임장을 잘하는 의미를 배운다는 것 (feat, 디테일한 임장법) [쩡봉위]

"임장가서 뭘 봐야하는지 모르겠어요....."

"임장을 잘한다는 의미를 모르겠어요!"

"분임,단임,매임 다 해야하나요? "

"현장과 연결되는 임장보고서는요?"

임장에 대해서

여전히 궁금해하는 부분들이

많아서 얘기 해볼까 합니다.

안녕하세요 쩡봉위입니다.

임장다니기 좋은 날씨입니다.

다들 임장은 잘 다니고 계신가요?

임장을 다니다보면 과연 임장을

잘 하고 보고있는지, 궁금해질

때가 있습니다.

임장을 잘한다는게 추상적이기 때문에

더 그런 부분이 있는 것 같습니다.

저 또한 임장을 다니면서 열심히 다녔는데

기억이 나지 않는 경험들이 많았습니다.

주변에 임장을 잘하는 분들에게

질문해보고 어떻게 생각으로 이어지는지

너무 궁금했었는데요.

어떻게하면 임장을 통해 지역을 온전히 흡수하고

나만의 생각으로 결론으로

이어질 수있는지 얘기해보려합니다.

임장과 임장보고서가 결코

따로되는 부분이아니고

연결시킬 수있는 요소임을

생각해볼 필요가 있겠습니다.

1. 사람에 집중해보는 임장(분위기 임장)

임장을 다니면서

환경(백화점/마트)이 무엇이 있는지

지하철/버스는 어떻게 타는지 등에

집중했었는데요.

여기에 더해 동료들과 대화하는

재미에 빠져서 임장을 했었던 것 같습니다.

임장을 하고나서 기억이 안났던

부분들이 있었는데요.

이 부분은 바로 사람이었습니다.

결국 우리가 임장을 다니는 이유는

해당 생활권에 사람이 거주하기나 오가기

편리한지를 보기 위함인데요.

해당 부분을 간과하니 여기에 어떤사람이

돌아다녔지에 대해서

놓쳤던 부분입니다.

예시로 노원구를 가져와보겠습니다.

상계1동을 임장하다보면

나이가 있으신 분들이 많습니다.

아무래도 노원구 자체가 80년도에 지어진

단지들이 많아서

그런 부분들이 있는데요.

(심지어 주말에 등산하시는 분들도...)

해당 부분을 현장에서 확인 후

임장보고서에서 한번더 데이터와

연결시켜보는 것입니다.

임장시 여기에 거주하는 사람에

집중을 하고 임장보고서를 작성할 때

한번더 고민해보고 녹여보면서

현장에서 생각하고

고민해본 부분들을 검증해보는 단계

까지 이어지는 것입니다.

현장을 담은 임장보고서를

연결시키기 위해서는

결국 현장에서 집중하고 고민하는

부분을 생각으로 잘 정리하는게

필요하다는 부분입니다.

현장을 다닐 때 환경/교통 등 정량적인

요소도 살피는 것은 매우 중요하지만

여기에 디테일을 더하는 것은

집중력있게 사람을 살피고

나만의 생각과 고민을 현장과

연결시켜보아야 합니다.

2. 거주민의 관점에서 생각하기(단지임장)

많은 단지를 살펴보는데

구축이라 거주선호도가

떨어지는 것 아닌가요?

임장을 하고 단지를

비교하다보면 연식이 된 단지는

구축이기에 선호도가 떨어져

라는 결론으로 연결짓는 경우가

있는데요.

중요한부분은 단지임장시

단지의 관리상태를 보고

생각을 정리하는 것도 필요합니다.

예시를 가져와보겠습니다.

마포구 공덕에 위치한

신공덕 래미안1차 입니다.

공덕역 쿼드러플

역세권에 위치한

입지좋은 구축(입좋구) 입니다.

단지 연식이 00년대다보니

선호도가 떨어지지 않을까

생각이 들 수 있는데요.

실제 단지를 살펴보면요.

평지에 관리가 잘된

단지라는 느낌을 받게 됩니다.

구축이라도 관리잘된 구축이며

20평대도 방3화1 계단식

구조이기에 사람들 선호도가

높은 단지입니다.

(역시 래미안 스럽습니다.)

해당 선호도로 인해

강동구 고덕에 위치한 신축

고덕숲아이파크(2018)과 비교해보면요.

시세 흐름을 비슷하게

가는 부분을 알 수있습니다.

현재 가격 회복은

신공덕 래미안1차가 더 된 부분을

알수도 있습니다.

해당 단지는 확실히 선호도가

있을 수밖에 없으며

단지임장을 통해 연식으로만

구축/신축/준신축 나눈다면

보이지않는 부분입니다.

단지임장을 할 때에

단지자체를 집중해서 살펴보고

관리상태 구조 등을

집중해서 살펴보는 과정을

통해서 생각하고 느끼게 되는

부분입니다.

해당 현장에서 느낀 부분을

단지분석을 해보면서 다른 선호도있는

단지와 비교해보면서 선호도를

가늠해보고 위상을 생각해볼 수

있는 요소라 생각이 됩니다.

부동산 투자에 있어

"내가 거주하고 싶은지?"를

물어보고 입지+상품성을

고려해보았을 떄 충분히 거주할만한지를

알 수있는 것은 역시 현장(임장)이

중요한 부분임을

생각해보게되는 요소입니다.

3. 질문의 디테일과 태도가 만드는 것(매물임장)

매물임장을 하다보면

많은 예약으로 인해서 순간 지치거나

힘든 과정이기도 합니다.

따라서, 단순한 질문에서

그치기도하는데요.

실제 매수한다면 협의나 협상의 포인트는

(상대방이 원하는 것/제시할 수 있는 것)

매물임장에서 오가는 대화에서

확인 해볼 수있습니다.

아래와 같이 해당 매물에 집중해서

고민하는 부분들을 질문해볼 수

있을 것 같습니다.

"여기 해당 단지 수리를 어느정도로 해야하는지?"

"해당 단지가 옆단지보다 왜 선호되는지.."

"같은 가격대면 해당 생활권 내에서 어디가 나을지"

"매도자가 집을 매도하려는 이유는...."

협상의 포인트..!

질문과 어떤 태도로 매물을 보느냐에

따라서 선호도와 연결되는

디테일한 부분을 생각해보게도

되는 부분들입니다.

결국 매물을 잘 보는 것도 생각해보면

현장에서 매물에 집중해서

내가 매수하는 투자자라면의

관점에서 생각해보아야 하는

부분들이 연결되어야

하는 것을 알 수가 있습니다.

결국 중요한 것은 매물을

어떤 자세를 통해서 보고

생각을 하는지에 따라서 전달하거나

궁금한 부분이 달라지며

이것이 매물임장의 결과도

달라질 수있다는 생각입니다.

결론적으로 임장을 잘한다는

의미는 추상적일 수는 있지만

중요한 본질은 단순한 것 같습니다.

앉아서 파악할 수없는 요소들을

현장에서 얼마나 집중하고 나만의

결론으로 만드는게 중요한 부분인데요.

즐겁게 임장해나가시면서

귀하게 낸 시간/비용에 임장의

의미를 생각해보면요.

결과를 만드는 것 또한 생각이

필요한 부분이기에

집중력있게 정리하고

결론을 만드는 것도 꼭 챙기셨으면

좋겠습니다.

임장다니기 좋은 날씨인것 같습니다.

임장을 다니시면서 집중하는 부분에

집중해서 나만의 결론과 생각을 위해

적극적으로 해나가시는

과정을 늘 응원합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

댓글과 공감은 저에게 큰 힘이 됩니다.