부산 대구
투자하고 싶은데
좋은 단지는
투자 범위에 들어오지
않아요!!!!!!!!!!!!
나를 알리고 이롭게하고 싶은
나알이입니다.
혹 저와 같은 소액투자자이시라면❣️
현재 절대적 저평가인 지방에서
돈을 불려 수도권 스타트라인에
서고자 하실 겁니다.
(아자아자!)
수도권 스타트라인에 서기 위해서
나의 투자금으로 할 수 있는 것 중
좋은 것을 해야합니다.
좋은 것을 사야
다음 좋은 자산으로
배치할 기회를 잡을 수 있습니다.
좋은 단지일수록 지역 내에서
흐름이 먼저 오기 때문에
상승장에서 규제 묶이기 전에
매도하고 나와 수도권으로
자산을 배치하는 기회를 잡을
확률이 높기 때문입니다.
하지만 현 시장에서 투자금이
1억초반이 넘어가면
수도권을 함께 비교할 수 있기에
1억 기준으로
매력적인 부산과 대구광역시를
고려하는 분들이 많으시지만
막상 좋은 단지 중에서
1억 미만 투자금으로 들어오기가
쉽지 않습니다.
어떠한 전략으로 접근해야할까요?
전반적인 구별 흐름을 이해한다.
✅광역시 선호구별 시세흐름을 안다.
WHY: 상위 흐름을 보고
현 시장이 어디쯤인지 이해한다.
KB 시세 & 전세가율
우선 부산과 대구의
특징에 대해 적어보고자 합니다.
부산광역시 1급지 해운대구와
부산광역시 4급지 북구의
시세 흐름은 1년 차이가 났습니다.
대구광역시 1급지 수성구와
대구광역시 4급지 북구의
시세흐름은 무려 3년의 차이가 납니다.
지방은 빈 땅이 많고
수요가 적기 때문에
수도권과 달리 땅의 힘보다
연식의 힘이 더 큽니다.
광역시 내에서도 신축을 좋아하지만
인구 규모가 크고(수요)
빈 땅이 적다는 특징이 있어(공급)
사람들이 좋아하는 구일수록
마치 수도권과 같이 전세가가 오르지 않아도
매매가가 먼저 반응하는,
가수요가 먼저 붙는 모습을 보입니다.
300만 도시 부산의 1급지인 해운대구
200만 도시 대구의 1급지인 수성구는
전세가와 별개로 매매가
먼저 상승흐름을 보여
기회가 빠르게 날아가지만
4급지 정도 위상인
부산 북구와 대구 북구는
전세가가 오르고 매매가와 차이가 적을 수록
사람들이 전세보다 돈을 좀 더 들여
매매를 선택하면서 매매가가 오르게 됩니다.
가수요가 붙는 상승 흐름이
늦기 때문에 1급지보다
1년이나 있어야 본격 상승장으로 진입합니다.
지방광역시는 규모가 클수록
땅의 힘이 있어
입지독점성이 큰 구는
먼저 달아나버립니다.
그럼 단지는 어떠할지 들어가 보겠습니다.
(파란색 선: 학교)
🌸부산에도 경기도와 같이
1기 신도시가 있습니다🌸
부산 1급지 해운대구
1기 신도시인 좌동
부산 4급지
북구 1기 신도시인 화명동
두 신도시는 마치 수도권 1기 신도시처럼
연식은 구축이지만
균질한 택지(아파트 뿐)에
학교&학원 상권이
모두 잘 갖추어져 있어
사람들이 많이 좋아하는 주거지입니다.
위 그림을 보면
파란색 선(학교)가 굉장히
잘 분포되어 있고 학원가 또한
구 내 막강합니다.
두 신도시 모두 재밌게도
부산의 외곽에 위치하여
해운대구 좌동은 부산 기장"군"과
울산광역시와 가까우며
북구 화명동은 경남양산시와
붙어 있는데
거주 환경이 좋아
주변 지역의 수요를 끌 정도로
선호도가 높습니다.
두개의 신도시
주요 입지에 위치한 구축 대장
(학원, 학교, 역을 모두 끼고 있는)
해운대구 좌동 벽산 1차
vs
북구 화명동 롯데캐슬낙천대
실거래가 흐름을 보니
해운대구 좌동 벽산1차가 월등히 먼저
반응합니다.
상승폭 또한 19년 하락장 대비
벽산은 3억이상
롯데캐슬낙천대는 2억이상 올라
전고점 뿐 아니라
상승폭에서도 차이를 벌입니다.
➡️ 결국
투자금에 들어오지 않는 상위 구
상위 단지이더라도
시세트래킹을 해야하는 이유는
현 시장 분위기를
가늠하고 상급지가 반응할 때
오히려 다음 급지에서
기회를 잡을 수 있어야 합니다.
