[회오리감자] 2달동안 매물임장 24번, 매물코칭 3번 받고 1호기 투자했습니다(2)_매물코칭에서 배운 것

안녕하세요 단단한 투자자 회오리감자입니다.

(👇 1탄과 이어지는 글입니다)

[회오리감자] 2달동안 매물임장 24번, 매물코칭 3번 받고 1호기 투자했습니다.

2탄으로 돌아왔습니다.

왜 3번이나 매물코칭을 받게 되었는지

매코를 통해 얻은 게 무엇인지 가보겠습니다.

레쓰고✨

본격 들어가기 전에

먼저 전 매물코칭 신청이 이렇게 치열한 줄 몰랐어요...

투자 고려하고 계신 분이면

매일 오전 10시에 열리는 매물코칭 신청 무조건 연습하세요!

저녁 10시까지 양식 제출하시면 다음날 코칭 받을 수 있습니다.

오늘 매물임장 가는 날이다 그럼 그냥 고민하지 말고 신청하세요.

투자할 수 있는 좋은 물건 나올 수도 있구요.

매코 신청해놓고 보는 물건은 더 열심히 적극적으로 보게 됩니다.

1. 괜찮은 단지인데 그 투자금으로는 아쉬워요.

(with. 센스있게쓰자 튜터님✍️)

- A지역 ㄱ단지 애매한 5호선 역세권 24평

: 샷시포함 특올수리, 집주인 거주, 전세 맞춰야 함.

- B지역 ㄴ단지 9호선 초역세권 24평

: 부분수리, 세입자 25년 8월에 이사나감,

일단 낮은 전세금으로 투자 후 전세금 회수 가능함.

✍️ : 일단은 가격 자체로는 비싸지 않다고 봅니다.

감자님이 가져오신 단지는 4급지 단지를 상중하로 나눴을 때 중하단지라고 볼 수 있어요.

지역 내에서 단지 선호도가 크지 않다는 부분이 조금 걸려요.

비슷한 라인 중에서는 가격을 훨씬 더 깎아버리거나,

비슷한 레벨에서 30평대를 보거나,

아니면 조금 더 선호도가 좋은 단지의 20평대를 봤으면 좋겠습니다.

🥔: 그럼 결론적으로 튜터님 말씀은 가격을 O천만원 이상 깎아야 괜찮다는 것이겠네요.

✍️ : 네 맞아요. A지역의 경우 전세는 굉장히 보수적으로 봐야 합니다.

전세를 새로 맞추는 것은 아예 지양하시고 전세낀 물건이나 주전세 물건으로 보세요.

그리고 감자님의 경우 싱글투자자니까 다음 투자를 생각했을 때 현금흐름도 같이 생각하시면 좋아요.

수지, 평촌, 광명에서 보면 지역 내에서 꽤나 좋은 신축 단지를 할 수 있어요.

🥔: 네 알겠습니다. 튜터님.

그런데 저는 왜 같은 투자금으로 더 좋은 단지가 안 보일까요?

✍️ : 우리가 급매로 좋은 물건을 만나고 싶잖아요.

근데 그걸 우리가 만들 수는 없어요.

그러면 할 수 있는 게 빈도를 올려서 확률을 올리는 수밖에 없어요.

운이 좋으면 빨리 만나는 거고 운이 조금 떨어지면 뒤에 만날 수 있는거죠.

근데 어쨌든 계속해서 늘려 나가면 한 번쯤 이상은 만날 수 있다고 생각합니다.

💡 알게된 것

1) 공급이 많은 지역에서는 전세 리스크를 전세가가 낮아지겠지 정도로 생각하면 안 됨.

전세를 아예 못 맞춘다는 최악의 상황으로 전세 껴있거나 주전세 물건만 보는 게 안전함.

2) 더 좋은 선호도의 단지에서 깎일 수밖에 없는 물건을 찾아야 함.

그러기 위해서는 매물을 더더더 많이 봐야 함.

3) 싱글투자자로 현금흐름을 가져가려면 경기도 신축이 더 나을 수도 있음.

4) 매물코칭을 통해 확실하게 방향성을 정할 수 있음.

