안녕하세요 후바이입니다.
선선한 봄 날씨 임장하기에 참 좋은 것 같습니다. 그래도 일교차가 제법 심하니 컨디션 관리 잘 하셨으면 좋겠습니다.
오늘은 이번 투자의 임차 과정에서 느꼈던 점들을 글로 정리해 보려고 합니다. 저와 비슷한 과정 속에 어려움을 겪고 계시거나 앞으로 겪게 되실 단 한 분에게라도 도움이 되었으면 합니다.
전세 골든 타임을 제대로 배운 시간
다음주, 작년 12월 매수한 투자의 셋팅 마무리를 앞두고 있습니다. 임차인의 입주와 전세 잔금이 예정되어 있는데요. 저는 계엄 이후 매수 계약을 하였고, 가계약일로부터 매수 잔금까지 두 달 남짓의 기간이 남아있는 물건이었습니다. 급해진 물건이었기에 가격을 조율하여 매수하였는데요.
전세 골든 타임인 3개월 전 기간을 제대로 맞이 할 수 없는 상황이었고 둔촌과 이문의 대규모 입주, 비상 계엄과 탄핵 정국, 실거주 수요까지 누르는 대출 규제 등의 상황 속에 저는 결국 잔금을 치루게 되었습니다.
두 달 동안 정확히 네 팀만 잔금일 이전 입주를 원하셨으나 즉시 입주를 희망하는 급한 분들이셨기에 매도인의 퇴거 시점과 맞지 않아 모두 계약으로 이어지지 못했습니다.
쌍둥이 단지를 포함 2천 세대 가까운 단지 내 동일 평형 전세 물건이 제 물건 하나였고, 생활권 내에도 거의 없었으며, 있더라도 제 물건보다 입주 가능 시점이 한 두달 뒤인 물건들이었습니다. 생활권 내 전세 물건들까지도 대부분 매물 임장을 하다보니 상하위 생활권과도 애매하지 않은 가격 차이를 보이는 가격이라는 점도 알 수 있었고 광고 시점부터 잔금일 이후 하시 입주 가능으로 내놓았기에 손님이 거의 돌지 않는 상황임을 알 수 있었습니다.
잔금이 가능하였기에 급해진 물건을 협상해 매수하게 되었지만, 왜 그토록 너바나님과 강사님들께서 입주 3개월 전이 전세 골든타임이고 두달 미만 시점부터는 잔금을 칠 생각하라고 해주셨는지 그 이야기를 그간 저는 가볍게 생각하고 있었음을, 몸소 체감 할 수 있었습니다.
저는 앞으로 매수 과정에서 전세 골든 타임에 대한 생각을 좀 더 꼼꼼히 해보게 될 것 같습니다. 그리고 이전 투자와 임차에서 두 달, 한 달 이내에 임차을 구했던 경험이 이번 투자를 하는 저에게는 전세 골든 타임을 가볍게 여기도록, 또한 이전 임차들이 운이 좋았던 것임을 배웠기 때문입니다.
임차인님, 와주셔서 감사합니다!
선생님들과 선배들에게 전세든 매도든 '붙었을 때 빼야한다'는 점을 배워 알고 있고, 전적으로 공감하기에 저도 동료들에게 늘 그렇게 조언해주고 있습니다만 어차피 잔금을 치룰 마음을 먹고나니 선생님들과 선배들이 그렇게 하지 말라고 해주셨던 생각들을 종종 하기 시작했습니다. 올림픽 파크 포레온, 이문 라그란데의 입주도 무난(?)하게 정리가 되는 것 같은데 더 기다렸다 깎지 않고 전세를 맞출까, 수리를 해서 올려 받을까, 어차피 전세도 없는데 구축이니 제대로 수리하고 높혀서 받을까, 1월 되니 은행들 대출 규제도 쫙 풀기 시작하는데..? 투자금을 줄이고 싶은 투자자의 희망 회로가 정말 무섭다는 것을 자각 할 수 있었습니다.
업무 지구 접근성이 좋은 역세권 대단지이고, 매수, 임차 과정에서 전, 월세 매물을 포함해 직접 보고 파악하고 있다는 이유로 새롭게 나오게 될 전세도 어느정도 예측 할 수 있었다고. 그래서 근거 있는 희망회로라고 생각했던 것 같네요. 'A물건은 팔려도 1월말 입주 가능, C물건은 상태는 1등인데 매도인이 1도 안 깎아주고, C물건은 전세 승계라 좋지만 보증금이 많이 낮고, D물건은 상태, 보증금 승계 다 좋은데 역월세를 주고있으니까..' 하면서 말이죠.
그렇다고 손님을 거르거나 고른 것은 아니었습니다. 고르고 싶었지만 단지와 생활권 및 지역 전체에 전세 손님이 돌지 않으니 차라리 마음 편히 몇 달 뒤에 맞춘다고 생각하고 제대로 수리를 하면서 이 압박감을 한 달 정도 덮어두면 어떨까?싶은 생각이었 던 것 같습니다. 지금보다는 손님이 더 돌지 않겠느냐는 생각으로요.
매수 잔금을 일주일 앞둔 시점. 같은 동에서 시세대비 1억 낮은 보증금으로 지내오시다 갑자기 퇴거해야 하는 임차인을 극적으로 만날 수 있었습니다. 비록 잔금을 치루게 된 것에는 변함 없지만 잔금 후 기약없이 공실을 유지해야한다는 마음이 해소되어 마음이 참 좋았던 것 같습니다.
