관련 강의
서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
3년 만에 듣는 양파링 멘토님의 강의!
처음 월부에서 강의를 들었던 것이 양파링 멘토님의 “특강”이었는데 그 특강에서 전세 레버리지를 활용한 아파트 가치투자에 대해서 처음 알게 되었습니다.
“와~ 이렇게 돈을 벌어서 부자가 될 수 있는 방법이 있구나!”
그 이후 월부를 잠시 떠났던 순간도 있었지만 앞마당을 늘리고 서울 1호기도 투자도 했는데, 예전보다 좀 더 성장한 내가 양파링님의 강의가 어떻게 들릴까, 어느 정도 수준까지 이해할 수 있을까 강의 내용과 제 자신에 대한 호기심을 가지고 강의를 듣게 되었습니다.
강의는 너무 어렵거나 너무 디테일하여 부담스럽지 않았지만 정말로 “정수”만 담겨 있었습니다.
특히 임장보고서 10개가 넘어간 시점에서 미션은 지역 간 비교평가에 대한 훈련이었는데, 이 부분에서 감을 잡고 있지 못했는데 이번 강의를 통해서 아~ 이렇게 하면 되는구나, 해볼 수 있겠다라는 감을 잡을 수 있었습니다!
인상 깊었던 내용과 적용할 점을 아래와 같이 정리해보겠습니다.
선택지를 넓혀라
서울, 경기까지 다 알고 있어야 더 좋은 투자를 알 수 있다. (종잣돈 N억 이상은 서울을 우선적으로 보라)
지역 간 비교 평가의 기준
- 어떤 지역의 단지를 붙여야 비교 평가가 될 수 있을 것인가?
- 전체적으로는 OO OOO, OOOO의 가격을 보면서 비교 지역 간 위상을 파악하기
- 디테일하게 들어가서는 지역을 단지를 OO, OO에 따라서 4개로 단순화하여 가격감을 잡고 서로 비교 해보기
(파랑 호랑이 조장님 공유해주셨던 엑셀파일 참고. 감사합니다 파호 조장님!!^^)
지난 달 임장지였던 A지역에 대한 다시보기
- 아, 역시 중심업무지구인 OO구의 배후지라고 느껴졌던 OO동은 나홀로 아파트라고 하더라도 땅의 위치가 정말 좋아서 게다기 신축이니 랜드마크 만큼 가격이 높았었구나!
- 위의 OO동과 마찬가지로 언덕이지지만 ㅅㅅ동도 위치가 좋다고 강조하시는구나. 그 쪽 단지들을 다시 봐야겠다
- 다 신축이면 1년 차이도 선호도의 차이가 크구나(신축이 많은 부산도 이렇다는데 비슷한 관점이구나)
- 구 안에서 부터 임장하는 것이 아니라 구 밖에서부터 임장하는 것이 의미가 있구나. 업무지구 바로 옆의 지역은 앞으로도 이렇게 해봐야겠다
가치의 지옥에 빠지지 말고 투자에 “나”를 넣을 것 : 내가 투자한다면….
- 잔금, 공급, 전세세팅, 운영(투자자로서 나의 포지션과 관련) 등 내가 감당가능하고 나에게 맞는 투자까지 검토해야 정확한 비교평가를 할 수 있다. 가치에서만 멈추지말고 OO, OOO단계까지 가야 비교평가가 마무리 지어질수 있음. (이번 강의에서 설명은 안해주셨지만 상상가 중 “상상”도 포함)
서울 동북권 전세 세팅 리스크
- 입주가 많은 지역은 카더라에 의존하지 말고 면밀하게 기회를 살펴야 한다(전세 물건의 수, 가격)
지도 위에서 콤OO찍기. 모든 지역은 콤OO가 있다!
- 실제로 임장 후, 임장지에서 생활권 내 단지의 우선순위를 이 방법으로 비교해보니 정말 잘 되었습니다!
OO 1시간 이내 지역은 지역에 따라 입지가 다르므로 입지가 약하면 OO까지 고려하면 되지만 OO 1시간이 넘어가는 지역은 OO+OO가 있어야 선호도가 있다.
현재 시장에서 저평가 기준 제시 및 FAQ인 입지 좋은 구축, 입지 덜 좋은 신축의 비교
- 이 정도 가격, 이 정도 가치 수준에서 위와 같은 고민 있을 수 있겠다. 이 정도 단지들의 비교에서는 신축이 낫겠다 이 정도 단지들의 의 비교에서는 구축이 낫겠다 감을 잡을 수 있었습니다.
- 마지막에 단지 예시를 통해서 정리해 주시니까 실제로 직접 제가 비교 평가 해보는 것 같아서 개념적으로 이해되는 수준에서 더 나아가서 현실감 있게 와 닿았습니다.
<적용 할 점>
- 지역 간 비교평가를 위해서 알려주신대로 4가지 분면으로 단지의 특성을 나누어 Layer를 쌓아서 가격감 기르기
- 지도 위에서 콤OO 항상 찍고 단지의 가치를 평가하기
입주가 많은 지역에서도 카더라에 의존하지 말고 전임, 매임을 통해서 시장을 유심히 살피고 현장에서 나에게 맞는, 기회를 주는 물건 만들기!
저에게 꼭 필요했던 알찬 강의 해 주신 양파링 멘토님, 다시 한번 감사드립니다!!
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