꼭 투자를 못하더라도 고수와 생각을 얼라인 하는 과정이 굉장히 의미 있음.

▶️ 결과

✔️ A지역 ㄱ단지 24평은 전세가 정말 안 맞춰질 수 있기 때문에 제외함

> 매코 넣었던 단지보다 선호도가 약간 떨어지는 옆단지의 84 주전세 가능한 물건 발견

>> 1년 뒤에 신축 입주 예정이고 전세금 all 현금 가능함, 다음 세입자 맞출 때 올수리 필요함

>>> 4천만원 네고 시도했으나 목표매수가보다 1200만원 비싸게 팔림😭 잘가...

🍟 사장님이 내가 원하는 가격을 집주인에게 말해주실 수 있게 설득하는 법을 배웠다!

✔️ B지역 ㄴ단지 24평은 매물코칭 후 세대수가 적어 환금성이 떨어짐을 확인함

> 결국 최선의 물건인 줄 알았지만 나도 아쉬운 물건이 됨

>> 그래도 협상 시도해 봄, 500만원도 안 깎임

>>> 지금도 물건 그대로... 안 팔림

🍟 협조 잘 되는 사장님을 고르기 위해 같은 물건이라도 2개 이상 부동산에 연락해야겠다!

+) Bonus!

가격을 깎는 건 실력이 아닌 노력의 영역이에요.

(with. 험블 튜터님💜)

첫 번째 매물코칭 후에

같은 가격이라면 84보다 땅의 가치가 좋은 59를 하는 것도 맞지만

현재 가격 자체가 가벼운 59는 많이 반등했고

무거운 84는 눌려있는 단지가 많다는 것을 확인하게 됐습니다.

그리고 실전반을 함께 했던 @험블튜터님💜께 조심스럽게 연락을 드렸어요.

1호기를 준비한다는 사실에 정말 기뻐하시면서 연락을 받아주셨고

투자의 원칙을 다시 한 번 명확하게 정리하면서

지역 내 선호도가 정말 정말 중요하다는 것을 깨달았습니다.

조급해져서 가격만 먼저 보게 되면 절대 안 된다는 것도 되새겼어요.

[꼭 배운대로 투자해야 한다!]

1) 지역 내 선호도를 확실히 아는가?

2) 가치 대비 싼 단지를 찾을 수 있는가?

3) 정말 가치가 있는가? (10년 동안 전세/매매 상승률 확인)

4) 가치 기준으로 단지 우선순위를 정할 수 있는가?

5) 투자금에 맞는 단지를 대상으로 매물을 털고

6) 매물 by 매물로 우선순위를 정해 투자한다!

(👇 요 칼럼 보시면 블튜님이 모든 것을 알려주셨어요)

https://cafe.naver.com/wecando7/11464052

그리고 후보 단지는 너무 많이 넓혀 놓으면 집중에 방해가 되기 때문에

좋은 단지부터 차근차근 털고 넘어가고

다음 단지 보면서 예전에 봤던 단지를 트래킹 하는 식으로

몰입하는 방법도 알려주셨습니다.

마지막으로.

🥔: 튜터님.. 5천만원까지 제가 네고할 수 있을까요?

자신이 정말 없고 저 실력도 없는 거 같아요...

시장 분위기도 안 좋은 것 같구요(찡찡..핑계...)

🙏: 못하면 어쩔 수 없죠.

감자님이 그만큼 돈을 못 버는 거예요.(헙)

네고할 자신이 없다. 실력이 안 되는 것 같다. 시장 분위기가 그런 것 같다.

이해를 못하겠습니다.

네고할 자신이 없다면 더 많은 물건을 보세요.

깎는 건 실력이 아니에요. 노력입니다.

안 깎이는 물건 붙잡고 늘어지다가 투자를 하지 말라는 말이 아니라

깎일 수밖에 없는 물건을 찾기 위해 계속 물건을 보는 겁니다.

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

블튜님의 말씀에 저 정말 정신 차렸습니다.

왜 바보 같이 한계를 두고 지레 겁 먹었을까.

다시 한 번 마음 다잡고 튜터님께 연락드렸습니다.

🥔: 네 말씀 감사합니다 튜터님!

