안녕하세요, Go my son & Rock 뤄니입니다
실전준비반 2주차 과제, 시세지도 그리기 완료하셨나요?
오늘은 시세지도 그리는 것이 익숙해지신 분들을 위해
시세지도에서 투자 생각을 뽑아내는 과정에 대한 저의 작은 노하우를 공유드리고자 합니다
시세지도에서 가격 형성 경향성, 저평가 단지 찾기
2강에서 권유디 튜터님께서는 임보 10개 이상의 수강생은
생활권 내 단지의 가격형성 경향성과 저평가 단지를 찾아보라고 말씀해 주셨는데
바로 이 것을 아주 쉽고, 재미있게 하는 방법입니다.
쌩초보 시절, 저는 시세지도가 왜 중요한지도 모르겠고 시간만 많이 걸리고 너무 재미없다고 생각했는데
이 방법대로 하고 나서는 시세따기, 시세지도 그리기가 정말 재미있어지고,
투자에 매우 의미 있는 작업이라는 깨달음을 얻었습니다.
그래서 지금은 시세지도 그리는 것을 정말 좋아합니다
지도에 가격을 올리는 것 자체가 익숙하지 않으신 분들은 강의에서 나왔던대로
시세지도에 생활권 입지(교통,학군,환경)를 쓰고, 지도 위에서 단지의 위치를 파악하고,
지도 위에 가격을 올려 놓는 것에 먼저 집중해 주세요.
그리고 숙달이 되어서 좀 더 해보고 싶으시다면 아래와 같이 해보시면 됩니다
결론부터 말씀드리면 지도 위에 시세를 올려놓은 다음 저는 이렇게 합니다
공통점, 차이점, 특이점
1. 공통점 찾기 – 비슷한 가격, 비슷한 선호 요소, 중심지 찾기
1) 지도 위에서 가격대를 상,중,하 정도로 나눠서 비슷한 가격대를 선으로 묶습니다
2) 비슷한 가격대의 단지들이 공통된 단지 선호요소를 가지고 있는지 찾아봅니다.
*선호요소 : 입지(직장, 교통, 학군, 환경), 연식 등
3) 가격대가 “상”인 곳은 서울/수도권의 경우 지역의 중심지일 가능성이 높습니다
2. 차이점 찾기 – 가격 경향성, 저평가 단지
1) 가격대별로 공통된 단지 선호요소을 찾다 보면 자연스럽게 다른 가격대의 단지들과 선호요소의 차이점이 발견됩니다
2) 이런식으로 가격과 단지 선호요소가 서로 연결이 됩니다. 그러면 생활권 내의 가격의 경향성을 찾을 수 있습니다.
3) 그리고 저평가 단지도 찾을 수 있습니다
3. 특이점 찾기 – 궁금증을 단임, 단지분석, 전임, 매임으로 해결하기
위와 같이 공통점을 발견하면 자연스럽게 차이점이 나오며 가격 경향성도 찾을 수 있습니다.
그런데 이 과정에서 경향성에서 벗어나는 단지들이 나올 수 있습니다
바로 이것이 특이점입니다.
이 특이점에 대한 궁금증을 시세지도에 따로 메모하여 단지임장, 단지분석, 전화임장, 매물임장을 통해 해결합니다
정리하면 공통점, 차이점, 특이점을 통해 생활권의 단지들의 선호요소가 파악이 되며
여기는 왜 비싼지? 여기는 왜 싼지?를 명확하게 알 수 있습니다.
예시 - 관악구 봉천 생활권 시세지도 그리기
이번 달 임장지인 관악구를 예를 들어 위의 과정을 설명드려보겠습니다
일단 보시는 것처럼 지도 위에 단지 기본정보와 시세를 올립니다
단, 가격 가독성을 높이기 위해
(1) 단지 위에 가격만 숫자로 한번 더 씁니다.
(2) 그리고 생활권의 입지 정보, 최저~최고 가격, 지역특징을 기재 합니다
저는 봉천 생활권의 지역 특징을 아래와 같이 적었습니다
#2호선으로 강남 접근성이 매우 뛰어남 #언덕 #관악구에서 유일하게 아파트가 몰려있음
이제 공통점을 찾아봅니다
(3) 가장 높은 가격대를 점선으로 묶습니다
지도 위에 아파트 단지 가격들을 상중하로 구분하면 12~14억대, 10~11억대, 8~9억대로
러프하게 구분 지을 수 있습니다.
먼저 12~14억대 가격대를 지도 위에서 하나의 점선으로 묶어봅니다
(4)(5) 중간 가격대인 10~11억 대도, 하위 가격대인 8억대도 점선으로 각각 묶어봅니다
그러면 이제 눈으로 명확하게 비슷한 가격대의 단지들의 입지적 “공통점”을 발견할 수 있습니다
10~11억대의 단지들은 2호선 라인 바로 주변에 있는 단지들입니다. 대부분 도보역세권 단지입니다.
(봉천두산, 관악동부, 서울대입구 아이원, 관악푸르지오, 낙성대현대홈타운)
그리고 2호선 역세권인데 신축이라는 선호요소를 하나 더 가지고 있다는 “차이점”때문에
이편한세상서울대입구1,2차는 12억대의 가격을 형성하고 있습니다
(공통점이 발견되면 차이점은 자연스럽게 발견 됩니다)
이를 통해 봉천생활권의 중심지는 2호선 라인 주변이라는 것을 파악할 수 있습니다
그런데 힐스테이트 관악센트씨엘은 도보역세권이 아닌데 14억대를 형성하고 있습니다.