구별 선호 가치순에 따라 흐름이 다름을 안다.
✅쪼개어 임장지 내 단지별 시세흐름
WHY: 단지별 투자 우선순위를 안다.
(=단지의 선호도)
부산광역시 4급지 oo구의 단지들을
선호도순서대로 나래비하였습니다.
하나의 구 안에서도
선호도에 따라 기회가 날아가는
시기가 다른 것을 알 수 있습니다.
인구 규모가 클수록
땅의 힘이 있기 때문에
오히려 구축이더라도 위치가 좋다면
위치가 아쉬운 신축보다
먼저 가격반응을 하고 날라갑니다.
투자자의 입장에서
이를 어떻게 바라보면 될까요?
✅ 투자 적용
1억 미만
투자금으로 접근 시
매매가가 보합
전세가가 오르는
신축에 기회가 있다.
후순위 단지일수록
기회를 오래주기 때문에
지금 소액투자금이 든다고
먼저 접근하는 것이 아니라
지금과 같이 아직
대구, 부산 시장 분위기가
좋지 못할 때
더 선호도 있는 단지를
깎아봐야겠다.
후순위생활권 구축은
가격 흐름도 늦는데다가
현재도 가격이 떨어지는 중입니다.
지방은 연식이 중요하기에
입지, 연식까지 좋지 못하다면
차후 매도가 어려울 수 있습니다.
투자 STRIKE ZONE에서 제외한다.
상위 입지가 아니고서야
매매가는 보합 전세가는 오름세입니다.
그렇기 때문에 나에게
기회를 주고 있음을 알 수 있습니다.
특히 부산, 대구광역시는
신축이 많이 들어왔기 때문에
연식을 보수적으로 보아
➡️
입지 위상 차이가
크지 않다면
연식이 좋은 것을 우선순위로 보고
연식이 좋을 수록 전세가 또한
높기 때문에 투자금을 줄이고자
노력할 수 있습니다.
나에게 기회를 주는 단지
✅나에게 기회를 주는 단지의 가치
WHY: 내 투자금으로
할 수 있는 최선을 한다.
막상 기회를 열어 주는 단지로
(매매 보합, 전세 상승)
임장 가보면 단지를 마주보았을 때
아쉬울 수 있습니다
하위 입지의 구라 입지 요소 중
무언가가 분명하게 떨어지거나
주변이 균질하지 못하거나
나홀로 단지이거나
사람들이 좋아하지 않는 요소를
품고 있을 수 있습니다.
(언덕, 기찻길, 큰 도로)
그렇기 때문에 가격이 빨리 달아나지 않고
기다려주는 것이지만
마음이 부대낄 수 있습니다.
모두가 아는 단지의 약점이 아니라
임장과 임장보고서를 통해
수요 끄는 분명한 장점이
무엇인지 알아야 합니다.
부산광역시의 두 단지입니다.
앞서 강조한 바와 같이
입지의 힘이 있는 광역시인지라
사람들이 살고 싶은 곳은 3급지 학군지
환경이 좋은 구축일 수 있습니다.
현재의 매매 가격흐름도
현저히 차이가 납니다.
하지만 하급지의 단지가
신축이고 그 안에서
선호도가 있기 때문에
전세가의 흐름은 현재 똑같은데요.
이 때 투자자는
후순위 신축이지만
사람들이 선호하는 요소가
무엇인지 분명히 안다면
가치 대비 저평가임을 확신하고
설레는 마음으로
기회를 잡을 수 있습니다.
우리가 임장을 가고 임보를 쓰는
주된 목적은 지역 내 투자
우선순위를 알고
나의 투자에 접목 시켜
가치있는 자산을 싸게 사서
시세차익을 보기 위함입니다.
현재 부산과 대구는
전세 물량은 줄어들고
전세가가 오르고 있지만
매매거래는 최선호 단지들이 아니고서야
원활하지 못합니다.
기회를 잡기 위해
➡️
광역시 구별 시장의 흐름을 이해하고
단지 선호도에 따른 단지별 흐름을 이해하고
결론적으로 그 중 나의 투자금으로 할 수 있는
최선의 단지를 투자로 결실 맺기를
진심으로 응원합니다.
1. 광역시 시장 구별 흐름을 파악한다.
2. 단지 가치를 파악하고 선호도에 따라
지난 시장 가격흐름, 현재 가격흐름을 안다.
(기회를 열어주는 단지를 파악한다.)
3. 기회를 열어주는 단지의 확실한 강점을 알고
투자금으로 할 수 있는 최선의 단지를
현재 시장에서 만들어본다.
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