한계를 두지 않고 배운대로 그대로 해보겠습니다.

다시 해보자.

2. O천만원 깎고 잔금 후 올수리 하세요.

(with. 자유를향하여 튜터님💘)

- C지역 ㄷ생활권 기본집 32평

: 입주 후 기본집 올수리 필요함. 집주인 거주.

집이 안 팔려서 신축 입주를 못하고 있음.

- C지역 ㄷ생활권 특올수리 24평

: 샷시제외 집주인용 올수리, 집주인 거주, 많은 융자금, 언덕 앞동

💘 : 단지선정 정말 잘하셨어요 감자님.

정말 싼 물건이고 좋은 물건입니다.

🥔: (너무 신나서 눈물 찔끔 날 뻔 함)

💘 : 30평대 물건은 수리를 다 해야하는 상황이잖아요.

그럼 잔금치고 전부 수리를 해야합니다.

주변에 신축 입주가 있었잖아요.

전세 빼려면 결국 신축과 경쟁을 지금도 앞으로도 계속 할 수밖에 없어요.

시간이 갈수록 기본집은 엄청 싸게 내놔야 겨우 나가거나, 안 나갈 수도 있어요.

지금 사장님과 얘기한 가격보다 3천만원 더 낮게 불러보고

2.5천만원 낮은 가격에서 만나볼 수 있게 해보세요.

지금 입주 끝내야 하는 날짜도 지났기 때문에 중도금 이자나 연체료도 내야 하니까요.

그리고 만약에 30평대가 안 된다고 하면 20평대도 검토해야 해요.

전세금은 보수적으로 더 낮게 생각해야 하구요.

수리가 잘 되어 있고 가장 로얄동이라고 하니까.

그렇게 고려하면 가격을 4천만원 낮게 부르고 -3천만원에서 가격 만나게 해봅시다.

💡 알게된 것

1) 가까운 곳에 신축이 있을 경우 가격이 차이 나더라도

앞으로 전세 경쟁을 같이 할 수 있다고 보수적으로 생각하고 수리해야 함.

2) 프리랜서라 대출이 별로 안 나오겠지 생각만 하고 있었는데

대출상담사와 상담해보니 2금융권으로 할 경우 생각보다 잔금이 많이 될 수 있었음!

구체적으로 자금 여력을 파악하는 것 매우매우 중요함.

3) 투자를 결국 하는 것 자체가 중요함.

목표매수가는 목표이고 어느 정도 깎이면 고! 하는 것도 좋은 선택.

▶️ 결과

✔️ C지역 ㄷ단지 32평은 매코 넣은 가격보다 비싼, 광고 가격에 매도됨.

(예를 들어 광고 9.3억, 사장님 협상 가능 가격 9억이라면, 9.3억 그대로 매도)

> 집주인을 컨트롤 할 수 있는 곳이 A부동산 딱 한 군데.

B부동산에서 물건을 봤기 때문에 협상 가격 전달도 안 되는 상황.

> B부동산에서 얘기하다가 A부동산이 어디인지 알게 되었음.

> 사장님께 사정사정 해서 A부동산에 직접 가서 얘기해보고 싶다고 함.

> B부동산 사장님 동행 하에 A부동산까지 가서도 협상이 안 됨.🤣

> 그 이후 평일 퇴근 후 A부동산으로 출근함ㅋㅋㅋ

먹을 것도 사들고 가고~~ 앉아서 수다도 떨고 해도~~ 결국 협상 못함.

🍟 매물코칭 전에 사장님이 제시한 가격에서 얼마나 네고가 더 될 지 확인해봤어야 한다(네고룸).

🍟 이미 내 타겟 물건이 됐으면 해볼 수 있는 건 다 해본다! 간절함으로!

✔️ C지역 ㄷ단지 24평은 목표매수가보다 1100만원 비싸게 매도됨.

> 매코 물건 다 날아갔어도

목표매수가가 명확하기 때문에 더 좋은 조건 물건 있으면 퇴근 후 매임

> 새로운 물건 나오면 전임

>> 무한반복

🍟 단지의 모든 물건을 보고 전임하면 부동산 사장님한테도 매일 전화가 오는구나.

