안녕하세요, 디그로그 입니다.
이번 글에서는 2호기 투자 마무리 단계이기도 했던,
실거주 이사 과정을 복기하며,
혹시나 요즘 2호기 투자를 준비하시는 분들 중에서
같은 고민을 하고 계신 분들께
조금이나마 도움이 됐으면 하는 마음에 적게 되었습니다.
이미 월부 까페에는
게리롱 튜터님의 레전드 글이 있죠?~
“다주택자가 은행으로부터
전세자금대출 회수 통보를 받았을 때?"
https://cafe.naver.com/wecando7/5014790
2022년에 작성된 튜터님 글을 벤치마킹하여
최근 투자 시 제가 겪었던 일을 덧붙였습니다 :)
그 당시 투자와 실거주 이사를 동시에 준비하며,
튜터님의 생생한 경험담을 읽었을 때
"나도 이대로 튜터님처럼 협상 잘 하면 되겠지?"
라고 안일하게 생각했던
과거의 제가 아직도 생생한데요 ㅎㅎ
제가 했던 몇 가지 실수들을 바탕으로
저와 달리 좀 더 발 빠르게,
하지만 필요할 때는 잘 기다리며
원하는 투자도,
실거주 이사도 잘 하시면 좋겠습니다 :)
# 한 달 만에 받은 은행 전화
때는 아지트에서
월부 오프 강의가 있었던 어느 날,
집중해서 강의 듣는 도중
갑자기 ㅇㅇ 은행에서 전화가 왔습니다.
나가서 받을까 하다가,
중요한 내용 강의 중이기도 하고,
예적금 만기나 상품 안내 등 광고성일까봐
안 받고, 그냥 넘겼는데요.
연이어 두 번째 전화가 왔는데,
이번에도 곧 쉬는 시간일 거 같아서,
또 그냥 넘겼습니다.
(왜 그랬을까요 흑)
그리고 찾아온 쉬는 시간!
저를 기다리고 있었던 건
다름 아닌 ㅇㅇ은행에서 보낸
전세 대출 조기 변제 문자 고지였습니다.
그제서야 상황의 심각성을 인지하고,
바로 은행에 전화를 걸었는데요.
이미 조기 변제 문자에는
변제기일 날짜까지
다 찍혀서 나왔기 때문에
다시 은행에 전화를 걸었을 때,
어떤 협상이나 설득이나 요청도
통하지 않았습니다.
10분 넘게 "어린 나이, 서울/경기도 아니고,
지방에 있는 집이라 다 싼 거다,
월 소득이 정해져 있다,
다음 임차인을 구하기에는 시간이 없다" 등
투자 물건 협상 만큼 한 거 같은데,
이미 박혀버린 날짜 변경은 쉽지 않았습니다.
상환 요구 문서를 그나마 쪼~금!
늦게 보내줄 수 있다고,
그날이 이미 금요일 오후라서
월요일에 발송한다는 것이었고,
하필, 은행에 등록된 주소가 또 회사 주소 여서
급히 집 주소로 변경하기도 했습니다.
TIP 1
2호기 잔금일 한 달 이후로 오는
은행 전화 연락은 반드시 바로 꼭 받을 것!
통화 연결이 원활하지 않으면,
변제기일 문자 고지 될 수 있다.
그래도 저는 한편으로 안심도 되었는데요.
이사 날짜가 다행히 변제 기일 이후,
기한이익상실 처리 당일이었기 때문이었습니다.
# 기한이익상실
변제 기일이란 쉽게 말해서
전세대출 원금을 반환 해야 되는 날짜입니다.
그리고 변제 기일까지
대출금을 변제 하지 못하는 경우에는,
그 다음 날짜부터 기한이익상실이 적용됩니다.
기한이익상실 적용 시에는
좀 무서운 문자가 같이 날아오는데요.
[ㅇㅇ은행]
기한이익상실 이후에는 남아있는 원금
전체에 대해 연체이자가 적용되며,
당행 및 타사의 대출 및 카드 이용 등의
금융거래와 신용 상의 영향을
끼칠 수 있습니다.
연체이자, 대출, 카드, 신용등급 등
제제를 가할 수 있는 요소들은 많지만.
유선상으로 사전 설명 들으며,
제가 가장 꽂힌 키워드는
게리롱 튜터님 글에서와 마찬가지로,
다주택자에게 제일 불리한
당행 및 타사의 대출이었습니다.
