전세 재계약 후 매도 계획 있습니다. 조언 부탁드립니다~~
- 부동산Q&A
- 25.05.11
안녕하세요. ^^ 늘 도움 많이 받고 있는 월부에서 공부한지 4년차된 투자자입니다.
자산 재배치 및 앞으로의 투자 뱡향성을 상담 받고자 이번에 투자코칭을 받았고,
작년에 투자한 물건을 빠른 시일 내에 매도하고 갈아타기 할 계획을 세웠습니다.
그 물건은 24년 3월에 투자했고 24년 5월부터 26년 5월까지 전세 임차인 거주중이십니다.
24년에 매수했기 때문에 2년 보유기간을 채우고 내년쯤 매도할 계획을 세웠는데요,
최근에 세입자분께 연락이 와서 급한 사정으로 올해 8월쯤 이사계획이 있다고 죄송하지만 새로운 세입자를 구해달라는 연락을 받았습니다.
그래서 새로운 세입자를 구해야 하는 상황인데요,
이렇게 되면 저희가 원래 계획했던, 내년에 전세만기가 끝나면 바로 매도하려는 계획이 틀어지게 되어 조언을 구합니다!
- 새로운 세입자를 구하고 (대략 전세계약 기간은 25년 8월~27년 8월) 27년 이후에 매도한다.
- 이럴 경우, 27년도에 갱신권을 쓰신다하여 +2년이 더 추가되면 최대한 빨리 매도하려는 저희 계획이 틀어지게 됩니다.
2. 새로운 세입자분께 양해를 구하고 내년에 매도한다.
- 이럴 경우, 26년 기준으로 세입자 전세기간이 1년 더 남았기 때문에 매도할 때 실거주자 제외한 투자자만 받아야 될 것 같아 수요층이 좁아져 매도가 어렵지 않을까 걱정입니다.
그리고 전세기간 중 매도를 하는 과정에서 세입자분께 집 보여달라는 부탁을 해야 하는데 원활하게 될지도 고민입니다.
사정을 말씀드리고 선물도 드리면서 부탁을 하면 괜찮을까요?
(만약 집 보여주기가 원활히 되지 않는다면 세입자분께 이사비용, 매도시 사례금?도 드릴 생각도 하고 있습니다)
3. 새로운 세입자와 아예 1년만 전세계약을 하고(25년 8월~26년 8월) 내년에 전세기간이 끝나면 매도한다.
4. 아예 지금 현 세입자 이사 나가는 날짜에 맞춰 매도한다.
- 이럴 경우, 보유한지 1년밖에 되지 않았기 때문에 계산해보니 양도세가 2000만원 넘게 나오더라구요.
그래서 웬만하면 2년 보유기간은 다 채우는게 좋을 것 같은데 어떻게 생각하시나요?
제가 생각한 계획은 이렇게 네 가지인데 이 중 어떤 방법이 최대한 빠른 기간 내에 원활하게 매도하는데 좋은 방법일까요? 세입자 거주 중에 매도하신 경험 있으시다면 어떤 것도 좋으니 말씀 부탁드립니다.
(혹시 이 방법 외에 다른 갈아타기 방법이 있다면 그것도 조언 부탁드리겠습니다~!)
임장하면서 가격대별 투자금별 앞마당 단지 시세트래킹을 계속 하고 있어서 갈아타기할 단지를 고르는데는 무리가 없을 것 같습니다.
갈아타기를 위해 고군분투하고 있는 초보 투자자에게 조언 부탁드립니다 ㅠㅠ
모든 월부분들의 경제적 자유를 응원합니다! 감사합니다!!
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댓글
안녕하세요 프리링님 :) 오랜 시간 함께 공부하고 계시군요, 정말 고생 많으십니다- 기존 투자물건을 매도하고 다른, 더 좋은 자산으로 갈아타기를 준비중이신 것 같아요 보통 매도의 전제조건처럼 생각하시는 것이 2년 보유인데, 사실 꼭 2년을 보유해야만 하는 것은 아닌 듯 합니다. 2년을 보유하는 이유는 양도 시 양도차액에 대한 세금, 즉 양도세를 줄이기 위해서인데요, 이 물건을 매도하고나서 매수하고자 하는 다음 투자물건에서 기대할 수 있는 수익이 그 양도세 절감액보다 크다면 2년을 보유하지 못했더라도 갈아타는 것이 더 나은 선택인 경우도 있습니다 물론 이는 양 쪽의 경우에 대한 비용과 편익을 각각 비교해보시고 선택하시게 될 것 같습니다 (달리 말씀드리면, 다음 매수할 물건이 뚜렷하지 않은 경우에는 섣부른 매도를 추천드리지는 않을 듯 합니다) 말씀해주신 1~4번 모두 매도를 위한 방법이 될 수 있을 것 같아요- 1번이나 2번처럼 신규세입자를 받고 세 낀 상태에서 매도를 하는 것도 방법인데, 1번과 2번의 차이점은 매도 시점인 듯 합니다- 말씀해주신 것처럼 세 낀 상태로 매도할 경우, 만기가 너무 많이 남아있거나 전세 보증금이 시세대비 낮다면 매도가 쉽지 않기도 하더라구요 (저의 경험입니다^^;) 이는 지역이나 상황에 따라 다를 것 같은데, 세 낀 채로도 매수가 잘 되는 분위기라면 괜찮을 것 같고, 실거주자 위주로 매수가 진행되는 곳이라면 좀 더 실거주도 타겟할 수 있는 조건을 만들어볼 것 같아요 3번처럼 아예 단기 세입자를 구한다면 큰 문제는 되지 않으실 것 같은데, 다만 이 경우 만기 시점에 매도를 검토하고 있음을 세입자에게 미리 말씀드리는 것이 좋지 않을까? 하는 생각이 듭니다 (미리 협조 요청) 4번처럼 2년보유 하지 못하고 매도하시는 경우라면 앞서 말씀드린 것처럼 다음 투자 물건이 무엇이냐에 따라 결정하시는 방법을 말씀드려보고 싶어요 모쪼록 원하시는 매도 꼬옥 이뤄내셔서 더 좋은 물건을 잡으셨으면 좋겠습니다~ 프리링님의 꾸준한 투자 여정을 같이 응원드립니다 :) 또 궁금하신 것은 언제든 재테크 Q&A 게시판에 들러주세요 -!
