[[2리 5너라 단지야 42 쌓이는 자산아_나도언젠가] 서투기 2주차 강의 후기 - 양파링님이 될 수 없다면 아바타가 되어서 비교평가하기!

강의를 들으면서 여러 번 생각하게 되었습니다.

‘내가 양파링님 속으로 들어갈 수 있다면 얼마나 좋을까?’

양파링님의 눈으로 부동산 시장, 특히 서울과 수도권 아파트를 바라볼 수 있다면 …

‘간절히 원하면 이루어진다’는 말처럼, 

이번 강의를 통해 마치 그 바람이 조금은 이뤄진 느낌이었습니다.

양파링님께서 서울과 수도권 지역을 투자하실 때

어떤 프로세스로 분석하고, 어떤 과정으로 비교평가하는지 그 방법들을 따라가며

자세히 배울 수 있었습니다. 

비록 10년 경력의 양파링님 자체가 될 수는 없겠지만,

마치 영화 아바타처럼, 양파링님의 ‘아바타’가 된 듯한 마음으로

이번에 배운 내용들을 직접 실행해보려고 노력해보고 싶다는 생각을 해봅니다. 

프로세스1) 언젠가 아바타, 지역의 위상을 제대로 파악하자!

투자 지역을 고민할 때, (작게 표현하자면) 임장지역/조모임 지역을 선정할 때

지역을 알고 선택하기보다는 찍기 수준으로 결정했던 나에게

이번 강의 시작에 알려주신 지역의 위상을 분석하는 방법은 매우 필요했던 부분이었다. 

양파링님이 알려주신 프로세스를 따라 지역에 대한 위상을 체크해보면 

내가 살 수 있는 물건의 수준을 낮추지 않고 동일한 위상으로 최선의 투자가 가능하다는 것을 이해하게 되었고

다음 임장(투자)지역을 정할 때 느낌이 아니라 기준에 따라 정할 수 있을 것 같다. 

더하여 경험이 적은 초보자는 가격을 비교하는 기준점을 잡는 것이 어려웠는데, 

기준에 따라 그룹화해서 레이어를 쌓아 붙여보면서 가격감을 잡아보는 방법을 배웠다.  

프로세스2) 언젠가 아바타, 입지분석을 정확히 할 수 있는 자신만의 프로세스를 가지자!

양파링님 분석부분에서 BM할 부분 체크 (이번 임보 작성 과제에서 내가 놓치고 있던 부분들)

(1) 인구분석 - 각 동마다 인구수와 세대당 인구수를 지도에 표시 (표보다 직관적으로 한 눈에 파악 가능)

(2) 교통분석 - 새롭게 들어올 역을 지도에 표시하니 향후에 수혜 받을 수 있는 단지가 명확히 확인됨

- 구 내 모든 역을 강남권, 도심권, 여의도권까지의 시간과 환승역을 정리하니 중심역이 한 눈에 보임 

(하나의 표로 정리 good)

(3) 학군 분석- 상위권 학교만 체크할 것이 아니라, 

각 동의 학교 성취도(진학률)를 전체적으로 체크해서 지도에 표시하니 파악이 쉬움 

(선호학교와 각 동의 선호 단지와 연결도 조금 더 쉬움) 

- 성취도와 더불어 진학률(과고,외고,자사고)도 알아볼 필요가 있음 

- 초등학교의 저학년, 고학년 비율 비교로 중학교 배정에 중요한 학교인지 아닌지가 명확히 보임

- 학원가와 각 생활권별 교통도 체크해볼 필요가 있다고 생각해보게 됨

(특히, 인접 지역에 유명한 학원가가 있는 경우)

(4) 환경 - 구축이 많은 지역에서는 새롭게 형성되는 재개발, 재건축, 택지개발을 체크해봐야겠다 생각하게 됨. 

(지도에 표시해서 연결) 이를 통해 대규모 신축이 생길 경우, 상권이 좋아지거나, 

어깨 맞추기 할 가능성에 대한 부분 체크가 가능함

(5) 공급 - (세부적인 것이지만) 부동산 지인에서 지역을 선택해서 주변 지역을 합해서

 한꺼번에 공급을 살펴볼 수 있는 것을 알게 됨. 

- 공급을 수치로 파악하는 것을 넘어서서, 구체적인 지역을 지도에 표시해서 알아 둘 필요성을 배우게 됨.

프로세스3) 언젠가 아바타, 생활권 별로 구별되는 특징과 가격 결정요소에 따른 단지별 변화를 체크해보자! 

생활권 분석은 정말 배운 것이 많은 부분이었다. 

이전에는 생활권을 구분하는 것이 중요하다는 강박이 있었는데, 

이번 강의를 통해 다시금 생활권별 구분도 중요하지만 그 생활권별로 중요시 되는 결정요인이 무엇인지 생각해보고 

투자로 연결하는 것(생활권별 순위, 생활권별로 들어가서 단지별 영향력)이 더 중요하다는 것을 새기게 되었다. 

