[내집 마련 중급반 17기 49조 아처] 실거주? 실소유? 여기서 딱 정해 드립니다.

안녕하세요?

방향성 제대로 잡고 적중률 높은 투자를 꿈꾸는 아처입니다.

지난달 내집마련 기초반에 이어 이번달 내집마련 중급반에서는 각자 생애 주기와 종잣돈, 소득과 지출 규모에 따른 예산 셈법을 통해 과연 나는 실거주가 유리한지 실소유가 유리한지에 대해 답정너해 주셨습니다. 강의 서두와 말미에 임팩트 있는 펀치로 가격당해서 한참 멍하니 있다가 정신 차렸습니다. 서두의 한 방은 성공한 사람들의 기세였고 말미의 한 방은 경험자들의 입체적인 관점이란 어떤 것인가에 대한 설명이었습니다. 파죽지세로 나아가야 할 타이밍이고 제 상황도 그와 맞아서 제정신 차리는 시간이었고 중간 중간 강의 내용들 또한 배웠지만 놓쳤던 부분이라 챙겨야겠다는 생각과 함께 하나의 시선에 매몰되지 않기 위해 뭘 경계하고 더 챙겨야 할지 생각해 보는 시간이었습니다. 건조하고 힘 빼고 세게 두 방, 여러 차례 크고 작은 펀치를 날리셨어요. ㅎㅎ 잔뜩 쳐맞고 방향성 조준하고 속도 높여야 할 일에 집중해야겠다는 생각을 많이 했던 1강이었습니다.

레버리지 다루기(내 대출 한도와 예산?)

너나위님의 이번 강의는 유난히 자본주의의 속성에 익숙해지라는 주문으로 들렸습니다. 대출을 너무 무서워 해서 내 능력에 못 미치는 대출을 일으키거나 영끌로 겁없이 덤비면 자본주의 시스템에서 대출, 인플레이션, 시간을 제대로 레버리지 못하는 플레이를 하게 되고 결국 하수가 될 수밖에 없다는 걸 깨달았습니다. 상환 방식과 금리를 활용하는 다양한 전략으로 시장에서 괜찮은 승률의 플레이어로 꾸준히 활동해야겠다는 생각이 들었습니다. 

내집마련 중급반인만큼 우선 내가 끌어 쓸 수 있는 다양한 대출 유형에 대해 소개해 주셨는데요. 

대출 종류와 상환 방식에 따른 구분, 금리에 대해 먼저 구분지은 후 대출 용어 삼총사(LTV DTI DSR)에 대해 설명해 주셨습니다. 실은 너무 어려워서 다시 들어야 하는 부분이었는데요. 내 상황에 유리한 방식으로 대출 전략을 세워야 한다는 걸 알게 됐습니다. 아파트 비교해서 우선순위 정하듯 대출도 내게 더 유리한 방법으로 우선 순위를 정해야 한다는 게 포인트였습니다. 대출 받으려면 보통 주거래 은행 대출 상담 창구를 떠올렸는데 강의에서 다뤄 주신 기본만 알고 있어도 내게 유리한 선택을 할 수 있습니다. 

그 다음엔 내가 살 수 있는 집값을 알아보기 위해 내 대출 한도를 체크해야 합니다. 한도 체크에 앞서 내 종잣돈을 정확히 파악해야 하는데 내 연봉과 세금을 십만원 단위까지 파악해야 함을 알게 됐습니다. 집을 사려고 하면서 내가 관심 있는 단지의 가격만 봤는데 실상 매수 후 상환이든 거주비든 내 소득과 지출 규모를 정확히 알아야 대출액도 정해지는 것이었습니다. 대출에 앞서 내 종잣돈과 소득 및 지출 규모 확인의 중요성을 알게 됐습니다. 이 모든 것이 입체적으로 내집마련하는 접근이었습니다.

내게 맞는 집 후보 리스트업!!

그렇다면 내 대출 한도와 예산에 맞는 집을 어떻게 찾아야 하나요?

