나를 바꾸면 바뀐 세상이 나에게 온다
나를 바꾸고 있는 체인지온 입니다.
실전반 1주차 강의는 매 강의 때마다 중요한 부분을 하나하나 꼼꼼하게 집어주시는 제주바다님의 '수도권 실전 투자의 확실한 기준' 강의 였습니다.
총 6개의 챕터로 그동안 기초반을 수강하면서 뭔가 헷갈리고 고민 스러웠던 부분을 말끔하게 정리해주시는 강의였
습니다.
"수도권 아파트 가격이 만만했던 적은 단 한번도 없었습니다.
순 자산 30억의 목표를 세웠다면 수도권 투자를 반드시 해야 합니다.
중간값 6억대 시장에서 여전히 3억대 시장의 마인드를 가지고 있다면 당장 버리세요.
여러분이 변하셔야 합니다."
너무나 명확한 제주바다님의 말씀에 강의 시작부터 정통으로 뼈를 얻어맞는 기분이었습니다. ㅋㅋ
[강의 내용]
- 수도권 시장 특징
- 2008년부터 수도권 시장 시세 그래프를 보면 단 한 해도 같은 시장, 같은 상황인 적은 없었다.
- 반드시 개별지역, 개별단지를 통해서 투자처를 찾아야 한다.
- 전세가율 **%이상인 수도권을 매수했다면 이후 매매가의 상승하락은 신경을 꺼라.
- 2023년 12월 지금 시장 상황 파악하기 - 전세셋팅에 주의 해라.
- 수도권 시장에서 전세가가 매매가에 미치는 영향이 무엇인지 파악해라.
- 수도권에서 투자 우선순위를 제대로 알기 위해서 필요한 기준-ㄱㅈ,ㅅㅎㄱ,ㅇㅁㅈㄱ ㅈㄱㅅ,ㅇㅅ
- 급지를 나누는 기준 - ㅊㄱㄱ,ㅍㄱㄱ,ㅇㅁㅈㄱ ㅈㄱㅅ
- 같은 투자금이라면 매매가격에 휘둘리지 말고 더 좋은 ㄱㅈ를 선택해라.
- 급지를 뛰어넘는 선호 생활권 파악하기 - ㅅㅊ ㅌㅈ,ㄱㅌㅎㅈ,ㅇㅈㄹ
- 신축,준신축,구축,재건축 각각의 특징 파악하기
- 같은 생활권에 대단지 신축이 있다면, ㅇㅅㄱ 보다 ㅇㅅ을 택해라. 전세가율에 유리하다
- 수도권 시장 현재 가격&투자
- 수도권 시장 현재 가격과 투자금 하락률 정리
- 수도권 투자 접근
- 전세가율 60%이상일 때 투자해야 하는 지역
- 전세가율 80%이상일 때 투자해야 하는 지역
- 2013년 수도권 저점시기였을 때 왜 투자하지 못했을까
- 매수 후 2~3년이면 투자금 회수가 가능하다. 투자금 회수 후 재투자 해라 - 겨울 시장에서 *채(*급지 이상), 봄 시장에서 1년에 *채~*채(*~*급지)
- 수도권 시장 사이클은 15년이다.
- 수도권 권역별 지역 이해 및 투자 전략
- 수도권 핵심 과제 1 - ***
- 수도권 핵심 과제 2 - 간선도로, 철도 입체화
- 수도권 권역 이해 - 동남,남,서,동북
- 동남부권역, 주요 일자리 지역은 지속해서 일자리 육성 - 좋은 곳이 계속 더 좋아질 예쩡
- 남부권역은 택지 개발 예정
- 수도권의 10년 핵심 과제는 ***등 광역** 건설 - 업무지구에서 멀어질 수록 호재가 중요
- 수도권 동남권역
- 연식이 오래된 택지가 많은 동남권역에서 강남 접근성, 학군지 수요가 확실한 곳에서는 ㅇㅅ이 아닌 ㅇㅈ를 반드시 선택해야 한다.
- 수도권 남부권역
- 대규모 ㄷㅈㄱㅂ이 예정된 곳이기 때문에 투자 후 반드시 ㄱㄱ을 지속 체크 해야 한다.
- *급지 투자시 ㅂㅇㅅㄱ 구축 84보다 ㅇㅅㄱ 신축 59를 우선순위로 봐라.
- 수도권 서부권역
- 개별 업무지구의 일자리 규모나 소득수준이 낮지만 총량이 크기 때문에 ㅅㅇ가 많은 지역이다.
- 같은 권역 내 더 낮은 급지라도 해당 생활권이 입지가 더 좋고 선호하는 ㅅㅎㄱ이라면 우선 순위로 투자해야 한다.
- 수도권 동북권역
- ㅇㅈㄹ가 없는 지역이기 때문에 반드시 ㄱㅌ을 가장 우위에 두고 투자해야 한다.
- ㅊㄷㄱㅅ을 통하여 정주여건 개선이 필요한 곳이라 교통이 개선 될 곳을 투자하는 것도 필요하지만 이미 ㄱㅌ이 좋은 2급지 부터 투자가 필요하다.
- 수도권 투자 실행 계획
- 현재는 ㅅㅊ과 ㄱㅊ의 투자금이 같거나 ㅅㅊ이 덜 드는 시장이다.
- 장기 입주물량 대응을 체크하라.
- 가장 좋은 매도 원칙은 ㅈㅅㄱ ㅎㅅ
[적용할점]
- 4년 안에 큰 것 1채 투자 후, 봄 시장에서 1~2년간 4채를 매수해도 된다. 조급해 하지 말자.
- 10년 이상 장기 투자가 가능한 단지를 매수하자.
- 각 권역별 핵심 입지요소를 반드시 기억하자.
- 전세 수요가 풍부한 곳, 환금성이 좋은 단지를 투자하자.
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