★(1) 평당 매매가로 동별(혹은 생활권별) 우선 순위 우선 파악

★★(2) 각 생활권별 가격 결정요소를 파악한 후, 단지별 가격으로 그에 대한 영향력 파악하기 

(콤파스로 찍고 멀어질수록의 변화체크)

★★★(3) 각 생활권별로 정리한 후에 대표되는 특징과 투자적용에서 주의할 점, 기억해야할 부분, 특이점 꼭 뽑아두기

프로세스4) 언젠가 아바타, 비교평가를 위해 입지가치, 상품가치, 선호도를 분석하자!

각 지역별 분석이 끝난 후에, 단지별 비교평가를 붙이는 것이 생각보다 어려웠다.

가격은 절대적인 수치가 있어서 가능하지만, 다른 요소들은 쉽지 않았는데

이번에 양파링이 구체적으로 비교평가 하는 부분을 함께 생각해보며 방법/프로세스를 배워 나갈 수 있었다. 

(1) 입지가치 - 강남, 한강, 강남, 여의도, 도심 접근성을 체크한 후에 비슷하다면 랜드마크크의 전고점 체크

(입지의 위상체크 가능)

(2) 상품가치 - 상품성은 시간이 지나가면 '땅의 가치'가 결국은 중요해짐, 

- 강남과 멀어진다면 다른 요인이 그 부분을 보완할 수 있어야 함.

입지가 떨어질수록 상품가치가 중요해짐(상권 등)

(3) 선호도 - 해당생활권의 사람들이 선호하는 입지 가치가 모여 있는 곳을 사람들은 좋아함 (전고점과 연결, 평촌학원가에서의 거리, 역에서 멀어질수록 언덕 심해지는 것 등등)

프로세스4) 언젠가 아바타, 비교평가를 위해 가격을 정확히 비교할 수 있어야 해!

- 지금 시장에서는 하락률 의미 없음. 전고점을 넘지 않은 것 중에 가장 좋은 것 투자하기

- 네이버 가격대로 믿으면 안된다. 현장에서의 가격을 꼭 체크해봐야 함. 

- 종잣돈은 매-전 가격이 아니라 취득세, 법무비용, 중개수수료, 인테리어 비용 등임

- “항상 이 투자금으로 살 수 있는 최선의 물건인가?”를 자문해보고 체크해봐야 한다. 

네이버에서 전-매 가격으로 러프하게라도 체크해볼 것. 

프로세스5) 언젠가 아바타, 비교평가하고 투자할 때는 ‘서울구축vs경기신축’ ,’경기구축’,

 ’수도권vs지방’처럼 퉁~ 뭉쳐서 고민하면 안돼! 

- 계속 투자를 하고 싶다면 전세가가 오르는 것이 중요하고 연식이 좋은 것을 사야 함. 

- 적절한 가격이 오르면 팔고, 땅의 가치가 높은 곳으로 이동해야 함.

- 모든 단지는 절대 동시에 오르지 않는다. (선호도별로 차이가 있음)

지역 안에서 단지위상을 알고 그에 따른 가격감을 잡는 것을 중요!

- 후보군을 넓혀라. 물건 수준을 낮추지 말고, 다른 지역에는 더 좋은 것이 없나? 계속해서 찾기 

- 지방은 투자하기 어렵지만 싸이클이 짧은 장점이 있음. 

- 수도권 외곽도 단지별로 상승 기다리는 시기가 다름!! 

강의가 끝난 후, 잠자리에 누웠는데 문득 깨달았습니다.

성북구에 대해 아무것도 몰랐던 제가 이제는 성북구의 지도를 머릿속에 그릴 수 있게 되었고,

생활권을 어떻게 나눌 수 있는지, 각 생활권별로 중요한 결정 요인과 특이점은 무엇인지까지

구조화된 형태로 정리할 수 있게 되었습니다.

이렇게 배운 방법을 다른 지역에도 적용해본다면,

임장과 임보(임장 보고서 작성)를 마친 후 그 지역 역시 명확하게 정리할 수 있지 않을까 기대가 됩니다.

부동산 공부를 결심하고 월부 과정에 합류하면서,

늘 잘하는 사람, 경험이 많은 사람이 어떻게 임장하고 임보를 쓰고 분석하는지, 비교평가를 어떻게 하는지를

옆에서 직접 보며 따라하고 싶다는 갈증이 있었는데,

이번 강의를 통해 그 갈증을 어느 정도 해소할 수 있었던 것 같습니다.

저도 ‘전력투구’해서, 10년 전의 양파링님처럼 좋은 기회를 잡기 위해

오늘 배운 내용들을 하나씩 실행해가며 계속해서 노력하겠습니다. 감사합니다.

“단지 3개에 대한 비교평가가 수월하게 될 수 있는 그 날까지"

“지금 내가 가진 투자금으로 최선의 물건일까?”를 계속해서 고민하며 

양파링님의 아바타는 계속해서 쭈~~~욱~