잔금 치거나 역전세 방어하는 등
투자할 때 갑자기 급한 일 생기게 되면
주담대나 마통을 써야 될 수도 있으니까요.
다행히 제 경우엔,
2호기 잔금 준비하면서 혹시 몰라
마통을 미리 괜찮은 조건에 받아뒀지만,
전혀 준비 안 된 경우에는 두렵겠다 싶더라구요.
그래도 혹시나 추후에 대출 금리와
대출 한도에 영향을 줄까봐
지푸라기라도 붙잡는 심정으로
통화 끊기 전에 직원 분께
"ㅇ일에는 돈 조금 들어오는 게 있는데,
며칠이라도 기한이익상실 적용일을
늦춰줄 수 없는지" 물어봤습니다.
이사 날짜를 바꿀 수도 없는 노릇이고,
하루 차이로 기한이익상실처리되면
왠지 모르게 너무 억울할 거 같았거든요(!)
그런데!!
크!!!
모든 건 협상과 부탁에 달린 거라는
게리롱 튜터님의 말씀이 맞았습니다.
실제로 대출이나 신용 점수 등
실질적으로 영향을 미치게 되는
찐 데드라인은 따로 있었던 것이었습니다.
5일 가량 시간을 더 확보하니
마음이 더 든든해졌습니다.
TIP 2
상환요구문서 발송일 > 변제기일 >기한이익상실 적용일
그리고 그 넘어서 까지 최대한 시간을 확보한다!!
# 그래서 진짜 신용도에 영향 없었나요?
시간이 흐르고 흘러서 이삿날!
이사도 해야 되고, 대출도 갚아야 하고,
이사 나가는 집, 가는 집에 예상치 못했던 일들도 있었고,
정말 정신없는 하루였는데요.
그래도 제 머릿속을 떠나지 않던 6글자,
기한이익상실!
은행 직원분은 당일에 곧바로 적용되지 않는다고 하셨지만,
혹시 사람 일은 또 모르는 거라 불안한 마음 반,
그리고 혹시 오전중으로 전세 잔금을 빨리 받으면
대출을 빨리 상환하면 되지 않을까 하는 설렘 반이 있었습니다.
아침 9시 ~ 11시 사이
보통 한창 은행에서 자동이체 처리하고,
안내 문자 도는 타이밍에 안내 문자가 없기에
럭키!!를 외쳤는데요.
예상치 못한 이슈로 전세 잔금 받기까지
또 우여곡절이 있었지만은 잘 받고, 잘 상환하여
기한이익상실 처리 되기 이전에 대출을 없앴습니다.
은행 직원분께서도 곧 바로 전화오셔서
당행 서류상에서도 안 남을 거라고 확인주시고,
후련하게 짐정리와 임장지 매임 예약을 하며
이삿날을 마무리 했습니다.
가지고 있던 마이너스 통장 한도도,
그리고 금리도, 아직까지 몇 달째 초기와 그대로 유지되는 걸 보면서
정말 영향이 없었나 보다고 생각합니다.
TIP 3
기한이익상실 처리일 및 찐 데드라인에는
오전 중에 빠르게 대출 상환한다!
게리롱 튜터님의 글을 참고하여
최대한 유리한 조건으로 협상에 임하는 자세를
정말 많이 배웠었는데요.
올해 초 다른 동료분들과 이야기 나누니,
연초라 그랬는지, 은행에서 환수 대상 체크를 자주 하는지,
저 뿐만이 아니라, 거의 한 달 만에 연락 오는 경우가 많았다고 합니다.
투자 물건과 함께 실거주 이사도 필요하다면,
틈틈이 지역 선정 하고 단지 추려 놔야
생각보다 빠르게 연락을 받게 되는 경우에도
적절하게 대처할 수 있는 것 같습니다.
0. 미리미리 실거주 이사 매물 봐두기
- 2호기 잔금 한 달 이후부터 고정된 날짜가 문자로 고지 되지 않도록 은행 전화 잘 받기
- 상환요구문서 발송일 > 변제기일 >기한이익상실 적용일 > 그 넘어서까지 최대한 날짜 협상 해보기
- 대출 상환 가능일이 처리일/적용일 당일이라면 오전 중으로 빠르게 상환하기
읽어 주셔서 감사하고,
투자도 실거주도
좋은 집 좋은 가격에
구하시길 바라겠습니다. :)
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