여기가 바로 “특이점”입니다.
왜 그런지 생각해보면 힐스테이트 관악센트씨엘은 올해 25년에 입주한 초신축입니다.
입지적으로는 조금 열위에 있지만 단지 자체의 선호도(초신축, 대단지)가 높아 가장 높은 가격대를
형성했을 가능성이 있음을 파악할 수 있습니다.
다시 2호선 라인 10~11억대를 보겠습니다.
이 단지들에서 바깥쪽으로 갈 수록, 즉 2호선 라인과 멀어질 수록 가격대가 9억으로 떨어집니다
즉, 도보역세권이라는 단지 선호요소가 빠진 단지들이 가격이 떨어짐을 지도 상에서 확인 할 수 있습니다.
연식은 대부분 00~05년으로 비슷합니다
8억대인 봉천벽산블루밍3차, 관악우성은 위치적으로는 9억대 단지들과 비슷하지만 실제로 임장을 가보면
평탄화 되지 않은 언덕, 옹벽 등으로 단지 쾌적성이 떨어짐을 알 수 있는데
이것이 시세에 반영되고 있습니다.
(6) 지금까지 내용을 요약하면 시세의 경향성을 정리할 수 있습니다
- 2호선 라인과 가까운 단지일 수록 시세가 높다 (중심지)
- 2호선 라인과 가깝다(도보역세권) + 신축(연식)이면 가격이 더 높다
- 2호선 라인과 멀어질 수록 가격이 낮다
- 단, 센트씨엘은 초신축이라는 단지 자체의 선호도가 높아 최고가격대를 형성하고 있다
그런데 자세히 보니 “특이점”이 또 있습니다.
먼저 봉천 두산이 싸 보입니다.(저평가)
봉천두산은 관악동부센트레빌에 비해 연식이 4년 뒤지기는 하지만 봉천역 도보역세권에 대단지 입니다.
위치가 더 좋고 대단지인데 봉천두산은 10.5억이고 동부센트레빌은 11.0억 입니다.
그리고 봉천두산(10.5억)은 같은 도보역세권, 같은 00년식인 서울대입구역아이원(10.3억)보다 더 대단지이고 아파트가 더 모여있는 곳에 위치하기 때문에 더 좋아보이는데 가격은 2천만원 차이입니다. 차이가 좀 더 나야 할 것 같다는 생각입니다.
아직 단지분석, 매물임장을 하기 전이기 때문에 이런 생각이 나중에는 수정 될 수 있습니다.
최종 판단은 아닙니다.
하지만 시세지도를 그리는 현재 단계에서는 봉천두산이 “저평가” 된 것이 아닐까(별표시)생각해 볼 수 있습니다.
보라매 삼성(10.0억), 관악 현대(9.1억)의 가격도 특이합니다
2호선 라인과 멀어졌는데 가격대가 높습니다.
보라매삼성은 10억대, 관악 현대는 92년식인데 9억대입니다
이곳은 법정경계상 관악구 이기는 하지만 7호선 라인의 동작구 생활권으로 보입니다.
그래서 관악구보다는 동작구 단지들과 시세의 영향을 주고 받지는 않을까? 하고 가설을 세워봅니다.
단지분석, 매물임장, 전화임장을 통해 이 가설이 맞는지 확인해 보면 됩니다.
저평가 된 것 같다, 실제로는 동작구이지 않을까
(7)이런 생각과 궁금증들을 아래처럼 지도위에 말 풍선으로 올려봅니다.
(8) 마지막으로 가격대에 따른 단지 선호요인을 개별 단지별로 적어봅니다.
앞에서 비슷한 가격대를 하나의 점선으로 묶어서 선호 요인을 그룹별로 러프하게 파악했다면
이제는 개별 단지별로 간단하게 선호 요인을 파악해 보는 것입니다.
관악푸르지오는 위치적으로 좀 뒤에 있지만 단지 자체가 넓고 단지 내부는 평탄화가
잘 되어 있기 때문에 가격대가 10억대로 올라가 있다고 기재하였고 (그 가격대가 맞다고 판단)
관악드림타운은 주변 9억대 단지들에 비해 가격대가 약간 높은 9억 후반대 가격인데
벽산블루밍1차, 성현동아에 비해서 거주지 중심이라는 위치적 특성,
상대적으로 더 쾌적한 단지 특성 때문이라고 기재해 놓았습니다.
단지분석, 매물임장을 아직 하지 않은 채로 시세지도를 그릴 때 판단하는 것이기 때문에
위의 생각은 최종적으로는 틀릴 수 있습니다.
하지만 위와 같이 공통점, 차이점, 특이점을 활용해
가격과 단지 선호요소를 연결하여 생각하는 것만으로도
시세지도에서 투자 생각을 뽑아내는 사고 연습을 충분히 할 수 있습니다.
(심지어 틀린다고 해도 추후에 어떤 부분에서 틀렸는지 확인이 가능합니다)
그리고 결국 이것은 생활권 내에서 단지 가치의 우선순위를 판단하는데
매우 큰 도움이 됩니다.
혹시 제가 놓친 부분이 있다면 댓글로 말씀해 주시면 저의 성장에 더 큰 도움이 되겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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