[서기 24기 46조 순호] 2주차 강의 후기 (양파링님)

안녕하세요 ~ 순호입니다.

이번 2주차 강의는 양파링 멘토님께서 진행해주셨습니다. 

| 서울 vs 경기

종잣돈이 1-2억대 투자자에게는 늘 고민인 부분이 있습니다. 

서울이 좋을까, 서울은 아니지만 그래도 가까운 경기권이 좋을까 하는 고민입니다. 

저 역시도 비슷한 고민을 했었습니다, 그리고 지금까지도 어떤게 더 나을까 하는 고민을 이어오고 있었는데요.

이번 강의를 들으면서 서울의 단지와 경기의 단지를 어떻게 비교해야하는지 정확히 알려주셔서 비교평가 할 때 나도 꼭 이대로 해봐야겠다는 생각이 들었습니다. 

땅이 좋은 서울이 무조건 좋지, 그래도 신축인 경기도가 더 좋지 라는 이분법적인 생각만 했었습니다. 

하지만 이런 뭉퉁한 생각 대신에 가치와 가격, 리스크를 면밀히 분석해봐야합니다. 

가치의 요소와 현재의 가격과 저평가된 정도, 그리고 리스크까지 상세한 분석을 끝내고 나에게 어떤 투자가 더 맞는지를 결정하는 됩니다. 

투자에는 정답이 없기 때문에 어느 것이 좋다 나쁘다고 할 게 없습니다. 

물론 나중에 돌아봤을 때, 더 오른 단지, 더 오른 단지의 차이가 나타날 것입니다.

이는 단지의 특성을 정확히 알고 우선순위를 행하는 것으로 실력을 탄탄하게 쌓아올린다면 얻게 되는 결과물 일 것입니다. 

하지만 투자를 공부할수록 당장의 실력이 쌓지 못했다고 투자를 못하는 것은 절대 아닌 듯합니다.

내가 하는 투자가 어떤 투자인지 알고, 어떻게 보유하고 매도해 나갈지에 대한 전략을 명확하게 한다면

그 선택을 최선의 선택으로 만들어 가는 것이 더 현명한 방법인 듯합니다. 

그렇게 한채씩 투자를 해 나가야지만 다음의 투자를 도모할 수 있기 때문입니다. 

이리저리 계산만하다, 생각만하다 투자하지 못해서 떠나가버린 기회를 후회만 하다가는 그 다음에 찾아올 기회 또한 놓쳐버리는게 가장 안타까운 선택지가 아닐까 생각이 들었습니다.  

| 좋은 것 vs 저평가 

이 부분은 아직 저도 정확하게 이해하지 못한 부분입니다. 

유디 튜터님께서도 강의에서 설명해주신 부분이고, 파링 멘토님께서도 같은 맥락으로 말씀해주신부분입니다.  

투자금이 비슷하다면 전고점이 넘지 않은 단지가 전고 대비 20% 하락한 단지보다 더 좋은 선택지가 될 수 있다고 한 부분입니다. 

예전에는 모두가 -30%이상 하락했을 때는 모두 다 싼 상태, 즉 저평가 상태이기때문에 가장 좋은 것을 선택하는 것이 맞다고 생각했습니다. 

하지만 시장이 22년 말 ~ 23년 하락장에서 벌써 2년 이상이 지나간 상황입니다.

이미 전고점을 회복한 단지도 있고, 전고점에 근접한 단지가 속출하고 있습니다. 

이와중에 아직까지도 전고점은 커녕 -20%를 회복하지 못한 단지들도 있습니다. 

저는 강의를 듣기 전 까지만 하더라도 당연히 같은 가격이면 저평가된거 해야하는거 아니야?라는 생각을 가지고 있었는데요, 이번 서울기초반을 들으면서 꼭 그렇지 만은 않다는 것을 배우게 되었습니다. 

그 이유를 생각해보니, -20%빠진 단지들은 선호도가 중간 이하일 가능성이 매우 높습니다. 

즉, 다른 단지가 오를 때 안올랐기 때문에 그 만큼 더 기다려줄 수 있지 않을까 생각이 들었습니다. 

한편으로는 전고점을 돌파하지 못한 단지가 과연 저평가 단지일까 하는 의문은 계속 남아있기는 합니다. 

좋은 단지를 살 수 있는 기회는 한정적이고 짧습니다. 

그렇기 때문에 같은 투자금이라면 전고 회복이 더 많이 되었어도 더 좋은 단지를 선택하는게 더 좋은 결과로 이어지지 않을까 생각이 듭니다. 

| 비교평가

서대문구 풍림2차 vs 노원구 상계중앙하이츠 2차 인데요.

풍림2차는 90년식 단지로, 84m2 기준 7.1 / 4.7, 투자금 2.4억으로 가능하고,

중앙하이츠2차는 98년식 단지로 84m2 기준 8/5.5, 투자금 2.5억으로 가능한 단지입니다.  

→ 투자금 동일

풍림2차는 3호선 홍제역까지 도보 15분, 강남역까지 3호선, 2호선으로 50분 가능하며

중앙하이츠는 7호선 노원역까지 도보 15분, 강남역까지 7호선, 신분당선으로 55분 가능합니다. 

→ 교통 비슷

환경은 풍림2차 주변은 상권이 별로 없고, 구획정리되어 있지 않아 균질성이 많이 떨어집니다. 또한 고가도로가 있어 환경이 좋다고 느껴지지 않는데요,

반면, 중앙하이츠는 노원역 주변의 상권을 이용할 수 있고, 택지가 형성되어있어 거주 환경이 깔끔하고, 게다가 학원가까지 도보는 아니더라도 차량으로 라이딩이 충분히 가능한 거리라 환경적인 면에서 우수합니다. 

→ 노원구 중앙하이츠 2차 우세

리스크는 서대문구에는 입주물량이 없으나, 서대문 아이파크가 25.6월에 입주 예정입니다. 인근 단지라 영향은 미칠 것으로 보입니다. 노원구의 경우, 서울원아이파크가 28년에 입주 예정입니다. 당장은 걱정할 물량은 아닐 것으로 판단됩니다. 25~27년까지 입주가 없어 충분히 소화할 수 있지 않을까 생각이 듭니다. 

→ 두 지역 모두 리스크 적음. 

교통이나, 상품연식, 리스크 등을 판단 했을 때, 거의 비슷하나 환경적인 부분에서 많은 차이가 납니다.

같은 투자금인 상황에서 노원구가 비록 5급지이더라도 4, 7호선 더블역세권에 상권, 학원가 까지 활용이 가능한 중앙하이츠2차가 더 매력적으로 보이네요.

튜터님께서 알려주신 비교평가를 통해 뾰족하게 투자 후보를 만들어 나가겠습니다. 

적용할 부분. 

-멘토님 생활권 별로 정리한 후에 특징, 입지, 대표단지, 투자 적용 방법 임보에 적용할 것.