3. 충분히 쌉니다. 안 깎여도 투자하세요.

(with. 제주바다 튜터님🌊)

- D지역 ㄹ단지 32평

: 주전세 가능 물건. 수리 불필요. 융자금 많음.

- D지역 ㅁ단지 32평

: 월세입자 퇴거예정. 수리 불필요.

월세보증금 중도금으로 주면 전세 길게 맞추는 것 가능.

🌊 : ㄹ단지 자체는 정말 좋은 단지예요.

옆 생활권(상급지)에서 전출입도 많은 편이라 거주민 수준도 높구요.

가격은 정말 싼 게 맞아요.

잘 안 깎이는 분위기여도 500만원 정도 얘기를 해보시고

협상이 잘 안 되더라도 어그러지지 않는 선에서 투자하세요.

5월에는 전세 정말 안 나갈 거예요.

가정의 달이라고 사람들 다 놀러가고 집을 안 봐요.

전세를 정말 보수적으로 보셔야 합니다.

주전세 가능한 물건을 우선으로 보시고

그 다음 대안이 되는 물건으로 넘어가시면 돼요.

주전세의 경우 융자금도 있잖아요.

같은 집에서 집주인에서 전세입자로 갈 경우 전세자금대출이 안 나올 수도 있어요.

감자님도 어느 정도 확인해보시고 집주인도 꼭 확인하시도록 해보세요.

ㅁ단지의 경우 지금 전세를 동시에 맞출 수 있는 물건이 없잖아요.

이럴 경우에 부동산 사장님께 솔직하게 투자금을 얘기해두세요.

"O.O억까지 갭으로 가능한 상황이고

잔금은 안 되기 때문에 전세입자를 동시에 맞추고 싶다."

전세금이 낮아지면 매매가를 확 낮추고

적정한 전세가로 손님을 데려오면 현재 매매가로도 가능한거죠.

그 대신 감자님 투자금에 딱 맞춰서 하셔야 합니다.

감자님. 이제 이 두 단지 안에서 꼭 투자하세요!

🥔: 네 튜터님. 꼭 매수하겠습니다!

💡 알게된 것

1) 충분히 싸고 좋은 단지면 네고가 안 돼도 투자할 수 있다.

2) 전세가 잘 안 빠지는 상황에서는 보수적으로 -1억이 될 수도 있다고 생각해야 함.

3) 돈을 싹싹 긁어서 투자할 것이냐 내 투자금에 맞춰서 할 것이냐는

단지에 따라 또 투자하는 사람에 따라 다를 수 있음.

그렇기 때문에 매코 받는 것이 중요함.

4) 가격이 크게 차이 나지 않는다면 우선순위는 전세를 안전하게 맞출 수 있는 물건.

▶️ 결과

✔️ D지역 ㄹ단지 32평은 주전세로 최종 계약 완료!

(예를 들어 광고 9억, 사장님 협상 가능 가격 8.8억이었는데 500만원도 안 깎였음)

> 3탄에서 뚜껑 열리는 매수 경험담으로 찾아뵙겠습니다.

🍟 사고자 하는 간절함과 팔고자 하는 부사님이 만나면 중개료가 깎인다?!

🍟 주전세 물건 매매전세 계약 동시에 하니까 편할 줄 알았지?

✔️ D지역 ㅁ단지 32평은 전세손님이 없어 동시 진행이 어려움.

🍟 언덕 있는 젤 뒷동이어도 어차피 가격은 단지 전체로 함께 가는 것이다.

🍟 일잘러 사장님은 전세 동시에 맞출 수 있게 손님 데려오실 수 있다.

오늘도 긴 글을 읽어주셔서 감사합니다🥔🍟🥔🍟

3탄에서는 1호기 매수하면서 겪은 일로 찾아뵙겠습니다.

[매도를 하겠다는데 계좌번호를 안 주는 집주인이 있다?]

ㅂㄷㅂㄷ

(👇 3탄으로 이어집니다.)

2달동안 매물임장 24번, 매물코칭 3번 받고 1호기 투자했습니다(3)_가계약 없이 주전세로 1호기 매수