주우이님 강의 잘 들었습니다!!!
시장을 바라보는 지표는 3가지를 가지고 본다 .
1.거래량
지금 시장은 과거 어느 시장과 비슷할까??
서울아파트 거래량은 5천건이상이면 평균이상임
빠르면 2009년의시장과 늦으면 2015년의 시장의 모습일것으로 추청한다.
개래량이 일시적으로 늘어나는 것은 가격 반등이 상대적으로 낮음
2023년 상승장ㅡ강남3구와 양천구(새아파트가될곳) 반등 시작
2024년 상승 ㅡ강남3구 전고점 회복,마용성 움직임
2025년1월ㅡ강남2구 전고점 돌파.마용성 전고점 회복,3급지 반등시작
다음 상승장에서는 점점 아래급지로 상승이 이어져간다.
kb시계열 ㅡkb부동산 주간 시계열로 파악한다.
0.2이상이면 의미있는 거래양임
아실로 각 지역의 대표단지로 거래량을 파악해 기회인지 파악할수있음
예)리센츠 그래프로 거래량을 보고 파악하지
2,매물량 +네이버 부동산 실제 가격
전세,매매 매물량 파악
예)본격적인 하락의 시작 ㅡ매물량 증가,전세 매물 감소
상급지 및 급매 거래량 증가 ㅡ전세 매물 감소,매매 매물 감소
3.공급
공급과 매매의 상관관계
ㅡ공급이 없어도 하락장이 지속이 되면 매매 가격은 반등을 하지 않는다.
시장의 매수 심리와 영향이 있어서 알수는 없다.
공급과 전세의 상관관계는
공급이 없으면 전세가는 상승한다.
지금 현재의 상황은 거래량 급증후 토허제 지정으로 다시 거래량 감소추세
이상황이 지속이 되면 매수자우위 시장으로 변할수도 있음
매물량 잠시 주춤,전세 물량은 계속 감소중
공급 수도권 역대급으로 수요대비 공급이 부족한 상황임
수도권 아파트 투자의 특징
1.매매는 강남에서 외곽으로
2.전세가율은 외곽지역부터 높아진다.
3.신축의 전세가가 먼저 오름
4.구축아파트도 수요가 있는 곳은 전세가 상승을 기대 할수 있음
5.구축아파트 투자는 그지역에 지난 상승장에 구축아파트 흐름을 보고 파악
예)90년대 아파트는 80년대 아파트
00년대아파트는 90년대 아파트
bm.
1.거래량.매물수+가격.공급 파악해서 시장의 흐름 파악하기
2.시세트레킹은 한달에 한번
시장이 급변하면 2주에 한번
대표단지 ㅡㅡㅡ>전수 조사
주우이님 늘 좋은 강의 넘 감사합니다!!!
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