있구나. 
내가 여기서 물건을 샀다는 뿌듯한 감정보다, 

내가 할 수 없다고 생각한 그 지역에서 투자를 해냈다는 감정이 더 컸습니다.

지금 여러분이 보고 있는 임장지 단지들 투자금에 안들어올 수 있죠.

그런데, 그 지역에서 투자를 한다니까요! 할 수 있어요. 

시세를 잘 보고 관리를 잘하는 게 왜 중요한지 

정수리를 탁! 무릎을 탁! 깨달음을 얻었습니다. 

내 투자금에 안들어오는 지역을 임장할 때

매물임장 왜 이렇게까지? 전화임장 왜 이렇게까지…? 라는 

생각을 했던 제 자신. 고치겠습니다!

전세시세까지 빠삭하게 알고 있어야 임차인과 네고할 수 있다는 것, 

전세 실거가를 트래킹하는 이유와 트래킹 방법,

현장에서 깨달은 임차인과 투자자의 동상이몽, 

현장에서 협상하며 느낀 것들과 내 물건이 되기까지. 

현장에서 느낀 것을 설명해주실 때

정말 갱지지님이 보낸 48개월이 보통의 시간이 아니었구나

느꼈습니다. 48개월간 53개의 앞마당. 

갯수보다 중요한 것은 

시간을 뛰어넘은 앞마당에 대한 투지, 근성, 행동이 아니었나,

그 행동이 모여 53개의 앞마당이라는 좋은 재료를 갱지지 선배님이 

갖게 되었구나 깨달았습니다. 

저는요, 정말…많이 헤맸어요. 

53개의 앞마당을 만들 동안 계속 헤맸어요. 

나는 왜 해내지 못할까 속상했던 날들도 많았어요. 

그런데 여러분, 

해낸 만큼 내 땅이 아니라 

헤맨 만큼 내땅이더라구요.

헤맨 만큼, 저는 53억 부자가 될거예요. 

여러분이 지금 힘들고, 헤매고 있는 만큼

그 시간만큼 여러분은 숙성된 좋은 재료를 가지고

멋진 요리를 해낼거라고, 전국1등 된장찌개를 끓일거라고

저는 믿습니다. 그리고 응원합니다. 

여러분의 투자를 응원합니다."

라고 말해주시는 것 같은 갱지지 선배님의 마음을 느낄 수 있었던 강의였어요. 

우리가 한 투자가 틀리지 않았구나,

내가 쏟은 시간과 노력이 잘못된게 아니구나. 

저도 선배님이 간 그 길을 보며 나아가겠습니다!

주변의 말에 휘둘리지 않고, 단지와 매물, 현장과 가격에

집중하겠습니다. 

감동, 내용, 실전투자 팁, 마인드까지 다 알려주신

갱지지 선배님 만나뵙게 되어 너무 좋았고, 

실전사례와 경험을 가득 담은 강의를 만들어주셔서 

감사합니다.

월부안에서 투자자로 계속 뵙겠습니다!