그렇게 목표 전세 가격보다 1천만원을 낮춰서, 계약금은 보증금의 5%만 받고, 잔금 전 중도금이나 추가 지급 여력이 어려웠던 임차인과 계약을 체결하였습니다. 광고 조건과 다른 추가 수리를 요구하시는데 기꺼이 해드리기로 하였습니다.
말로만 역지사지, 말로만 CEO 마인드
계약 파기, 공급을 피하기 위한 2년 이상의 임차계약과 그에 따른 대출 및 보증 문제, 공급장 속 임차인의 조기 퇴거, 잔금 전 계약 변경 요구 등 이제 생각해보니 감사?하게도 매수 경험 대비 다양(?)한 경험을 할 수 있었습니다. 우여 곡절이 있었기 때문인지 그때부터 매수 후. 늘 저는 '잔금까지 또는 입주까지 CEO 마인드 유지'를 매일 감사일기에 적는 편인데요. 상황에 대한 한탄이 아니라 대응에 집중하라는 선생님들의 조언을 저만의 주문으로 긁고 있던 것 같습니다.
하지만 단 1도 CEO 마인드가 들어서지 못했음을 알게 되었습니다. 수리 과정 중 임차인께서 요구하시는 상황들이 하나 둘씩 마음에 들지 않는 것입니다. 10만원 20만원 씩 비용이 발생되었고 사전에 협의를 해주셨다면 어차피 들어드릴 것이기에 마음이 그래도 괜찮았을 듯한데, 견적 다 내놓으시고 실제 착수도 하신 이후에 부담 여부를 여쭤보시니 마치 통지서를 반복해서 받는 느낌이 강했던 것 같습니다.
올수리는 아니어도 부분 수리가 필요한 컨디션이니 전세대출을 일으키시는김에 보증급을 증액해서 계약하시고 제대로 수리해서 지내 보시는 것은 어떠신지, 이자가 부담되시면 증액분에 대한 원리금을 같이 분담하자는 제안도 거절, 전자 계약으로 대출 금리를 아껴보시라는 제안에도 서면 계약을 고수하시고 본인이 추가 비용을 분담하면서 까지도 추가 수리를 하기를 원하셨기 때문에 저로서는 이해가 쉽게 되지 않았습니다.
결국 '나는 추가 요청하시는 수리 과정에서 발생되는10만원 20만원 건들 가지고 임차인의 불편을 외면하는 그런 임대인인가..? 나 그런 마인드 아닌데..?나는 호구인가? CEO 마인드인가?' 싶은 생각에 매매 잔금일 임차 계약을 할 때만 하더라도 그렇게나 고맙고, 좋아보였던 임차인이 아직 입주도 안 하셨는데 어쩌면 그렇게 밉던지 말투는 물론이고 문체까지도, 하다 못해 이모티콘 까지도 너무 보기가 싫었습니다. 그렇게 서로의 상황을 구태여 자세히 설명하고 점점 감정적적으로 대응 하는 제 모습이 보였습니다.
그러다 작년 말, 한가해보이 멘토님께서 강의에서 해주셨던 내용이 머리에 스쳤습니다. 지금으로부터 1년여 전 지방 공급장에서 거주중인 임차인의 필요를 해결해 드리면서(수리) 큰 역전세를 막으셨던 경험을 소개해주셨는데요. 이런 말씀을 해주셨습니다.
돌아보니 오히려 임차인의 요구에
투입되는 비용이 클 때보다
오히려 작을 때
더 힘들었던 것 같아요.
제가 폐기물 봉투에는
마음이 괜찮았는데
폐기물 스티커에서는
현타가 오더라구요.
이 경험으로 제가 그동안
꽤 안일했구나 라는
생각을 해보게 되었어요.
진짜 내가 사장의 마인드로
임한 것일까?
전세를 운용하는 관점에서
셋팅 뿐 아니라 운용하는 관점에서도
생각을 해 보셨으면 좋겠어요.
한가해보이 멘토님
수 천의 역전세를 임차인의 동의로 백만원 정도로 막았는데, 그 마무리 과정에서 극히 일부일 수 있는 작은 비용이 발생되는 사안에 대하여 임차인의 통보 같은 소통 방식에, 감정을 다스리기가 쉽지 않으셨다고 말입니다.
매수 경험담을 쓰면서 감사와 뿌듯한 감정이 가득했던 사람이 불과 한 달여 만에 전혀 다른 감정에 집중하고 있었습니다. 사람이 하는 이 일을 이제 겨우 몇 번, 만으로 3년 남짓 경험 해 보았으면서 나는 호구인가? CEO인가? 할 말은 해야 하지 않나? 나는 사정 없어? 라며 어찌보면 안일한 감정과 생각을 가지고 있었음을 환기 하게 되었습니다.
혹시 저처럼 말로만 역지사지, 말로만 CEO 마인드를 외치고 계시지 않으신가요? 상황에 대한 대응이 아니라 감정에 대응을 하고 있지는 않으신가요?
우리는 땅과 그 위에 서 있는 아파트를 사고 그 아파트에는 사람이 삽니다. 땅과 아파트의 가치는 그 안에 사는 사람이 만들어 주죠. 그렇다면 앞으로 몇분의 임차인을 만나게 될지 알 수 없지만 착한 임차인, 나쁜 임차인이 따로 있는 것이 아니라 내 마음과 내 상황이 바뀌는 것이라는 생각을 해보시면 어떨까요?
나아가서 나는 정말 CEO 마인드로, 내 직원들이 가치를 찾아 커 가는 여정을 진짜로 서포트 하고 있는지 돌아보시면 어떨까요?
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :D
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