너나위님의 투자 경험을 통한 백테스트 결과 가장 중요한 기준을 알려 주셨는데 앞으로 수축 사회에도 대비할 수 있는 기준이라고 하셨습니다. 집 후보 리스트업하려면 평당 매매가를 구하고 평형별 가격을 구한 뒤 살 수 있는 곳들을 추려야 합니다. 부동산 앱을 활용해 찾는 법을 시뮬레이션해 주셔서 도움이 됐습니다. 강의를 통해서 수강생들이 내집마련할 수 있게 정말 세세히 쪼개서 알려 주셨습니다. 기초반에서 알려 주신 방법에서 필터링까지 걸어 좀더 촘촘히 하는 것이었습니다. 어차피 내집마련 한 개만 하면 되는 것이니까 넓게 보고 서서히 좁혀 가는 과정을 실제로 보여 주시니 아하 이렇게 찾는구나 했습니다. 다만, 그 과정에서 어떤 단지가 더 가치 있는 곳인지에 대한 공부와 연구는 더 필요하겠다는 생각이 들었습니다. 멘토님들은 과연 단지의 가치를 어떤 식으로 분석하고 생각하시는지 그 사고 과정이 너무 궁금한데요. 이번 시연에서 흘리는 말씀으로 언급하셨던 단지는 저기를?이라는 생각을 하게 했던 곳이라 좀 의아하긴 했습니다. 두 번을 가보니 확실하게 살기 싫었던 곳이라는 확신에 찬 결론을 내린 곳이었는데 이번 후보 단지에 넣어 볼까?라는 생각도 하게 됐습니다. 리스트업할 땐 일단 많이 모으고 모은 후에 체질을 거친 뒤 최종 후보를 남겨야겠습니다.

미혼 싱글부터 4인 가구에 이르기까지 모든 유형과 각자의 종잣돈과 직장에 맞는 내집 찾기 과정도 그대로 시연해 주셨습니다. 이 때도 들이미는 첫 번째 원칙은 언급했던 기준과 동일합니다. 그 기준을 제 1 원칙으로 삼고 고르고 또 고르겠습니다. 대원칙 또한 하나의 기준이 아닌 그 이상의 잣대로 비교 평가하는 것이었습니다. 투자는 끊임없이 비교의 물레질을 하는 과정인 것 같습니다. 

내 예산에 맞는 단지들을 리스트업하되 더 가치 있는 것을 고르기 위한 비교 평가가 병행되어야 하며 그 과정에서 가격이 싼지 비싼지 제대로 판단할 수 있어야겠습니다. 흔히들 좋다고 하는 지역의 단지가 과연 다른 단지에 비해 싼지 비싼지, 가치가 더 있는지 없는지가 중요한 판단 기준인 것 같습니다. 그래서 아파트 분석 보고서가 필요하다고 강의 말미에서 추후 과제 예고까지 해 주셨습니다. 뭔가 단단한 각오를 해야 하겠습니다. 

실거주? vs 실소유?

대출 일으켜서 실거주가 유리한 상황과 거주 보유를 분리한 실소유가 유리한 상황을 설명해 주셨는데 두 가지 모두 계산해 보고 더 좋은 집을 산다는 대원칙을 적용해서 실거주 또는 실소유 포지션을 정합니다. 이와 관련한 구체적 방법은 2주차와 3주차 강의에서 자세히 다뤄 주실 거라고 예고하면 마무리하셨는데요. 

이번 강의 말미에 수강생들에게 경험이 많다는 건 어떤 상황이나 문제를 입체적으로 볼 수 있다는 뜻이며 이는 올바른 판단으로 이어져 좋은 선택을 할 수 있다는 메시지를 전해 주셨습니다. 이 메시지를 받고 지금 고전하고 있는 매물 코칭 성공해서 경험 많은 거인의 코칭을 받아야겠다는 생각이 들었고 나는 아파트를 어떻게 분석하고 있는지, 다양한 관점으로 바라보는지 스스로를 돌아보는 계기가 되었습니다. 아파트의 가치를 보는 다양한 관점과 안목을 키워야겠습니다. 

깨: 내 대출 한도와 예산에 맞는 후보 단지 리스트업할 때 적용해야 할 두 가지 기준!! 

적: 이 기준 적용해서 과제하면서 더 넓게 보고 촘촘하게 좋은 단지 우선 순위로 리스트업하자. 단편적인 관점 적용할 게 아니라 다양한 관점에서 중요 입지 기준 우선 순위로 가치 판단하자.